XX银行房地产贷款操作规程
第一章 总 则
第一条 为进一步加强我行房地产信贷管理，规范房地产贷款操作，提高房地产贷款风险管控能力，根据《商业银行房地产贷款风险管理指引》、中国人民银行、中国银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发[2007]359号）等有关法律法规及我行《房地产贷款管理办法》，特制定本规程。
第二条 本规程适用XX银行所辖机构办理的各类房地产贷款。 第三条 本规程所称房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款，包括房地产开发贷款、个人住房贷款及商业用房贷款。
第二章 房地产开发贷款
第四条 房地产开发贷款的借款人必须是经工商行政管理机关核准登记，具备一定开发资质等级的房地产开发企业，并符合以下条件：
（一）经营管理制度健全，财务状况良好； （二）企业信用良好，有偿还贷款本息的能力；
（三）在我行开立基本结算账户或一般存款账户3个月以上，有正常的结算业务；
（四）已取得贷款项目的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，并完成各项立项手续，且全部立项文件完整、真实、有效；
(五)贷款项目申报与其实际功能相符，工程预算、施工计划符合国家和地方政府的有关规定；
(六)项目资本金不得低于项目所需总投资的35%，并能在我行贷款发放之前投入项目建设；
(七)以在建工程抵押的房地产贷款，抵押人与借款人原则上应是同一主体，且贷款只能用于借款人自行开发项目；
(八)我行支持的房地产开发贷款原则上只能用于经营行所在地的房地产开发项目，不得跨地区使用。对确需用于异地的房地产开发
项目，在落实相应的风险控制措施后贷款发放前，应向总行授信审批部报备；
（九）我行规定的其他条件。
第五条 房地产开发贷款的申请、调查 （一）房地产开发贷款的申请
借款人向我行申请房地产开发贷款，应填妥《贷款申请书》，并提交以下资料：
1．企业法人营业执照、组织机构代码证、贷款卡、税务登记证、验资报告、资质证书、公司章程和资信证明材料；
2．法定代表人资格证明及身份证。授权他人办理的，还应提交授权委托书及经办人身份证；
3．经有权部门或会计(审计)事务所核准的近三年及最近一个月财务报表；
4．贷款项目可行性研究报告；
5．项目立项批文、建设用地规许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证；
6．土地出让合同、土地使用权证书及规划红线图； 7．土地出让金缴交凭证；
8，项目的预算报告或投资估算表及后续资金落实情况；
9．合作开发项目需提供合作开发合同及合作方同意申请办理房地产开发贷款的有效委托书；
10．股东会/董事会关于同意借款、担保的决议和授权书； 11．抵押财产原始购入价格证明或资产评估报告书、抵押物清单、权属证明、抵押物共有人同意抵押的承诺函；
12．担保单位材料（比照借款人提供主体资料等）； 13．我行要求提供的其他证明文件和材料； （二）房地产开发贷款的调查 经营行在收妥上述资料后，应在3个工作日内约见申请人并完成对房地产项目实地考察，对资料进行核查与分析，提出初审意见，提交调查报告。主要调查以下内容：
1．开发商的基本情况
（1）企业的组织形式、注册资本、股东构成、近三年经营管理和财务状况及与关联企业的业务往来；
（2）企业的经营范围、资质等级、信用等级、法定代表人从业经历及素质；
（3）以往开发业绩。企业成立以来累计开发量，开发的品牌、优质楼盘情况，目前重要在建项目和土地储备情况；
2．项目的基本情况
（1）项目立项及报批手续是否合法有效； （2）开发项目“五证”（立项批文、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证）是否齐全；
（3）土地出让合同及土地证是否真实、合法，土地出让金是否全部缴交；
（4）项目总投资概算，资金来源与到位情况：项目资本金、银行借款及其他资金来源（预售房款、施工方垫资、股东投入等）等筹措方案及到位情况，资本金比例是否达到总投资35%以上；
（5）考察项目地理位置、社区环境、物业管理、配套工程、市政设施及交通条件等情况；
（6）对相临地段、同类、同档次物业的销售价格、销售情况和客户群体等进行考察，并与申请的房地产项目进行比较分析，对项目的销售前景、价格定位做出判断；
（7）土地抵押及在建工程抵押情况，是否办理过其他银行贷款的抵押登记；
3．贷款担保情况
（1）采取保证担保的，对保证人的基本情况、经营者素质、财务状况（参照借款主体财务分析）、资信状况、偿债能力和已对外借款、担保情况等；
（2）采取抵(质)押担保的，对抵(质)押物的权属、价值、合法 有效性、地理位置和变现能力，确定抵(质)押担保的合法性、充分性及可实现性。对空置三年以上的商品房及闲置2年以上（含）的土地使用权，所有权、使用权不明或者有争议的财产及依法被查封、扣押、监管的财产均不得抵押。
第六条 房地产开发贷款的发放、偿还和贷后管理 （一）贷款的发放
1．经有权审批人审批同意，且审批限制性条款全部落实后，经营行应通知借款人、担保人签订借款合同及担保合同，按规定办理有关公证、保险及抵（质）押登记手续后办理用款手续；