工料规范 技术要求
序 言
1998年中国取消了福利房分配政策，开始了以商品房为主的全面住宅市场化进程。此后的十年，中国住宅行业的发展，既是高速的增长，也是粗放的增长。商品房市场为广大消费者提供了各式各样的住宅产品，满足了居民日益增长的居住需求。但是我们也看到，住宅品类鱼龙混杂，质量良莠不齐，资源消耗严重。近几年，全装修房的推广取得了很大的进展，目前有相当大比例的住宅以全装修标准交付。工厂化生产作为先进的住宅生产方式，许多有先见的房产开发商已开始试点或即将投入量产。随着住宅行业的进一步发展，全装修房实施和住宅工厂化生产将会更快速地得到推广。但是目前的住宅质量仍然是在原先生产模式下按单位工程、单项工程、分部工程或检验批进行验收，验收单位并没有按产品最终使用者对住宅占有的范围和使用功能进行划分。
“分户验收”是对原先生产模式下质量验收方式的一种变革，以客户满意为导向，改变验收划分单位。“分户验收”按住宅单元（“户”）设定验收单位，在按国家规范验收的基础上，增加对客户关心的住宅产品观感质量和使用功能质量的验收。作为率先推广“分户验收”的房地产企业之一，上海万科秉承企业价值观，通过推进“分户验收”，改变内部质量管理的流程，致力于为客户提供满意的住宅产品和良好的服务。
上海万科于2006年5月至9月与同济大学建设管理与房地产系紧密合作，共同设计了《上海万科“分户验收”标准及实施组织方案》。从9月开始在宝山四季花城项目进行“分户验收”试点，取得了良好的效果。从2007年开始，上海万科在所有的新开项目中都推广实施“分户验收”。本《实施细则》为指导上海万科分户验收的推广、实施而制订，自发布之日起在上海万科实施。并将根据实施反馈情况，适时进行调整。
上海万科“分户验收”实施推广小组
2007年5月
工料规范 技术要求
目 录
上海万科住宅质量分户验收体系实施暂行规定.......................................................... 1 附录1 上海万科住宅质量分户验收项目实施协议书（总包单位）......................... 8 附录2 上海万科住宅质量分户验收项目实施协议书（监理单位）......................... 附录3 上海万科住宅质量分户验收合格表................................................................. 附录4 上海万科住宅质量分户验收标准..................................................................... 附录5 上海万科住宅质量缺陷投诉评估标准............................................................. 附录6 上海万科住宅项目成品保护条例..................................................................... 附录7 上海万科住宅质量分户验收表单结构及使用说明.........................................
12 16 17 35 39 45
工料规范 技术要求
上海万科住宅质量分户验收体系实施暂行规定
为加强住宅质量控制和管理，提高客户对产品质量满意度，创建卓越绩效管理模式，上海万科房地产有限公司（以下简称“上海万科”）根据相关国家规范和业界经验，制定上海万科住宅质量分户验收体系（以下简称“本体系”）。
与目前国内各地政府试行住宅质量分户验收制度不同，本体系目的在于推动客户满意的全面品质管理体系的建立。在实施过程中，将逐步建立和健全上海万科全面品质管理标准及流程，发挥设计单位、总包单位和监理单位的积极性和能动性，引导产品实现过程的参与各方，依据客户需求形成以户为基础的产品质量控制单位，加强客户满意产品质量的过程检查和验收，加速上海万科住宅工厂化和标准化进程。
本体系是上海万科全面品质管理体系的一个子系统；在实施过程中，会逐步建立设计管理、采购管理等相关体系。
1. 分户验收体系术语及内容说明
1.1 “住宅质量分户验收”是指上海万科所有住宅项目（包括多层、小高层和别墅的
毛坯和精装修项目）除按照国家现行规范和标准进行工程施工和质量验收以外，还必须对单位工程内每户和公共部位（不包括室外工程）进行专门施工过程检查和结果验收，并形成分户的过程检查和结果验收记录。
对于单位工程的公共部分，须达到本体系验收标准（即通过上海万科物业公司细部检查），但无提交验收记录的要求；对于室外工程，暂时没有包括在本体系验收标准内，但该项工程须满足国家标准和规范以及总包合同约定。该两部分验收内容统一由上海万科物业管理有限公司负责验收。
1.2 本体系是一个通用体系，适用于上海万科所有类型的项目。在项目实施中，各项
目部或事业部须根据实施项目特点酌情进行调整，以保证验收内容及标准的适用性和可操作性。
1.3 本体系验收内容主要针对客户关心的住宅产品观感质量和使用功能质量，包括以
下9项：
1） 土建渗漏（包括厨卫渗漏、外窗渗漏、地下室渗漏和屋面渗漏）； 2） 房间尺寸；
3） 天花和内墙面完成面的观感质量；