《案例分析》2

第二章 工程设计、施工方案技术经济分析 本章基本知识点:

1.设计方案评价指标与评价方法; 2.施工方案评价指标与评价方法;

3.综合评价法在设计、施工方案评价中的应用; 4.价值工程在设计、施工方案评价中的应用; 5.寿命周期费用理论在方案评价中的应用;

6.决策树法的基本概念及其在投资方案决策中的运用;

7.工程网络进度计划时间参数的计算,进度计划的调整与优化。 【案例一】 背景:

某六层单元式住宅共54户,建筑面积为3949.62m2。原设计方案为砖混结构,内、外墙为240mm砖墙。现拟定的新方案为内浇外砌结构,外墙做法不变,内墙采用C20混 凝土浇筑。新方案内横墙厚为140mm,内纵墙厚为160mm,其他部位的做法、选材及建筑标准与原方案相同。

两方案各项指标见表2-1。

表2-1 设计方案指标对比表 设计方案 砖混结构 内浇外砌结构

建筑面积(m) 3949. 62 3949. 62 2 使用面积(m) 2797.20 2881.98 2 概算总额(元) 4163789.00 4300342.00 问题:

1.请计算两方案如下技术经济指标:

(1)两方案建筑面积、使用面积单方造价各为多少?每平方米差价多少? (2)新方案每户增加使用面积多少平方米?多投人多少元?

2.若作为商品房,按使用面积单方售价5647.96元出售,两方案的总售价相差多少? 3.若作为商品房,按建筑面积单方售价4000. 00元出售,两方案折合使用面积单方售价各为多少元?相差多少? 分析要点:

本案例主要考核利用技术经济指标对设计方案进行比较和评价,要求能准确计算各项指标值,并能根据评价指标进行设计方案的分析比较。

需要注意的是,问题2和问题3的设问是“售价相差多少”,而不是“差价多少”、故既要答差额,也要答差率。 问题1:

解:1.两方案的建筑面积、使用面积单方造价及每平方米差价见表2-2 。 表2-2 建筑面积、使用面积单方造价及每平方米差价计算表

方案 砖混结构 建筑面积 单方造价 (元/m) 2 使用面积 差价 2 单方造价 2 差价 (元/m) 2 (元/m) (元/m) 4163789.00/3949.62=1054. 23 4163789.00/2797.20=1488. 3.59 34. 57 56 内浇外砌结构 4300342.00/3949.62=1088.80 4300342.00/2881.98= 1492. 15 由表2-2可知,按单方建筑面积计算,新方案比原方案每平方米高出34. 57元;而按单方使用面积计算,新方案则比原方案高出3.59元。

2

2.每户平均增加的使用面积为:( 2881.98 - 2797.20)/54=1.57(m) 每户多投入:(4300342.00 - 4163789.00)/54=2528.76(元)

2

折合每平方米使用面积单价为:2528.76/1.57=1610. 68(元/m)

2

计算结果是每户增加使用面积1.57m,每户多投入2528.76元。 问题2:

解:若作为商品房按使用面积单方售价5647.96元出售,则:

总销售差价=2881.98×5647.96 -2797.20×5647.96= 478834.05(元) 总销售额差率= 478834.05/(2797.20×5647.96)=3.03% 问题3:

解:若作为商品房按建筑面积单方售价4000.00元出售,

则两方案的总售价均为:3949.62×4000.00=15798480.00(元) 折合成使用面积单方售价:

2

砖混结构方案:单方售价= 15798480.00/2797.20=5647.96(元/m)

2

内浇外砌结构方案:单方售价= 15798480.00/2881.98=5481.81(元/m) 在保持销售总额不变的前提下,按使用面积计算,两方案

2

单方售价差额= 5647.96-5481.81=166.15(元/m) 单方售价差率= 166.15/5647.96=2.94% 【案例二】 背景:

某市高新技术开发区拟开发建设集科研和办公于一体的综合大楼,其设计方案主体土建工程结构型式对比如下:

A方案:结构方案为大柱网框架剪力墙轻墙体系,采用预应力大跨度叠合楼板,墙体材料采用多孔砖及移动式可拆装式分室隔墙,窗户采用中空玻璃断桥铝合金窗,面积利用系数

2

为93%,单方造价为1438元/m;

B方案:结构方案同A方案,墙体采用内浇外砌,窗户采用双玻塑钢窗,面积利用系数为

2

87%,单方造价为1108元/m;

C方案:结构方案采用框架结构,采用全现浇楼板,墙体材料采用标准黏土砖,窗户采

2

用双玻铝合金窗,面积利用系数为79%,单方造价为1082元/m。 方案各功能的权重及各方案的功能得分见表2-3。 表2-3 各方案功能的权重及得分表 功能项目 结构体系 楼板类型 墙体材料 面积系数 窗户类型 0. 25 0. 05 0. 25 0. 35 0. 10 各方案功能得分 B 10 10 9 8 7 C 8 9 7 7 8 功能权重 A 10 10 8 9 9

问题:

1.试应用价值工程方法选择最优设计方案。

2.为控制工程造价和进一步降低费用,拟针对所选的最优设计方案的土建工程部分,以分部分项工程费用为对象开展价值工程分析。将土建工程划分为四个功能项目,各功能项目得分值及其目前成本见表2-4。按限额和优化设计要求,目标成本额应控制在12170万元。 表2-4 各功能项目得分及目前成本表 功能项目 A.桩基围护工程 B.地下室工程 C.主体结构工程 D.装饰工程 合计

功能得分 10 11 35 38 94 目前成本(万元) 1520 1482 4705 5105 12812 试分析各功能项目的目标成本及其可能降低的额度,并确定功能改进顺序。

3.若某承包商以表2-4中的总成本加3.98%的利润报价(不含税)中标并与业主签订了固定总价合同,而在施工过程中该承包商的实际成本为12170万元,则该承包商在该工程上的实际利润率为多少?

4.若要使实际利润率达到10%,成本降低额应为多少? 分析要点:

问题1考核运用价值工程进行设计方案评价的方法、过程和原理。 问题2考核运用价值工程进行设计方案优化和工程造价控制的方法。 价值工程要求方案满足必要功能,清除不必要功能。在运用价值工程对方案的功能进行分析时,各功能的价值指数有以下三种情况:

(1)Ⅵ-1,说明该功能的重要性与其成本的比重大体相当,是合理的,无须再进行价值工程分析;

(2)VI<1,说明该功能不太重要,而目前成本比重偏高,可能存在过剩功能,应作 为重点分析对象,寻找降低成本的途径;

(3)VI>1,出现这种结果的原因较多,其中较常见的是:该功能较重要,而目前成本偏低,可能未能充分实现该重要功能,应适当增加成本,以提高该功能的实现程度。 各功能目标成本的数值为总目标成本与该功能的功能指数的乘积。

问题3考核预期利润率与实际利润率之间的关系。由本题的计算结果可以看出,若承包商能有效地降低成本,就可以大幅度提高利润率。在本题计算中需注意的是,成本降低额亦即利润的增加额,实际利润为预期利润与利润增加额之和。 答案: 问题l:

解:分别计算各方案的功能指数、成本指数和价值指数,并根据价值指数选择最优方案。 1.计算各方案的功能指数,见表2-50 表2-5 功能指数计算表 方案功能 功能 权重 方案功能加权得分 A B C 结构体系 模板类型 墙体材料 面积系数 窗户类型 合计 功能指数

0. 25 10 ×O.25 =2.50 0. 05 10 ×O.05 =0. 50 0. 25 8 ×O.25 =2. 00 0.35 9 ×O.35 =3.15 0.10 9 ×O.10 =0. 90 9.05 9.05/25.25 =0. 358 10×0.25 =2.50 10 ×O. 05 =0. 50 9 ×O.25 =2. 25 8 ×O.35 =2. 80 7×O.10 =0. 70 8.75 8.75/25.25 =0.347 8 ×O.25 =2. 00 9×0.05 =0. 45 7×0.25 = 1.75 7 ×O.35 =2.45 8 ×O.10 =0.80 7.45 7.45/25.25 =0.295 注:表2-5中各方案功能加权得分之和为:9.05+8.75+7.45=25.25

2.计算各方案的成本指数,见表2-6。 表2—6 成本指数计算表

方案 单方造价(元/m2) 成本指数

A 1438 0.396 B 1 108 0.305 C 1082 0.298 合计 3628 0.999 3.计算各方案的价值指数,见表2-7。 表2-7 价值指数计算表

方案 功能指数 成本指数 价值指数

A 0.358 0.396 0.904 B 0.347 0.305 1.138 C 0.295 0.298 0.990 由表2-7的计算结果可知,B方案的价值指数最高,为最优方案。 问题2:

解:根据表2-4所列数据,分别计算桩基围护工程、地下室工程、主体结构工程和装饰工程的功能指数、成本指数和价值指数;再根据给定的总目标成本额,计算各工程内容的目标成本额,从而确定其成本降低额度。具体计算结果汇总见表2-8。 表2-8 功能指数、成本指数、价值指数和目标成本降低额计算表

功能项目 功能 功能 评分 指数 目前成本 成本 (万元) 指数 价值 指数 目标成本 目标成本 降低额 (万元) 225 58 174 185 (万元) 桩基围护工程 10 O.1064 1 520 O.1 1 86 0. 8971 1295 0.1157 1.0112 1424 0. 3672 1.0139 4531 地下室工程 11 0.1170 1482 主体结构工程 35 装饰工程 合计

0.3723 4705 38 0.4043 5 105 0.3985 1.0146 4920 94 1.0000 12812 1.0000 12170 642 由表2-8的计算结果可知,桩基围护工程、地下室工程、主体结构工程和装饰工程均应

通过适当方式降低成本。根据目标成本降低额的大小,功能改进顺序依次为:桩基围护工程、装饰工程、主体结构工程、地下室工程。 问题3: 解:

该承包商在该工程上的实际利润率=实际利润额/实际成本额 =( 12812×3.98%+12812 - 12170)/12170=9.47% 问题4:

解:设成本降低额为戈万元,则

(12812×3.98%+x)/(12812-x)=l O% 解得戈= 701.17万元

因此,若要使实际利润率达到10%,成本降低额应为701.17万元。 【案例三】 背景:

某房地产公司对某公寓项目的开发征集到若干设计方案,经筛选后对其中较为出色的四个设计方案作进一步的技术经济评价。有关专家决定从五个方面(分别以F1~F5表示)对不同方案的功能进行评价,并对各功能的重要性达成以下共识:F2和F3同样重要,F4和F5同样重要,F1相对于只很重要,F1相对于F2较重要;此后,各专家对该四个方案的功能满足程度分别打分,其结果见表2-9.

22

据造价工程师估算,A、B、C、D四个方案的单方造价分别为1420元/m、1230元/m、

22

1150—m、1360—m。

表2-9 方案功能得分表

功 能 F1 F2 F3 F4 F5

方案功能得分 A 9 10 9 8' 9 B 10 10 9 8 7 C 9 8 10 8 9 D 8 9 9 7 6 问题:

1.计算各功能的权重。

2.用价值指数法选择最佳设计方案。 分析要点:

本案例主要考核0--4评分法的运用。本案例与案例二不同的是,在案例二中各功能因素的权重均是已知的,而本案例仅给出各功能因素重要性之间的关系,各功能因素的权重需要根据0-4评分法的计分办法自行计算。按0--4评分法的规定,两个功能因素比较时,其相对重要程度有以下三种基本情况:

(1)很重要的功能因素得4分,另一很不重要的功能因素得O分; (2)较重要的功能因素得3分,另一较不重要的功能因素得1分; (3)同样重要或基本同样重要时,则两个功能因素各得2分。

联系客服:779662525#qq.com(#替换为@) 苏ICP备20003344号-4