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物业服务企业“营改增”涉税问题浅析
作者：陈燕
来源：《商情》2016年第34期
摘要：我国自2016年5月1日开始全面推开“营改增”试点工作，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。物业服务企业作为生活服务业范围开启了“营改增”时代，将由营业税纳税人变为增值税纳税人，由此在涉税方面将出现许多新的问题，就物业服务企业增值税一般纳税人“营改增”工作中遇到的问题进行探讨和分析，希望能帮助和促进物业服务企业顺利推进相关的财务核算和纳税申报等问题，顺利完成“营改增”工作。 关键词：物业服务营改增涉税问题浅析
物业服务企业在2016年4月30日前以缴纳营业税为主，2016年5月1日之后以缴纳增值税为主，将全面进入增值税时代。由于物业服务企业“营改增”政策刚刚实行，在实务中必然涉及财务核算、纳税申报、发票开具与管理等方面的问题，本文就物业服务企业“营改增”共性问题进行探讨。 一、财务核算问题
在2016年5月1日之后，物业服务企业财务核算方面需要特别注意。因按照规定，“营改增”之后，收入和增值税应分别核算。但企业的经营活动是存续进行的，“营改增”工作又在存续的经营活动中，属于不可预测事件。因此，财务核算需要注意新取得的收入（应收账款或者收到现金）应按照增值税的规定，确认增值税销项税额；从预收账款结转的已经开具营业税发票的收入，仍按照营业税时期的方法确认收入。这样，在收入核算中，就要分成两类，即增值税对应的收入和营业税对应的收入，直到营业税时期的预收全部确认完毕。
财务核算应合理设置增值税核算科目，满足物业服务企业各类涉及增值税核算的需要。如在营业税时期，只设置“应交税费——应交营业税”，“营改增”后则需要设置“应交税费——应交增值税（进项税额、销项税额、进项税额转出、已交增值税、未交增值税、营改增抵减的销项税额、转出未交增值税）”，如果是小规模纳税人，则应设置“应交税费——应交增值税（小规模、营改增抵减的销项税额）。
财务核算应准确记录销项税额，如对于物业管理费收入应按照6%计算销项，而对于电费收入应按照17%计算销项，其他如水费、维修费、供暖费等也应分类核算销售税额。“营改增”后要准确分类核算各项业务适用的销项税额。同时，财务核算应准确记录进项税额，要分类记录取得的17%税率、11%税率和6%税率的进项业务，分别记录取得的5%征收率和3%征收率的进项业务。准确记录和核算销项税额和进项税额，直接关系到财务核算和应交增值税额的准确性。在“营改增”过程中尤其要重视。
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二、纳税申报
“营改增”后，物业服务企业要根据主管税务所的要求，及时完成增值税纳税申报和税款缴纳。在填报《增值税纳税申报表》时应注意根据财务记录准确、全面地进行全套报表填列，包含主表和附列资料。准确填报各类业务对应的销售额，此销售额均为不含税销售额，且已剔除“营业税”时期的销售额部分。准确填报进项税额情况，包含取得并通过认证的各类进项税额，且符合增值税法要求可以抵扣的部分，如剔除进项税额转出部分、不允许抵扣部分。如果物业服务企业存在代扣代缴增值税额的业务，则应准确填报对应的金额，并报送代扣代缴税收通用缴款书抵扣清单。增值税纳税申报表主表及附表共计10余张，要全面、准确地进行填报，认真与财务记录进行核对，以避免出现错误，尤其是过渡期（5月1日至6月30日）内，需要进行两次增值税纳税申报表填报。 三、合同协议修订
针对“营改增”工作，需要就经济活动的相关协议或合同进行及时调整。对于在执行协议或合同，建议以补充协议或者其他适当形式，明确原协议或合同的物业服务收费是否含增值税价。按照有关要求，一般情况下，“营改增”工作，不增加企业负担，应就原协议或合同，约定为含增值税的价税合计收费。对于“营改增”后新签及续签协议或合同则直接修订相关文本，明确协议或合同的金额内涵，避免发生因协议或合同约定不明确产生的经济纠纷。对于要求严格的协议或合同，建议明确“营改增”后，涉及增值税有关的要求，如要求合同方必须为增值税一般纳税人，并提供全面、正确的增值税开票信息等，总之，建议能够用协议或合同明确的“营改增”事项尽可能进行明确约定，以避免由此产生的纠纷和风险。 四、发票开具与管理
“营改增”后，营业税发票已退出历史舞台，企业开启全面增值税发票时代。物业服务企业要及时建立和完善与增值税发票开具和管理的相关制度。物业服务企业要进一步加强增值税发票的开具管理，尤其是增值税专用发票的管理。要区别营业税发票管理要求，及时补充相关规定和要求，如要求客户提供全面、正确的开票信息，并要求客户明确开具增值税普通发票或增值税专用发票，对于“三证合一”的客户，要求其及时对开票信息进行更新。要加强增值税发票领用和开具登记及发票的核销，确保发票从领用到开出、销售回款等全过程有记录。应特别加强增值税专用发票的保管，按照库存现金的管理办法对空白增值税专用发票进行管理。严格增值税发票开具的经办与审核，避免重复开票，开票数据错误等导致的红字冲回、作废情况的发生。除了开票环节要加强外，还要就物业服务企业从供应商处取得的增值税发票加强审核，对于取得的增值税专用发票要做好登记、认证工作。避免出现因登记不及时、不清晰问题产生的更换发票问题，避免出现因认证不及时，如超过180天仍未认证而导致企业损失可抵扣的进项税额的情况发生。 五、初期涉税问题
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“营改增”初期阶段，会出现一些特殊涉税事项。如何正确地进行处理，对实务工作影响较大。初期阶段主要涉及的特殊事项包括，营业税时期已缴纳营业税，但在过渡期结束之前未开具营业税发票的业务，对于此类业务只能开具增值税普通发票，且适用税率为0；营业税时期未缴纳营业税，也未开具营业税发票，对于此类业务应开具增值税普通发票，按照增值税政策选择适用税率；营业税时期已缴纳营业税，并开具营业税发票，过渡期后发生销售退回时，应联系主管地税机关办理营业税发票作废及多缴营业税退回事宜，同时重新开具正确金额的增值税发票。
六、重视减税评估与改进
“营改增”主要目的是为企业减轻纳税负担。税改工作涉及纳税环节较多，推出过程较短，很多政策和措施，需要通过一定时间的运行才能够逐步显现。为此，在“营改增”初期就要关注各个环节，重视纳税环节出现的各种问题的解决，重视“营改增”工作对企业减税效果的评估，重视企业“营改增”工作的薄弱环节的改进。通过一段时期的实践，使“营改增”工作能够真正成为企业健康发展的有利保障。
“营改增”工作对于原营业税纳税人来讲是一个新的开始，也会因为不熟悉而产生许多税务方面的问题。对于涉及的企业，财务税务方面有很多需要注意的地方，也有许多可以思考和改进的地方。本文结合物业服务企业涉及到的“营改增”工作具体问题提供了一些建议，供大家参考。同时，也希望通过本文，与其他“营改增”工作企业一并交流和学习，共同做好税改相关工作，为企业健康发展做好财税服务。 参考文献：
[1]关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税〔2016〕36号）.
[2]关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告（国家税务总局公告2016年第23号）.
[3]营业税改征增值税试点实施办法.