项目规划建议书
年 月
目录索引
一、 规划的背景 ................................................................................................................................... 1 1、 规划的起源 ................................................................................................................................. 1 2、规划的背景资料 ........................................................................................................................... 1 3、 规划的范围 ................................................................................................................................. 3 二、 规划的条件 ................................................................................................................................... 4 1、 土地性质 ..................................................................................................................................... 4 2、 文登城市性质 ............................................................................................................................. 4 3、 文登城市人口与规模 ................................................................................................................. 4 4、 文登城市空间发展状况 ............................................................................................................. 4 三、 SWOT分析 ................................................................................................................................... 5 1、 优势 ............................................................................................................................................. 5 2、 劣势 ............................................................................................................................................. 6 3、 机会 ............................................................................................................................................. 7 4、 威胁 ............................................................................................................................................. 8 四、 定位 ............................................................................................................................................... 9 1、 项目在山东半岛城市群的定位 ................................................................................................. 9 2、 项目在文登城市的定位 ............................................................................................................. 9 3、战略定位 ....................................................................................................................................... 9
五、 规划的原则.................................................................................................................................. 10
1、 规划定位的目标 ....................................................................................................................... 10 2、 规划策略 ................................................................................................................................... 11 六、 整体规划策略建议 ..................................................................................................................... 11 1、 规划策略的理念 ....................................................................................................................... 11 2、 空间规划布局建议 ................................................................................................................... 11 3、 主要项目功能区 ....................................................................................................................... 23 4、 其它 ........................................................................................................................................... 24 七、 土地利用计划建议 ..................................................................................................................... 24 1、 用地的原则 ............................................................................................................................... 24 2、 土地利用计划表 ....................................................................................................................... 24 八、 重点区域的景观规划 ................................................................................................................. 26 1、 湖面规划 ................................................................................................................................... 26 2、 环境设施 ................................................................................................................................... 26 3、 环境细节处理建议 ................................................................................................................... 28
—II—
项目规划设计建议书
一、规划的背景
1、规划的起源
威海（含文登）市为中国和山东省最邻近韩国的地区，成为中国吸引韩国产业转移的核心地区。根据对韩国对中国投资情况的调查分析，目前韩国对中国的投资占对外投资的75%，而在中国的投资中45%多在山东，其中主要是中小型企业。
根据山东省最新制定的山东半岛城市群发展战略，“威海（含文登）要建成一个电子信息、机械制造等现代制造业发达的生态化海滨旅游城市，中韩经贸交流的前沿门户”。
根据山东***公司拟在文登投资商贸产业的计划和设想，我们结合文登市区位优势、产业发展战略定位，提出建设以面向韩国市场销售中国消费类商品和面向国内市场销售韩国商品的“***”，将利用中韩商贸产业引擎的带动效应，促使文登国际制造产业的形成和发展，使文登成为山东半岛城市群未来最重要的商贸、生产、生活、旅游和产业服务的发展区域，甚至成为山东省未来向北方市场腹地拓展领先效应的区域。
2、***规划的背景资料
(1) 历史文脉
文登历史悠久，人文荟萃，是胶东半岛东部人类早期进入文明时代的地区。市内已发现旸谷遗址、石羊遗址、秦权遗址等古代遗址30余处，出土了大量新石器时期、大汶口文化、龙山文化等各个不同历史时期的文物，证明远在5000多年前，文登先民已在这里繁衍生息，创造了灿烂的古代文明。公元前219年，秦始皇东巡经此，被这里厚重的人文积淀和升平的社会景象所感动。遂驻跸，召文人登城东山上，为其歌功颂德。山从此始名“文登”。公元568年（北齐天统四年），于文登山下置县，因之称文登。文登是胶东半岛设置较早而从未撤销的少数县市之一。
—1—
项目规划设计建议书
(2) 自然条件
项目地块较为齐整；地块西、西南、南地势较高，其他方向地势较平。地内目前需要协调拆迁的建筑物有杜家泊、旋夼村等村庄。地内有两处湖泊，一溪流汇入柳林河。地块东面临文登市的形象大道（世纪大道），南与峰山公园相邻。
(3) 交通条件
项目紧临文登市的几何中心——峰山（文登城市布局基本以峰山为几何中心）；从项目东侧的初张路（世纪大道）往北可对接至威海、烟台的高速公路，往南可至埠口，往西可对接至青岛的青威高速公路，往东可对接309国道至荣城。
(4) 地块周边情况
位于项目东侧的天润曲轴工业园与本项目只有一路（初张路）之隔，目前正在建设当中。天润曲轴有限公司是目前国内规模最大的曲轴专业生产企业。
义乌小商品市场位于项目用地的东南侧，由浙江义乌市金田企业集团投资兴建，占地400万平方米，总投资10－15亿元，规划分三期完成。其中一期3000个摊位已建设完成，并已开业；二期工程将于2005年完工，新建摊位12000个；三期工程将于2008年完工，新建摊位34000个。
利群购物广场位于项目的东北侧，由青岛利群集团投资开发，总投资额为2亿元,总建筑面积3万平方米。目前正在拆迁建设，预计2004年10月份可竣工开业。
新汽车站，位于项目的南侧，义乌小商品市场的正西面，309国道和新初张路交汇处。新汽车站占地面积13.3公顷，总投资1.16亿元，建成后可容纳车辆500辆。
项目南侧为文登市的文体功能区，紧邻峰山公园和文山公园。 项目西南侧主要为文登市的政务、商务中心。
项目西侧有崑嵛小区、香水小区、三里河小区等住宅小区，不远处为文登市的主要河流之一——柳林河。
—2—
项目规划设计建议书
3、规划的范围
(1) 地理位置
本项目位于文登市经济技术开发区内，峰山公园北侧。项目东临初张路（世纪大道），西靠金山路，南至香水路，北侧以汕头路为界。
(2) 规划指标
根据原建材市场用地规划条件《文规规字2003第008号》，规划指标为： ? 规划建设用地面积：163.21公顷 ? 使用性质：商业 ? 容积率：0.5
? 建设规模：80万平方米 ? 绿地率：35％
? 其它：按国家规范要求
建筑退规划用地边界距离：
世纪大道沿线建筑退后绿线50米，珠海路沿线建筑退后绿线10米，金山路沿线建筑退后绿线20米，汇通路和香水路沿线建筑退后绿线5米，汕头路和峰北路沿线建筑退后绿线5米。
根据项目实际情况，本案策划的规划指标为： ? 规划建设用地面积：约227公顷 ? 使用性质：商业 ? 容积率：0.8
? 建设规模：约180万平方米
—3—