昌 建 东 外 滩 项 目 可 行 性 研 究 报 告
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目录
第一部分 宗地评价 ...............................................................................2
一、宗地基本情况 ................................................................................... 2
二、区域板块分析 ................................................................................... 2
三、环境评价 ........................................................................................... 3
四、交通条件 ........................................................................................... 3
五、市政规划 ........................................................................................... 4
第二部分 区域市场分析 .......................................................................6
一、周边楼盘状况 ................................................................................... 6
二、价格及客户群体分析 ....................................................................... 7
第三部分 项目 SWOT 分析..................................................................8
一、地块 SWOT 分析.............................................................................. 8
二、项目分析总结 ................................................................................... 9
第四部分 项目投资测算及价格敏感性分析 .....................................10
一、项目经济技术指标 ......................................................................... 10
二、项目投资测算表 ............................................................................. 11
三、土地价格敏感性分析（160.5 亩） ............................................... 12
四、商铺价格敏感性分析（300 万/亩） ............................................. 13
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第一部分
宗地评价
一、宗地基本情况
目标宗地位于漯河市郾城区黄河路与金山路交叉口东北角，占
地 160 亩左右，容积率为 3.5。宗地东临沙河，南临漯河市主干道黄
河路，紧邻黄河路大桥，西临漯河市主干道金山路，北距规划中的
生态水城仅 1 公里。
目标宗地原为漯河市铸造厂，目前宗地围墙已搭设，政府正在
对铸造厂进行拆迁工作。宗地北部与双汇·国际花园之间有块空地，
该地块为漯河市舒曼置业有限公司所有，目前该地块已无地上附着
物，围墙已搭设，但尚未动工，预计未来 2 年内会动工，届时将与
本项目以及广鑫·帝景城形成竞争态势。
二、区域板块分析
宗地所处沙北东区属于漯河市被边缘化的区域，西不属于沙北
板块，东不属于召陵板块，南不属于铁东板块，是漯河市一个被遗
忘的边缘化地带。近年来，该区域由于沿河改造工程进度较慢，区
域的开发潜力一直未被挖掘，只有双汇·国际花园唯一一个高档社
区孤掌难鸣。区域内的基础设施和生活配套不够完善，也缺乏相应
的教育、医疗配套，在集中式的商业配套方面也存在空白。
纵观漯河市近年来的城市发展，不难发现，市中心老城区、沙
北区，源汇区双龙、西城区，以及沙北淞江新区的地块越来越稀缺，
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