武汉市东湖生态旅游风景区鼓架村
综合开发建议
一、 项目简况 二、 项目环境分析 （一） 区位环境 （二） 经济发展环境 （三） 周边开发现状 （四） 土地开发的政策环境 （五） “城中村”改造部分优惠政策 三、 用地规划分析 四、 运作模式分析
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一、 项目简况
武汉市东湖生态旅游风景区鼓架村位于东湖与严西湖之间，严西湖畔，东、南、北为严西湖，三面环水，西临武东编组站和三环线。村中东部有两处相连的山体。大部分地区属原生态，环山伴水，自然环境良好。
村内人口约1500人。
现有总建筑面积约30万平方米，全部列入城中村改造范围。土地范围共约4平方公里，其中陆地约5600亩，水面400亩。土地性质为集体建设用地、部分山地林地。
二、 项目环境分析 （一） 区位环境
鼓架村所处位置处于大东湖地区的核心，东西为湖，南北贯穿京广高速铁路、三环线（城市快速通道）、王青公路（城市主干道），北距规划武鄂高速约5公里，南距老武黄公路约3公里。经三环线至武汉火车站约7公里，至天河机场约30公里，到光谷约5公里。 （二） 经济发展环境
该村所在区域历史上属于欠开发区域，除国家兴建新武东编组站及武钢征用部分土地外，没有其他的建设项目布局，村域经济以农林渔及采石场为主。采石场已停采多年。集体经济十分薄弱。
为整合东湖地区旅游景观和土地资源，加速区域基础设施、景观与城市建设，提升区域经济社会发展水平，在原东湖风景区基础上，武汉市成立了副市级的东湖生态旅游风景区，全面协调大东湖的规划、开发与建设。
2009年，武汉市政府把“城中村”改造列入了政府工作目标，其中要求东湖地区在两年内完成12个“景中村”的改造，鼓架村即属于12个村的范围。由于大东湖的概念日益清晰，核心景观规划仍控制在三环线以西的区域，管委会积极鼓励沿三环线各村加快招商开
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发，以期迅速改变该区域长期落后的城市面貌，为该村的开发提供了比较有利的政治经济环境。 （三） 周边开发现状
村域向西是大东湖旅游物的核心景观区，旅游相关开发逐步成为区域开发的热点。村域向北通过三环线可快速抵达武钢、武广客运专线武汉站、杨春湖城市副中心，从武鄂高速又可连通化工新城和武昌城区，交通、服务、物流相关产业的发展空间很大。村域向南是方兴未艾的东湖高新技术开发区光谷发展带和马鞍山景观带，高新产业、房地产、教育科研机构对土地的需求很大。村域向东，越过严西湖，是省联发投规划开发的花山新城，将吸纳人口30万人以上。由于周边开发已成为热点，村域土地开发的大环境很好，时机已经成熟。 （四） “城中村”改造部分优惠政策
1、还建和用于房地产开发建设的开发用地捆绑包装成项目后，以征地拆迁和还建安置房成本的1.15倍为底价向社会公开出让。
2、经批准实施改造的“城中村”，新建的农民新村内的基础设施（道路、排水、绿化、供水、燃气、供电、电信、邮政等），由相关部门同步纳入年度计划，并组织实施。
3、城中村改造用地不足的，可以申请从控制用地中优先解决。
三、 用地规划分析
经初步咨询分析，规划方面有以下原则意见：
（1）贯彻科学发展观，在大东湖总体规划指导下，以村民、集体的发展为第一要务，有机结合生态、旅游与环境保护的要求，实现经济、社会与环境的协调发展、和谐共生、高度统一。
（2）临湖、环山地区以景观、旅游及休闲为主实行保护性开发，靠近三环线区域统一布局产业发展项目、居住项目和总部经济园区。
（3）配置必要的环保设施，近期考虑统一布局排污管网及简易处理设施以及垃圾分类处理设施，远期建设覆盖全村的污水处理厂。
（4）临湖区域景观结合休闲项目进行统一规划，提高土地利用
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率。
按上述原则，对鼓架村土地用地结构预测如下：
用地类型 村民还建居住用地 开发用地 产业用地 总部经济园区 休闲旅游用地 景观及绿化用地 水面 教育/综合用地 公共设施 用地面积(亩) 300 500 800 800 1000 1000 400 200 200 比例 建议容积率 建筑面积 1.2 1.2 0.5 1.0 0.5 0.15 1.2 1.2 0.595 240000 400000 260000 530000 330000 160000 150000 150000 2220000 5.00% 8.33% 13.33% 13.33% 16.67% 16.67% 6.67% 3.33% 3.33% 13.33% 100.00% 道路基础设施用地 800 合计 6000
四、运行策略建议
可以结合大型旅游项目、大型企业总部园区、大型文化教育基地等概念作为切入点，以基础设施建设项目为突破口。
1、将可开发土地与基础设施项目捆绑，以利取得土地开发权。可行的方向有：鼓架山-三环线快速路，武东旅游公路，区域垃圾收集中心、污水收集处理系统。
2、旅游相关设施：体育中心、旅客及社区休闲中心、旅游景点。 3、开展保障房、教育机构、养老机构等项目建设。
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