土地管理基础与法规精讲班第1讲讲义
前言
一、2009年考试大纲变化情况
(一) 《土地管理基础》考试大纲变化情况
1、土地的分类中，删去了“建设用地的主要特征”内容，增加了“主要类别土地的特征”内容；
2、土地实体特征中增加了“地下空间及特征”内容；
3、建设用地供应管理中，增加了“建设用地节约集约评价”和“开发区用地集约利用评价”的内容；
4、在土地市场交易与监管中，将土地市场管理与土地市场供需调控的相关内容进行了合并。 (二) 《土地管理法规》考试大纲变化情况 1、2009年新增政策、法规 （1）土地管理法规
1）《村庄和集镇规划建设管理条例》。 （2）相关法律法规 1）《企业国有资产法》； 2）《保险法》； 3）《仲裁法》； 4）《企业破产法》；
5）《社会团体登记管理条例》。 （3）中共中央、国务院规范性文件
1）中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定；
2）国务院关于印发《土地利用总体规划纲要（2006—2020年）》的通知； 3）国务院关于促进资源型城市可持续发展的若干意见（国发【2007】38号）； 4）国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发【2007】24号）；
5）国务院办公厅转发人力资源社会保障部等部门关于促进以创业带动就业工作指导意见的通知（国办发【2008】111号）；
6）国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发[2008]131号）等。 （4) 部门规章、规范性文件
1）土地利用总体规划编制审查办法（国土资源部令第43号）；
2）违反土地管理规定行为处分办法（监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部令第15号）；
3）中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于金融促进节约集约用地的通知（银发【2008】214号）；
4）国土资源部关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见； 5）关于为扩大内需促进经济平稳较快发展做好服务和监管工作的通知（国土资发[2008]237号）；
6）关于进一步加强土地整理复垦开发工作的通知（国土资发【2008】176号）；
7）国土资源部、国家工商总局关于发布《国有建设用地使用和出让合同》（示范文本）的通知（国土资发【2008】86号）；
8）国土资源部关于全面实行耕地先补后占有关问题的通知；
9）关于部署运行土地市场动态监测与监管系统的通知（国土资发【2008】284号）； 10）关于进一步加强土地税收管理工作的通知（国税发【2008】14号）；
11）关于进一步加强市场改进建设用地备案工作的通知（国土资发【2007】326号）； 12）关于印发《国有建设用地划拨决定书》的通知（国土资发【2008】73）；
13）国土资源部、农业部关于加强国有农场土地使用管理的意见（国土资发【2008】202号）；
14）关于开展开发区土地集约利用评价工作的通知（国土资发【2008】145号）；
15）国土资源部、国家发展和改革委员会、国家统计局关于发布和实施《单位GDP和固定资产投资规模增长的新增建设用地消耗考核办法》的通知（国土资发【2009】12号）； 16）关于土地整理复垦开发项目信息备案有关问题的通知（国土资发【2008】288号）； 17）国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知（国土资发【2009】56号等。
（5）司法解释
1）最高人民法院印发《关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见》的通知（法发【2008】36号）。 （6）技术规程和标准
12）《建设用地节约集约利用评价规程》（TD/T 1018—2008）等。 2．2009年删去的政策、法规包括：
（1）中共中央办公厅、国务院办公厅关于进一步严格控制党政机关办公楼等楼堂馆所建设问题的通知(中办发[2007]11号)；
（2）国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知 (国办发[2005]26号)；
（3）关于发布《国有土地使用权出让合同》示范文本的通知(国土资发[2000]303号)； （4）国土资源部、国家工商总局关于发布《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本(试行)的通知(国土资发[2006]83号)；
（5）关于印发试行《土地分类》的通知(国土资发[2001]255号)；
（6）已购公有住房和经济适用住房上市出售补交土地出让金和收益分配管理的若干规定(财综字[1999]113号)；
（7）关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见 (国土资发[2005]207号)；
（8）关于土地使用权抵押登记有关问题的通知([1997]国土[籍]字第2号)。
考试题型和特点
三、《土地管理基础与法规》考试题型和特点 (一) 《土地管理基础与法规》试题题型及题量
近几年，《土地管理基础与法规》试题，分判断题、单项选择题、多项选择题、情景分析题四种题型。试题总分100分，其中判断题10题，每题1分，共10分；单项选择题40题，每题1分，共40分；多项选择题15题，每题2分，共30分；情景分析题共2大题，有10小题，每小题2分，共20分。
(二) 《土地管理基础与法规》试题要求特点及答题技巧
第一，判断题。近几年，《土地管理基础与法规》试题中，判断题要求，判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为0。因判断题只有两种可能，非“对”即“错”，随机猜对的概率达50％，为避免应试者猜测性的判断，通常判断题有倒扣分的规定，应试者要看清此类题目要求。如果有选错倒扣分的规定，没有把握的宁可不选，也不冒险。
第二，单选题。单选题的特点是：有4个选项，且只有1个选项是正确的，一般情况下，单选题不倒扣分。对于没把握的试题大家一定要全答，就是不会，也要猜测性地选择1个选项。 第三，多选题。近几年，《土地管理基础与法规》试题中，多选题要求，选错、多选不得分，不倒扣分；少选但选择正确的每选项得0．5分。同时时需要注意的是，从2006年考试开始，多项选择题，每题有A、B、C、D、E五个备选项，至少有两个符合题意。
因此，做题时要慎重，对于没把握的选项应尽量避开不选。如果题中4个选项，有把握的3个，另一个是猜测的，最好就不要猜测了，选三个可得1．5分，但如果有一个错了，将一分不得，成为无果之花。
第四，情景分析题。近几年，《土地管理基础与法规》试题中，情景分析题每小题有A、B、C、D四个备选项，其中至少有一个符合题意，选错、多选不得分，不倒扣分；少选但选择正确的每选项得0．5分。
情景分析题的特点是：该类题型兼有单选题和多选题的特点，也就是在情景分析题中，有的是单选，也有可能是多选，要切记！此类题型的要求是，每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意，全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。
(三) 《土地管理基础与法规》课程考试出题特点 1．注重出奇、出偏、出新
通过近几年的《土地管理基础与法规》考试看出，注重出奇、出偏、出新是其特点。 （1）出奇，主要是指出题不拘泥于教条。如2006年试题中，有一道单选题：某企业将其所属的一处厂房作为抵押物贷款进行经营活动，并与某银行签订抵押合同。此后，该企业又在其厂房内建房两间。后因经营不善，不能按期归还银行贷款，经司法裁定，抵押物被整体拍卖后，新建两间房屋拍卖所得( ) 。 A．属于抵押财产，应归银行所有 B．是抵押财产的附属物，部分归银行所有 C．不属于抵押财产，归企业所有 D．是抵押财产的增值，部分归银行所有 答案：C
解析：《城市房地产管理法》第五十一条规定，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
（2）出偏，由于土地估价师考试属于开放式学习，没有统一教材，给学习带来较大困难，可以说是学无目标，参考资料短缺。一旦考试出偏，会大大降低考试通过率。如2006年试题中，出了两道极偏的试题：
例题1：我国历史上首次开展全国性大规模的土地清丈是在( )。 A．秦朝 B．汉朝 C．唐朝 D．宋朝 答案：B
例题2：中国最早的《不动产登记条例》是在( )年颁布的。 A．1920 B．1921 C．1922 D．1923 答案：C
解析：做两道极偏的试题，这就靠我们平时多积累、查找有关的知识点，否则的话，我们只有“猜”。第二道例题属于法规考核点。北洋政府建立初，仍然承认民商法的独立地位，考虑到大清民律草案未正式颁行，故将《大清现行刑律》以及《户部则律》中涉及民法的内容直接加以援用。在整个北洋政府时期，传统民事商事习惯一直是司法实践中的重要发源之一。从1914年起开始民法典的编订工作，到1926年先后完成了亲属、总则、债、物权、继承等编二稿或三稿草案，制定了《清理不动产典当办法》、《不动产登记条例》、《验契条例》、《森林法》、《矿产条例》等单行民法。1922年，当时的北京政府颁布《不动产登记条例》。 （3）出新，主要是现行法律、法规、政策的新变化内容，都是当年出题的重点。如2006年本门课程进行了重新修订，新增了不少法规内容，特别是一些新政策，是重要考点。2006年试题中，对这些新增知识点都采集了考点。如单选题中有：国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知，要求自2005年6月1日起，对个人购买( )转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。 A．普通住房超过2年 B．住房不足2年
C．非普通住房超过2年 D．别墅不论是否超过2年 答案：B
解析：出这道题的主要依据是2005年国务院办公厅国办发(2005)26号文件规定，“对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税”。如果不能很好地掌握这个当年的新政策，这道题绝对会失分。可以说这道题在2005年出，是非常有新意的，但是放在2006年就失去了意义，因为2006年5月的《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》要求，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。同时，2008年12月，国务院办公厅出台的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发[2008]131号）规定，个人购买非普通住房不足2年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税。
2．注重土地管理基础基本概念与基本原理考核
《土地管理基础与法规》采取客观性试题形式。客观性试题主要侧重于考查应试者对基本概念、基本政策、基本制度、基本原理的理解和掌握。如①土地内涵、基本特征，土地类别、不同类型土地特点，地籍管理基本概念和内容体系，土地规划管理的概念和内容，耕地保护与土