担； 在超额报酬率呈现正数时，负的自由现金流量才具有说服力。 基准年公司自由现金流量的确定 自由现金流量为正： 取该年值为基准年值； 以N年算术平均值为基准年值；
以N年加权平均值为基准年值（权重自定，越近年份权重越大。） 自由现金流量为负：
如算术平均值为正，以N年算术平均值为基准年值； 如加权平均值为正，以N年加权平均值为基准年值；如前一年为正，取前一年值为基准年值；
如前一年为负，取某一年比较正常值为基准年值（自定）。 第一阶段增长率g的预估
运用过去的增长率： 运用过去的增长率：
算术平均数（简单平均/赋予不同年份相同的权重/忽略了复利效果） 加权平均数（给予近几年增长率以较大权重/不同年份权重主观确定） 几何平均数（考虑了复利效果/忽略中间年限变化） 线性回归法（同样忽略了复利效果） 结论：没有定论 注意：当利润为负时
算术平均数（简单平均/赋予不同年份相同的权重/忽略了复利效果） 加权平均数（没有意义）
几何平均数（考虑了复利效果/忽略中间年限变化） 线性回归法（没有意义） 历史增长率的作用
历史增长率在预计未来增长率中的作用取决于历史增长率在预计未来增长率中的作用取决于:
历史增长率的波动幅度（与预测的有用性负相关。） 公司的规模（随规模变大，保持持续高增长的难度变大。） 经济的周期性（周期性公司的取值可能很高或很低。） 基本面的变化（公司业务、产品结构变化、公司重组等。） 收益的质量（会计政策/购并活动引起的增长可靠性很差。） 主观预测优于模型
研究员对结论：研究员对g的主观预测优于模型的预测：只依据过去的数据 研究员的主观预测：过去的数据+本期掌握的所有信息，包括： （1）上一次定期报告后的所有公司不定期公告中的信息； （2）可能影响未来增长的宏观、行业信息；
（3）公司竞争对手的价格政策即对未来增长率的预估； （4）访谈或其他途径取得的公司内幕消息；如何准确预测g
预测得准确与否,将建立在研究员对产业发展和公司战略把握的基础之上。公司战略包括公司产业领域的选择、产品的选择和生产流程的选择。要依据产业发展和公司战略，要与时俱进，对模型参数进行修正,提高估值的准确性。 （1）最近公司具体信息的数量（越多/越重大，优势越明显）； （2）研究该公司的研究员的数量（越多/越一致，优势越明显）； （3）研究该公司的研究员意见的分歧程度（越大，优势越不明显）； （4）研究该公司的研究员的素质（金牌研究员越多，预测优势越大）。 建议：相信自己，不要盲目相信其他研究员的预测。金牌研究员也可能犯严重错误，因为：数据本身可能存在错误+研究员可能忽略基本面的重大变化。 WACC释义与计算
WACC WACC （ Weighted average cost of capital/ Weighted average cost of capital/加权平均资金成本权平均资金成本
/Composite cost of capital Composite cost of capital)
根据股东权益及负债占资本结构的百分比，再根据股东权益及负债的成本予以加权计算，所得出的综合数字。 公式：
WACC =股东权益成本*（公司市值/企业价值）+负债成本*（负债/企业价值） 利用公司的加权平均资本成本（WACC）来判断公司股票是否值得投资。 WACC的计算相当复杂，不过如何使用WACC ，比如何计算该数字更重要。 FCFF法的适用
1. FCFF FCFF法的适用： 法的适用：
周期性较强行业（拥有大量固定资产并且账面价值相对较为稳定）； 银行； 重组型公司。
2. 2. FCFF FCFF法的不适用：
公司无平均正的盈余，如IT类公司目前处于早期阶段； 公司不具备长期历史营运表现，例如成立不到三年的公司； 缺乏类似的公司可作参考比较；公司的价值主要来自非营运项目。 特殊情况下DCF的应用（1）
1. 周期性较强行业周期性较强行业：
难点：基准年现金流量及预期增长率g的确定问题。 对策：1。基准年现金流量为正，直接调整预期增长率g 。 （1）景气处于
+3、-3、-2 ，预计景气回落，下调预期增长率g。 （2）景气处于-1、+1、+2 ，预计景气上升，上调预期增长率g。
（逻辑：景气循环理论，景气周期周而复始，历史重演。研究员对宏观经济周期、行业景气周期的判断能力，以及能否准确寻找一个景气周期年限及景气拐点都会影响估计的准确性。） 2。基准年现金流量为负。
先求平均现金流量以作基准年现金流量；然后调整预期增长率。
注意：注意：1。也可以从营收开始，利用会计勾稽关系全面估算每年现金流量。 （宏观经济周期、行业景气周期判断的准确性、会计能力都会影响估计 的准确性，工作量繁重且效果不佳）
2。内部收益率已经体现收益波动性对价值评估的影响。 3。预期增长率g取净利成长率时，将净利成长率*>1的系数（公司自由现金流成长波动大于净利成长波动。） 特殊情况下DCF的应用（2） 2.有产品有产品期权的公司：
难点：当前不会产生现金流量，但未来有价值的资产。 （如产品期权、包括专利和版权）。 对策：
1。该资产公开市场的价格+DCF计算的公司价值；（是否存在该资产交易的活跃市场/产品期权能否分离）
2。运用期权定价模型预估产品期权+DCF计算的公司价值；（关于期权定价模型，见本文P44-47）
3。调高预期增长率g ；（调高幅度的主观性/产品期权的或有
现金流量问题） 特殊情况下DCF的应用（3）3. ST ST、PT PT及基本面较差公司： 及基本面较差公司： 难点：基准年现金流量为负。 对策：1。平均现金流量为正；
先求平均现金流量以作基准年现金流量；然后调整预期增长率。 2。平均现金流量为负。
以一个比较健康的年份现金流量作基准年现金流量；然后调整预期增长率。 （假设前提：公司在不久的将来会恢复到健康的状况。） RNAV法简介 RNAV的计算公式：
RNAV =（物业面积＊市场均价－净负债）／总股本 物业面积，均价和净负债都是影响RNAV值的重要参数。
较高的资产负债率（过多的长短期借款负债）/较大的股本都将降低RNAV值。 对公司各块资产分别进行市场化的价值分析，从资产价值角度重新解读公司内在的长期投资价值。
股价相对其RNAV，如存在较大幅度的折价现象，显示其股价相对公司真实价值有明显低估。
RNAV法推算（以商业为例）
1.对商业地产对商业地产分类，确定其适用的估值方法：分类，确定其适用的估值方法：
细分业态（便利店、标准店、大卖场等）被处置的可能性，细分业态与主营业务的相关度；
2.对商业地产的面积做出初步估算对商业地产的面积做出初步估算: 部分物业建筑面积的数据可能没有公开，需要调研后加