某小区二期项目可行性研究报告
XX花园二期项目可行性研究报告
一、项目概况
(一)
项目地理位置及条件
《XX花园》项目位于广州荔湾区窖口汽车客运和广州五号线地铁总站（已在建设中，2008年底通车）旁约150米，临近广州西南方向必经出入口——国道广佛公路上。具体位置：北至南海大厦南侧分界线，西与黄竹岐居民住宅相邻，南、东分别与广州市芳村土地相接，人称广州“中山九路”。项目整体置身于大广佛商圈中心位置，周边有全国最大的茶叶市场、鲜花批发场和国际包装印刷城，还有大型板材装饰市场及大型小五金商品批发市场等，商机无限，发展潜力巨大。项目虽然属于南海地域，但确可以说是“广州概念”楼盘（电话可安装广州市话）。特别是作为地铁上盖物，2008年底广州五号线地铁通车，更为其升值带来了非常可靠的保障。
（二）项目用地、建筑规模及已投入情况
整个《XX花园》项目开发分为一、二、三、四期，总占地面积49574平方米，总建设规模240000平方米，其中一、三期已建好并销售，现启动建设第二期（以下简称二期项目，或项目），二期项目的基本情况：
（1） 二期项目总用地面积为23880平方米，总建筑面积约112000平方米，其中，住宅
建筑面积为71500平方米，商业建筑面积为30500平方米。项目由2栋31层高层住宅建筑及1栋41层酒店式公寓组成，首层至五层的商场裙楼，地下负一负二层是停车场和设备层。项目现状是：
目前已建好框架的住宅、商场、酒店式公寓（可作写字楼）共80000平方米，含带二层地下室、面积达30000多平方米的五层裙楼大型综合商场，其中二幢高级住宅楼已建至23层、一幢酒店式公寓已建到23层。 （2）项目累计已投入情况：
A.以建筑面积计地价及前期费用：110000㎡x400元=4400万元 B.已投入基建费用（地面部份）：80000㎡x800元=6400万元 C.负两层地基（含桩基础）：4000万元 合计：A+B+C=14800万元
（3）项目容积率4.8，建筑密度40%，设计总户数1150户，汽车车位150个，临时停车
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位约100个。
（4）项目住宅和公寓部分每套平均建筑面积及比例如下表所示：
户型比例分布表
建筑类平均建筑面户型 型 积（㎡） 7-41F公套间 45--65 寓 二房66 7F-31F一厅 高层 二房88 两厅 合计 （三）市场价格定位预测
户数总户数比（户） (%) 750 200 200 1150 70% 13% 17% 100% 根据周边的市场情况，结合市场价格增长情况，估计到项目推出时（明年底），本项目住宅市场价格可达4000元/㎡左右；小户型公寓楼约4000元/㎡；商铺均价约8000元/㎡，汽车位约10万元/个。这是比较可靠的估算，因为，紧邻的《逸彩新世界》现销售价均在6000元/平方米左右（毛坯房）；现在正热卖中的、相距《XX花园》约2000M左右的黄岐《中南海晖园》销售价均在4100元/平方米以上。目前在黄岐销售的比较大型的楼盘总价售价均在4000元/平方米（毛坏）以上，再考虑到该盘是地铁上盖物，所以《XX花园》将来销售价均肯定在4000元/平方米以上，整体投资收益非常可观。此外，由于整个二期项目均是小面积的户型，符合国家有关房地产的支持政策，肯定受到广大工薪阶层的欢迎，销售一定不成问题。
（四）建设方式
项目由于占地面积大，计划进行一次性全面开发建设，项目从前期复工到基本销售完毕，计划用30个月左右时间。
（五）项目规划指标
项目规划指标表
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