第8章 土地增值税法
一、单项选择题
1、下列房地产转让行为中应征收土地增值税的有（ D ）。
A、企业兼并转让的房地产 B、出租土地使用权 C、用于贷款抵押期间的房地产 D、单位之间相互交换的房地产
解析:A选项属暂免征收，BC选项均未发生房地产的权属变更。
2、某生产企业2004年转让一栋八十年度末建造的办公楼，取得转让收入400万元，缴纳相关税费共计25万元。该办公楼原造价300万元，如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的办公楼需800万元，该办公楼经评估还有四成新。该企业转让办公楼缴纳的土地增值税为（ A）万元。 A、16.5 B、22.5 C、25.5 D、14.5
解析:办公楼的成新度折扣率为40％，即4成新，其评估价＝800×40％。该企业转让办公楼应纳土地增值税＝（400－800×40％－25）×30％＝16.5（万元）。
3、下列项目中，不属于土地增值税纳税人的是（ B ）。
A、合作建房后出售的合作单位 B、出租办公楼的企业 C、转让办公楼的事业单位 D、转让自住4年私房的个人
解析:出租不动产，未发生转让行为，不属于土地增值税征税范围。
4、房地产开发费用中的利息支出，如能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明，允许按规定扣除，其他开发费用限额扣除的比例为（ B）以内。 A、3％ B、5％ C、7％ D、10％
解析:土地增值税计算中无3％与7％的比例，10％适用于利息支出不能提供金融机构证明时，开发费用按前两项之和的10％以内扣除。
5、土地增值税的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的，按照（ D ）计算征收。
A、最高一档税率 B、扣除项目金额不得扣除的原则 C、成交价格加倍，扣除项目金额减半的办法 D、房地产评估价格
解析:本题考核点是房地产成交价格不实的处理办法。土地增值税的计算依据为土地增值额，但纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收；（1）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（2）提供扣除项目金额不实的；（3）转让房地产成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的
6、财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，则按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本的金额之和的（ B ）计算扣除。 A、5％ B、5％以内 C、10％ D、10％以内
解析:财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，则按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本的金额之和的5％以内计算扣除。
7、因城市实施规划的需要，纳税人自行转让原房地产的，其土地增值税（ A ）。
A、免征 B、减半征税 C、先征后退 D、照章征税
解析:房地产开发费用计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 8、下列属于房地产开发成本的有（ A ）。
A、耕地占用税 B、利息支出 C、取得土地使用权时交纳的过户手续费 D、地价款
解析:耕地占用税属于房地产开发成本中土地征用及拆迁补偿费项目
9、纳税人如果不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，其房地产开发费用按地价款加开发成本之和的（ C ）计算扣除。 A、5％以内 B、10％ C、10％以内 D、20％
解析:这里注意不要忽视有“以内”的字样。
10、在计算土地增值税时，不能按照实际发生额据实扣除的是（ C ）
A、支付的土地出让金 B、建筑安装工程费 C、 房地产开发费用 D、前期工程费
11、某生产企业2008年销售一栋8年前建造的办公楼，取得销售收入1200万元。该办公楼原值700万元，已计提折旧400万元。经房地产评估机构评估，该办公楼的重置成本为1400万元，成新度折扣率为五成，销售时缴纳各种税费共计72万元。该生产企业销售办公楼应缴纳土地增值税（ B ）
A、128.4万元 B、132.6万元 C、146.8万元 D、171.2万元 二、多项选择题
1、我国目前单位和个人转让房地产项目，转让方应缴纳的税金（ ACD ）。 A、土地增值税 B、契税 C、营业税 D、城建税
解析:ACD为转让房地产的单位和个人缴纳，B为承受房地产的单位和个人缴纳，他们都是与房地产交易相关的税收。 2、房地产开发企业能扣除的与转让房地产有关的税金是（ ABD ）。 A、营业税 B、城建税 C、印花税 D、教育费附加 解析:因为房地产开发企业的印花税已在管理费用中列支。 3、下列属于房地产开发费用的项目有（ CD ）。
A、房地产开发公司职工工资 B、房地产转让的过户手续费 C、房地产销售费用 D、房地产开发项目贷款利息
解析:A工资属于房地产开发成本。B为取得土地使用权支付的过户手续费。 4、下列情况中，应按照房地产评估价格计算征收土地增值税的有（ AD ）。
A、隐瞒、虚报房地产成交价格 B、因偷税被税务机关给予二次行政处罚 C、房地产成交价格在1亿元以上 D、提供扣除项目金额不实
解析:本题考核点是增值额的特殊规定。BC项不符合按评估价计征土地增值税的规定。 5、转让国有土地使用权，地上建筑物及其附着物并取得收入的（ ABCD ），都是土地增值税的纳税义务人。
A、学校 B、税务机关 C、外籍个人 D、国有企业
解析:本题考核点是土地增值税纳税人的规定。ABCD项均符合纳税人的规定。 6、下列项目不属于土地增值税征税范围的有（ ABD ）。
A、以收取出让金的方式出让国有土地使用权 B、以继承方式转让房地产 C、以出售方式转让国有土地使用权 D、以收取租金的方式出租房地产
解析:土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权的出让；不包括未取得收入的继承行为；不包括未发生房地产权属转换的出租行为；包括转让国有土地使用权并取得收入的行为。 7、计算土地增值税扣除项目金额中不得扣除的利息支出有（ CD ）。
A、10年以上的借款利息 B、境外借款利息 C、超过国家的有关规定上浮幅度的部分 D、超过贷款期限的利息部分和加罚的利息
解析:财政部、国家税务总局还对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定：一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除 8、转让旧房的，以下（ AB ）可作为扣除项目金额。
A、房屋及建筑物的评估价格 B、取得土地使用权支付的地价款和按国家规定缴纳的有关费用 C、房地产开发成本 D、房地产开发费用
解析:转让旧房的，可作为扣除项目金额扣除的项目有：房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权支付的地价款和按国家规定缴纳的有关费用、转让环节缴纳的税金。不涉及房地产开发成本和开发费用。 9、纳税人转让国有土地使用权应缴纳（ ACD ）。 A、土地增值税 B、耕地占用税 C、营业税 D、城市维护建设税 解析:纳税人转让国有土地使用权应就其转让额缴纳营业税；就其实际缴纳的营业税额缴纳城市维护建设税；就其土地增值额缴纳土地增值税。耕地占用税在占用耕地从事非农业建设时一次性缴纳，在土地再转让时不再涉及。 10、下列各项可以无须纳土地增值税的有（ BCD ）。
A、转让抵押贷款的房屋 B、房地产的代建房行为 C、房地产重新评估而使其升值 D、因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产
解析:选项A不符合题意是因为只要房屋产权转让，即使是抵押贷款的房屋，也要征收土地增值税。房地产的代建房行为和重新评估而使其升值的房地产，都没有发生房地产产权转让，因此不征收土地增值税。选项D属于免税范围。
三、判断题
1、取得土地使用权的某房地产企业，未经任何开发就将土地使用权转让，计算土地增值税时不允许加扣20％费用。（ √）
解析:加计20％费用只适用于房地产开发企业，但房地产企业未经开发就转让的房地产项目，不得实行加扣20％的优惠。 2、凡是发生房地产权属变更、需要交纳土地增值税的纳税人，计算土地增值额时都可以加计扣除费用。（ ×） 解析:加计扣除规定只适用于房地产开发企业。 3、、对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。但对于以房产抵债而发生房地产权属转让的，则应征收土地增值税。（ √）
解析:本题考核点是土地增值税的征收范围。抵押期间未发生权属转让，不缴土地增值税；以房抵债是出售房产应征土地增值税。
4、土地增值税使用超率累进税率，累进依据为增值额占转让收入的比例。（× ）
解析:土地增值税使用超率累进税率，累进依据为增值额与扣除项目金额之间的比率。 5、转让旧建筑物的重置成本价需企业评估确定，并报税务机关备案。（ ×）
解析:转让旧建筑物的重置成本价需由政府批准设立的房地产评估机构评定；评估价格须经当地税务机关确认。 6、某房地产公司将待售的花园别墅中的一栋赠给某影视明星，由于该房地产公司未取得收入，则不缴纳土地增值税。（ ×）
解析:该房地产公司的行为不符合“赠与”规定。免征土地增值税的赠与仅包括：（1）赠与直系亲属和直接承担赡养义务的的人；（2）通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
7、一方以房地产与另一方的房地产进行交换，虽然这种行为发生了房产产权、土地使用权的转移，但交换双方只取得了实物形态的收入，而未取得货币收入，因此不属于土地增值税的征税范围。（× ）
解析:土地增值税的收入指的是货币收入、非货币收入和其他形式的收入，房屋交换的，双方都取得了实物动态的收入，双方应该缴纳土地增值税。
四、计算题
1、一家设在开发区的非房地产开发单位，建造并出售了一栋写字楼，取得收入5000万元，并按税法规定缴纳了有关税费（营业税税率5％，城建税税率7％，印花税税率0.5‰，教育费附加征收率3％）。该单位为建此楼支付地价款600万元，投入的房地产开发成本为1500万元，房地产开发费用为400万元，其中：利息支出240万元（能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明），但比银行的同期同类贷款利率计算的利息多出30万元，其他开发费用160万元。另知该单位所在地政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为5％。要求：计算该单位出售写字楼应缴纳土地增值税税额是多少？
答案:（1）转让收入＝5000（万元） （2）扣除项目金额：
①取得土地使用权支付的价款＝600（万元） ②建造房地产的开发成本＝1500（万元）
③建造房地产的开发费用＝（240－30）＋（600＋1500）×5％＝315（万元）
④与转让项目有关的税金＝5000×(5％+3%)×（1＋7％＋3％）＋5000×0.5‰＝442.5（万元） ⑤扣除项目金额合计＝600＋1500＋315＋442.5＝2857.5（万元） （3）增值额＝5000－2857.5＝2142.5（万元）
（4）增值额与扣除项目金额的比率＝2142.5÷2857.5＝74.98％
（5）应纳土地增值税税额＝2142.5×40％－2857.5×5％＝714.125（万元）
2、某房地产开发公司与某单位于2003年3月正式签署一写字楼转让合同，取得转让收入13000万元，公司即按税法规定缴纳了有关税金（营业税税率5％，城建税税率为营业税额的7％，教育费附加征收率为营业税额的3％，印花税税率为0.5‰）。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用为3000万元；投入房地产开发成本为4000万元；房地产开发费用中的利息支出为1200万元（不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，也不能提供金融机构证明）。 另知该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10％，请计算该公司转让此楼应纳的土地增值税税额。〔附：土地增值税四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；增值额超过扣除项目金额的100％、未超过扣除项目金额的200％的部分，税率为50％；增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。〕
答案:
（1）确定转让房地产的收入，转让收入为13000万元 （2）确定转让房地产的扣除项目金额
①取得土地使用权所支付的金额为3000万元 ②房地产开发成本为4000万元 ③房地产开发费用为：（3000＋4000）×10％＝700（万元）
④与转让房地产有关的税金为13000×5％＋13000×5％×（7％＋3％）＝715（万元） ⑤从事房地产开发的加计扣除为：（3000＋4000）×20%＝1400（万元）
⑥转让房地产的扣除项目金额为：3000＋4000＋700＋715＋1400＝9815（万元） （3）计算转让房地产的增值额13000－9815＝3185（万元） （4）计算增值额与扣除项目金额的比率3185÷9815＝32.45％ （5）计算应纳土地增值税税额：
应纳土地增值税税额＝3185×30％＝955.5（万元） 解析:该题目考点在于：（1）扣除项目金额的判断；（2）土地增值额的计算；（3）税率的选择选用；（4）税额计算公式的运用。