税收筹划案例分析试题
甲、乙、丙三家公司拟合作成立A公司，共同开发一个房地产项目。其中甲方是广州一家濒临破产的国有企业，唯一能提供的是7279平方米的土地使用权，在该项目建设完成后要求分得3000平方米建筑面积，卖给企业的老员工。乙公司是一家国内有名的民营企业，在香港拥有一家全资子公司，负责投资2000万美金，建成可得该项目剩余部分面积。丙公司负责立项、办证等手续，收取120万开发管理费用。
乙公司自行做了一份项目可行性研究报告，其中对该项目的税费负担预计如下：
一、根据公司章程预计应交税情况
公司拟定章程规定甲方在公司成立之日起两个月内将本合作项目的土地使用权转让给公司，乙方保证按合同规定分期投入资金，丙公司负责两个月内办好本合作项目的土地使用权转让手续。甲、丙方不承担合作公司的亏损风险。其中涉及到的税费如下：
1、甲公司把土地使用权转移给公司，应就取得的转让土地使用权收入按“转让无形资产”税目交税，税率为5%
2、乙公司转让3000平方米建筑面积给甲公司时要按缴纳销售不动产的营业税
3、甲公司和员工签订转让合同时要按合同总价的万分之五缴纳印花税 4、以上营业税都要同时按营业税额的7%和3%分别缴纳城建税和教育费附加
5、甲公司应按应纳税所得额的25%缴纳企业所得税。 预计该项目开盘时该住宅的市价是每平方米7000元
甲公司收到3000平方米的房子时应缴营业税105万元；城建税及教育费附加10.5万元；甲公司再把房子转让给员工时（假设公司以成本价转让）不需缴营业税、城建税及教育费附加，但需缴纳印花税1.05万元；甲公司还需因此缴纳企业所得税。
A公司同时应缴纳营业税105万元；城建税及教育费附加10.5万元.
丙公司在取得管理费时应缴营业税6万元；城建税及教育费附加0.6万元
二、销售房屋时税收情况
按预定计划该项目可预售房屋建筑面积是76088平方米，其中住宅41392平方米，共364套，商业用房10710平方米，写字楼11204平方米，地下一、二层商场10546平方米。把3000平方米的住宅分给甲公司后，A公司可销售面积是70852平方米，由于房地产市场前景非常乐观，预计普通住宅的估计均价是7000元（其中含1000元的基本装修费用，但公司希望该价格能够再提高一点，具体有多少提价空间，除需看市场供求外，还需进行税收方面的测算）、商业楼是10000元、写字楼是9000元、地下商场是8000元，应交税情况如下：
以7000元的均价计算，普通住宅应交营业税是1343.72万元，城建税及教育费附加134.37万元，印花税8.06万元；
商业楼应交营业税535.5万元，城建税及教育费附加53.55万元，印花税3.21万元；
写字搂应交营业税504.18万元，城建税及教育费附加50.42万元，印花税3.02万元；
地下商场应交营业税421.84万元，城建税及教育费附加42.18万元，印花税2.53万元。
共实现销售收入56104.8万元，应交营业税2805.24万元、城建税及教育费附加280.52万元、印花税16.83万元。
三、小区入住时的税收情况
普通住宅交房时要向每户业主收取煤气初装费3500元、水电运转费400元、对讲防盗门安装费1250元，公共设备维修基金3000元。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务，转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。
因此，公司共有364套普通住宅，应缴纳营业税14.83万元，城建税及教育费附加1.48万元。以上代收款是公司为了方便业主，暂时代其他服务商收取的，最终全部支付给各个服务商，公司从中没有获得利润，却要为此支付税费，是件吃力不讨好的事情，但如果不做，业主为了交钱四处奔波又会对开发商怨声载道，所以很多开发商为了维护公司形象，硬是啃下这块“鸡肋”。
四、项目完工时清算土地增值税
公司的建设项目建成并销售完后应清缴土地增值税。整个开发项目的开发成本见下表：
表一 房地产开发成本明细表 序号 项目 费用（万其中 元） 普通住宅费用 商业楼与写字楼费用 一 地价（含拆迁费） 8459 4737.04 3721.96 二 成本 18463 10339.28 8123.72 1 三通一平 25 14 11 2 建安费 17933.3 10042.65 7890.65 3 市政基础设施 400 224 176 4 勘探设计 104.7 58.63 46.07 三 税费合计 3217.58 1365.94 1607.67 A公司可销售面积有70852平方米，共实现销售收入56104.8万元。因为乙公司有大量资金，该项目借款较少，所以在计算扣除费用时选择开发费用按开发成本的10%扣除。应交土地增值税的计算过程如下：
增值额=收入—〔地价+成本+（地价+成本）*10%+（地价+成本）*20%+税费合计=17888.62万元
增值率=17888.62/38216.18=47%
公司应缴土地增值税=17888.62*30%=5366.59万元
五、汇算清缴企业所得税
按照上述测算，当年公司损益表如下：
表二 公司年度损益表 单位：元 一、主营业务收入 561048000 减：主营业务成本 322885900 主营业务税金及附加 32344100 二、主营业务利润 205818000 加：其他业务利润 229240.5 减：营业费用 2455237.82 管理费用 4858288.84 财务费用 44397.2 三、营业利润 198689316.6 加：投资收益 0 补贴收入 0 营业外收入 0 减：营业外支出 300 四、利润总额 198689016.6 调整项目包括：
1、业务招待费330万元；
2、公益救济性捐赠2000万元； 3、广告宣传费8000万元；
4、该项目筹备期和前期建设期大量投入资金没有收获，所以企业一直属于
亏损状态，以前年度可弥补亏损94565200元。