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锦程之星物业管理方案
1、项目概况
“锦程之星”项目座落于某工业园区通园路东、企鸿路北、独墅湖大道南地块。项目由6幢小高层、4幢高层住宅（其中9#、10#2幢住宅为商品房，销售时间待定）、1个独立的地下一层汽车库和1幢独立的3层配套用房会所组成（会所内有：物管房 、业主办公室、干洗店、电信营业部、便利超市、美容美发、健身房、棋牌室、练操房、游艺中心、乒乓室、桌球室）。
“锦程之星” 项目总建筑面积约9.4万平方米。用地约40211.59平方米，容积率1.8，建筑密度16.73%，绿化面积16801.75平方米，绿地率41.7%，公共绿地面积14988平方米，公共绿地率37.3%，建筑占地面积6990.84平方米，总架空层面积2068.9平方米，道路交通面积5490.23平方米。
小区设有2个出入口，主入口位于企鸿路，人行次入口位于通园路。小区内公共设施：电梯29台、变电所2座、水泵房、生活水池、消防水池 、电信交接间 、 智能控制中心、消防控制中心、垃圾中转站、地下汽车库（车位313个）、室外汽车库（车位：138个）、小区摩托车位、自行车室内公共车位（车位1990个）。
小区均为精装修公寓，房间总数为864户，均为2人间或家庭间，符合条件的单身人才或家庭居住。室内床、桌、椅等日用家俱和卫生设施俱全，配置空调、电视机、冰箱、洗衣机、电热淋浴器等家电，电话和宽带可申请开通。
2、项目特点
2．1入住对象
2．1．1在园区内就业的，优先考虑在园区首次签订劳动合同一年内的新员工。 2．1．2未在某购房；本人或配偶在某市无居住条件。 2．1．3参加园区A类公积金。
2．1．4与所在企事业单位已签订劳动合同。
2．1．5本科以上学历或专业列入园区当年度《紧缺和急需专业人才目录》大专学历。 2．2项目管理难点 2．2．1管理成本大
“锦程之星”不同于其他住宅小区，均为精装修公寓，入住的客户群体、管理难度
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和服务标准、提供的配套服务等均高于普通住宅小区，针对此情况，物业必须配备较高综合管理素质的管理人员及从业经验丰富的基层员工，从而导致人某本与运营成本的提高。
2. 2. 2设施设备维护量大
由于项目为精装修公寓，每户内配有家具、家电、卫生设备、厨房设备等，导致物业维修量大。
3、管理目标
努力提高物业服务质量，提高物业从业人员素质，为业主提供全方位的一站式服务，创造安全、温暖、快捷、方便、清洁的时间与空间环境（物业管理＝时间＋空间＋服务），用体贴、周到的服务来赢得业主的认可，提升物业管理工作满意度，并通过物业服务产生良好的口碑。同时导入先进的管理理念、管理技术，有能力、有信心将锦程之星创立为市级物业管理优秀小区，实现“优租中心”、“和乔物业”双赢。
3．1 风格定位：完善环境保护设施，让锦程之星成为文明、舒适、美丽的都市小区。 3．2 品牌定位：接管二年实际工作达到某市物业管理优秀住宅小区相应标准。 3．3管理定位：充分利用并完善锦程之星的各种配套系统，配置精干的高素质管理人
才，全面实现现代化物业管理，将锦程之星管理成为文明、安全、优某优秀小区。
3．4 效益定位：充分利用和乔的专业化管理特长，降低管理成本，并通过开展多渠道
的有偿服务与无偿服务，实现以区养区，收支平衡。我们有信心以精诚互惠的合作打造“锦程之星”高品质的管理，实现经济效益、社会效益的共赢！
3．5 管理目标承诺
3．5．1执行《物业管理条例》及市、区物业管理主管政府部门规定的其它各项标准。 3．5．2锦程之星物业服务中心拟结合本项目实际情况，引入ISO9000质量管理体系、ISO14001环境体系、ISO18000职业健康认证体系，依托“锦程之星”优越的板块和地段某、引领潮流的建筑格调、高速便捷的交通条件、成熟完备的生活配套和性价超值的完美户型，在物业管理工作中，公司将以较高的文化品味取胜，通过公寓区软、硬件的配套服务，创造出优美舒适、安全文明、环境洁净的高雅集中住宿公寓区。 3．5．3承诺: 自本项目物业正式入住二年即达到某市优秀小区物业管理相应标准，成
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为某及邻近周边地区具有闪亮点的居住类配套项目。
4．服务理念
4．1在物业日常管理服务中，结合锦程之星客户情况，提供差异化服务，推行“零干扰、零距离、零缺陷服务”的物业管理模式，导入人性化服务理念，建立“业主服务满意体系”，实行“一站式服务”，推行“首问责任制”，提升客户满意度。同时将现代先进管理理念与公寓物业管理融为一体，以高起点的管理，高素质的人员，个性化、人文化和品牌化的服务，高性价比的收费，来实现社会、环境、经济最佳资源整合。 4. 2锦程之星管理处将结合“汀兰家园”、“青年公社”、“明日之星”这三个集中住宿公寓小区的物业管理经验，在交接验收、日常管理与服务中，充分发挥以上住宿公寓项目的管理与服务特色，取长补短，并结合“锦程之星”的建筑特色和服务定位，将该项目管理的更好，使其成为某及邻近周边地区具有闪亮点的居住类配套项目。
5．前期介入阶段管理
5．1主要工作与举措
5．1．1按人员到岗计划配合人力资源部落实人员招聘与培训。 5．1．2编制锦程之星服务中心的管理文件以及各项工作指导书。
5．1．3参加项目工程例会、关注工程进度，参与工程竣工验收的全过程。
5．1．4加强与“优租中心”的沟通，初步了解业主基本情况，时刻关注并配合《临时
管理规约》《前期物业服务合同》《前期物业委托合同》三项合同内容并对合同名称作出相应调整。
5．1．5与优租中心对口联系人沟通物业用房的装修设计方案并监督实施。 5．1．6深入项目现场，更多地了解市政管网施工情况与管线走向细节。 5．1．7督促优租中心对开办物品的落实。
5．1．8落实前期物业服务费、停车服务费的审批与备案工作。
5．1．9联系并落实水、电、燃气、电信、有线电视、邮政、环卫等市政公用部门的相
关工作与业务办理联系电话。
5．2内部管理架构
公司将成立“锦程之星”物业管理处，管理处机构设置有客户服务部、保洁绿化部，工程维修部、秩序维护部。在拟制计划、组织领导和对各项工作检查指导协调等方面由管理处经理直接负责，各项具体工作在各部门职责范围内由该部门负责人直接安排，各
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