商品房销售的基本法律知识及风险规避
房地产开发企业进行商品房销售，首先应当具备五证：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《国有土地使用权证》和《商品房预售许可证》。
第一、土地局颁发的《国有土地使用权证》，是证明土地合法使用者已经缴纳土地出让金，获得国有土地使用权的法律凭证，受法律保护。
购房者会审查《国有土地使用权证》上土地使用者与房地产开发企业名称是否一致，是否有土地使用权抵押登记记录，该土地使用权的年限等等。
第二、城市规划管理局颁发的《建设用地规划许可证》，是建设单位在向土地管理部门申请征用、使用土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。
没有此证的用地单位属非用非法，房地产开发企业的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。
购房者一般会关注《建设用地规划许可证》的记载与房地产开发企业实际的土地用途，位置和界限
第三、城市规划管理局颁发的《建设工程规划许可证》是标志有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法律依据。取得该证后才能申请开工手续，没有此凭证的建设单位，其工程建筑是违章建筑。
第四、建设委员会颁发的《建设工程开工许可证》或者《建设工程竣工备案表》。《建设工程开工许可证》是标志建筑施工单位符合各种实施条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。
房地产开发企业如果销售的是期房，则购房者会要求审查《建设工程开工许可证》；如果是现房，则要看建设委员会发放的《建设工程竣工表》
第五、房屋土地管理局颁发的《商品房预售许可证》或者《商品房销售许可证》，是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。 （三）商品房买卖流程
签订《认购书》→签订《商品房买卖合同》及《前期物业服务合同》→与开发商指定的银行签订《商品房抵押贷款合同》（即通常所说的办理银行按揭）→《商品房买卖合同》签订之日起30日内到
房屋管理局登记备案→《商品房抵押贷款合同》登记备案→房屋交付→办理大确权证（初始登记）→办理产权过户，领房产证→办理抵押权登记→买受人还清按揭贷款，注销抵押登记。 （四）法律禁止或限制的商品房销售方式 1、反本销售方式或变相反本销售方式。
《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。”
返本销售是指房地产开发企业以定期向买守人返还购房款的方式销售商品房的行为。
主要表现为开发商在广告中宣传购房者入住后一定时期内向购房者返还购房款。在购房者看来，这种销售方式即可以获得一套商品房，又可以在将来的一定时期内收回自己的购房款。开放商采取这样的销售方式，无非是资金周转出现问题，商品房销售不理想，为了引起购房者的注意而采取的方式。其后果常常是开发商的承诺兑现不了，又无力妥善解决由此带来的后续问题，侵犯购房者利益，引发购房者的集体上访事件。这对开发商极其不利。 2、售后包租销售方式或租售后包租销售的方式。
根据《商品房销售管理办法》第十一：“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”
售后包租是指房地产开发企业以在一定时期内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。