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2017年上半年四川省房地产估价师《案例与分析》：居住房地产估价
的常用方法考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某工业用地总面积为3000m2，容积率为0.5，楼面地价为1000元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0，相应的楼面地价为1500元/m2。该改变用途理论上应补地价为（）万元。 A．500 B．525 C．600 D．1650
2、下列说法不正确的是__。
A．委托代理是基于被代理人的委托而发生的代理关系，通常以完成特定事项为代理内容
B．法定代理是根据法律的直接规定而发生的代理关系，法定代理人的权限来自法律的规定
C．指定代理是根据人民法院或有关单位的指定而发生的代理 D．指定代理的实质是一种实现委托代理的方式 3、设立地役权通常会使。 A：供役地的价值下降 B：需役地的价值下降
C：供役地与需役地的价值都下降 D：供役地与需役地的价值都上升 E：工业用地的监测点评估价格 4、（）是由开发项目全部投资的内部收益率表明的。 A．项目投资所能支付的最高贷款利率 B．将未来收益或收入转换成现值的收益率 C．投资者每年所获得的或期望获得的收益率 D．项目年净收益与项目投资的资本价值之比 5、某宗土地面积10 000 ㎡，土地单位价格800元／㎡，最高容积率为2，固定费用400万 元，单位建筑面积建安成本为1 500元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建 安成本的20％，销售价格为3 000 元／㎡，则该项目的盈亏平衡点销售量为㎡。 A：10 000 B：120 00 C：180 000 D：15 000 E：借款合同
6、某房地产投资项目，资产为6 000万元，负债为3 500万元，流动资产总额为3 000万元，流动负债总额为1 500万元，存货为1 800万元。则该项目的速
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动比率是。 A：80％ B：120％ C：171％ D：200％
E：借款合同
7、超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高以征收相当于土地使用权出让金以下的土地闲置费。 A：5％ B：10％ C：15％ D：20％
E：执行层的组织协调
8、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为：第一年3600万元、第二年4800万元和第三年3800万元，年均价格上涨率为5％，该项目建设期间涨价预备费为。 A：1270．975 B：3600 C：3800 D：4806
E：执行层的组织协调
9、等于产品价格与销售量的乘积。 A：平均收益 B：总收益 C：边际收益 D：长期收益
E：执行层的组织协调
10、的主要内容包括城市的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等。 A：城市总体规划、镇总体规划 B：控制性详细规划 C：修建性详细规划 D：城市分区规划
E：执行层的组织协调 11、小区建设项目全部竣工后，开发建设单位应当向城市人民政府__提出住宅小区竣工综合验收申请报告，并附相应文件资料。 A．建设行政主管部门 B．房地产主管部门
C．建设行政主管部门和房地产主管部门 D．房地产主管部门和土地管理部门 12、物业服务企业的资质管理实行。 A：一级审批制度 B：逐级审批制度 C：分级审批制度
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D：分别审批制度
E：执行层的组织协调
13、在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为__阶段。 A．租金增长率上升
B．新增供给小于新增需求 C．新开工项目增加 D．租金增长率下降
14、不属于法人成立必须具备的条件是。 A：独立承担法律责任 B：依法成立 C：必要的经费
D：自己的名称、组织机构和场所 E：执行层的组织协调
15、某高层楼房占用的土地总面积为800 ㎡，房地总价值为4 000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分此部分的房地价值为2 500万元；乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地价值为1500万元．如果按房地价值分摊方法计算，则甲公司拥有的土地数量为。 A：466 ㎡ B：496 ㎡ C：506 ㎡ D：596 ㎡
E：工业用地的监测点评估价格 16、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是。 A：领导定价法 B：挑战定价法
C：随行就市定价法 D：价值定价法 E：借款合同 17、《房地产开发企业资质管理规定》规定，房地产开发主管部门对符合条件的新设立的房地产开发企业核发__。 A．二级资质证书 B．三级资质证书 C．四级资质证书 D．暂定资质证书
18、我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，零售商业用房市场相对于整个投资市场的风险系数为0.23，整个投资市场的平均收益率为18%，则零售商业用房的预期收益率为（）。 A．11.07% B．12.45% C．13.59% D．10.78%
19、在房地产产品的生产过程中，一般承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计、建筑施工合同管理等工作。
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