REITs海外市场发展现状及国内前景展望
摘 要
房地产信托投资基金(REITs)作为成熟市场中一种重要的资产类别，其特点在于：收益主要来源于租金收入和房地产升值；收益的大部分用于发放分红；长期回报率相对稳定，介于股债之间。自1960年在美国出现以来，REITs产品在全球获得了迅猛发展。随着房地产市场由“过热”转入平稳期，再加上政策层面支持的力度在加大，我国REITs产品即将步入全新发展阶段，有利于为投资者提供长期资产配置工具、提升中国房地产企业的专业化水平、降低银行体系的风险，对我国未来经济和资本市场发展具有重要意义。为进一步发展完善REITs产品尤其是公募产品，尚需加大相关税收优惠制度的支持、减少投资商业地产的限制、允许通过设立SPV等方式解决风险隔离和登记权属等问题。 一、REITs基本情况介绍 （一）REITs定义
REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
目前在海外成熟市场，按照投资类型的不同，REITs又可分为权益型REITs（直接投资房地产，藉租金和买卖收入赚取利润）、抵押型REITs（将募集资金透过中介贷给开发商或直接购买房贷资产，收益来源于利息）和混合型REITs（兼有权益型和抵押型特点，既收取租金，也收取利息）三种。其中权益型REITs是市场的主流品种，约占全球REITs总市值的约90%。 （二）REITs产品特点 REITs的具体特点是：
1、收益主要来源于租金和房产升值。REITs投资的基础物业一般为具有稳定租金现金流的物业，且根据投资章程约定，严格限制对在建的物业开发项目的投资。因此REITs产品的投资收益也就来源于运营建成物业产生的租金和物业增值。
2、大部分收益将用于分红。美国作为最先发展REITs的市场，法规约定将每年90%的现金收益分配给投资者，以提供稳定的分红收入。这样的收益分配机制也同样被新加坡、香港、日本等市场广泛采纳。 3、REITs的长期回报率相对稳定，与股市、债市存在一定相关性，介于股、债之间。其中权益型REITs受宏观经济形势、市场利率及股市整体走势的影响分析如下。
（1）宏观经济基本面决定了包括股市以及地产整体的发展情况。强劲的经济会刺激总需求，加快相关行业的扩张，从而增加了对写字楼、
零售物业、公寓和酒店等资产的需求，有利于支持REITs价格。反之亦然。
（2）REITs二级市场价格与市场利率关联较大。REITs的估值基础是持有的物业租金收入的折现价值，利率越高，未来现金流的折现价值越低。因此利息上升周期往往会给REITs价格带来下行压力。 （三）REITs上市模式：公司制或信托制/基金制 从海外市场的经验来看，REITs上市有如下两种形式：
1、美国的REITs模式：内部管理人（Internal Manager）模式，或称公司制REITs。这种模式在美国较为常见，即REITs本身为公司制实体（Corporation），只是因为该公司制实体的主业、红利发放等方面符合美国REITs条例的有关规定，从而获得了REITs的税收优惠等政策；上市流通的凭证实质上就是公司制实体的股票。
2、外部管理人（External Manager）模式，或称上市信托制/基金制REITs。这种模式是亚洲较为流行的模式，即REITs持有人持有的是上市的信托凭证（Trust Unit）或基金份额，REITs本身为信托/基金实体，需要由外聘的基金管理人和物业资产管理人。 前述两种模式的差异主要体现在公司治理方面。
在REITs市场发展的初期，采用信托型/基金型的REITs结构，做成有期限的、可上市交易的封闭式基金，或者标的物为信托方式的以房