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湖州市区物业服务收费管理实施办法（试行）
湖发改商价〔2012〕168号
湖州市发展和改革委员会 湖州市住房和城乡建设局关于印发 《湖州市区物业服务收费管理实施办法（试行）》的通知
各区物价局、建设局，各房地产开发企业、物业服务企业：
经市人民政府同意，现将《湖州市区物业服务收费管理实施办法（试行）》印发给你们，请遵照执行。
本办法实施前已签订前期物业服务合同的普通住宅小区，前期物业服务收费标准仍按原合同约定执行。
二○一二年六月十二日
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湖州市区物业服务收费管理实施办法（试行）
第一条 为规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，增强服务意识，提高服务水平，促进物业服务行业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《浙江省定价目录》和《浙江省物业服务收费管理实施办法（试行）》等法律法规及有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于湖州市区范围内（包括湖州经济技术开发区、太湖旅游度假区、吴兴区、南浔区）的物业服务收费管理。
第三条 本办法所称的物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，为业主提供房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序等服务，向业主收取的费用。
第四条 市、区价格主管部门会同同级物业管理主管部门负责本行政区域内物业服务收费政策的实施和监督管理工作。
第五条 物业服务收费应当遵循合法、合理、公开以及收费与服务质量相适应的原则。 第六条 本办法所指的物业服务应当包括以下内容：
（一）物业共用部位、共用设施设备和相关场地的使用管理和维护保养；
（二）物业共用部位、公共区域的清扫保洁、垃圾的收集清理和化粪池的清理； （三）公共绿地、景观和花草树木的养护管理；
（四）公共秩序维护和协助做好管理区域内的安全防范工作； （五）物业的档案资料管理；
（六）物业服务企业接受委托的其他公共性服务内容。
第七条 物业服务收费根据物业的类型、物业服务的不同阶段、提供服务的性质和特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。 普通住宅小区（不包括别墅、排屋等高标准住宅，下同）的前期物业服务费实行政府指导价。 非住宅物业和别墅、排屋等高标准住宅，以及业主委员会成立以后的普通住宅小区的物业服务费实行市场调节价。
第八条 普通住宅小区的前期物业服务费实行分等级定价。市价格主管部门会同市物业管理主管部门按照服务内容、质量和软硬件环境等，制定《湖州市区普通住宅小区物业服务等级标准（试行）》（见附件1）。市价格主管部门按照按质论价、补偿成本和合理盈利的原则，确定物业服务各等级的基准价及其浮动幅度。市价格主管部门会同市物业管理主管部门根据物业服务成本变动等因素适时调整收费标准，并定期向社会公布。现行湖州市区普通住宅小区前期物业服务费收费标准，见附件2。 普通住宅小区物业服务成本构成一般包括：
（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； （二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； （三）物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用； （四）办公费用；
（五）物业服务企业固定资产折旧；
（六）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； （七）经业主大会同意的其它费用。
第九条 普通住宅小区的开发建设单位应当在销售物业之前，拟定前期物业服务方案，确定物业服务等级，报经当地物业管理主管部门同意，在公布的相应等级的物业服务费基准价及其浮动幅度内，通过招标或与物业服务企业协议确定具体的物业服务费收费标准，并在前期物业服务合同中明确。
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确定前期物业服务费的具体收费标准后15日内，由中标的物业服务企业将前期物业服务投标文件、物业管理主管部门招投标备案表和前期物业服务合同等相关资料报当地价格主管部门备案；通过协议确定具体收费标准的，由物业服务企业将《企业法人营业执照》、《物业服务企业资质证书》、住宅小区物业管理的具体实施方案、物业服务成本测算资料和前期物业服务合同等相关资料报当地价格主管部门备案。
各级价格、物业管理主管部门应加强对前期物业服务费备案工作的监督与管理。
第十条 因执行湖州市区普通住宅小区前期物业服务等级相应收费标准不能补偿服务成本且取得合理报酬的，经当地物业管理主管部门同意，开发建设单位可以向当地价格主管部门提出前期物业服务收费申请，由价格主管部门的成本调查机构实施成本测算，经价格主管部门批准后执行。
普通住宅小区前期物业服务方案确定的服务内容和标准超出《湖州市区普通住宅小区物业服务等级标准（试行）》一级要求，如按一级收费标准上浮后仍未能补偿服务成本并取得合理报酬的，开发建设单位可按照优质优价原则，向市价格主管部门申报前期物业服务费收费标准，由价格主管部门的成本调查机构实施成本测算，经市价格主管部门和物业管理主管部门同意后方可实施招标或与物业服务企业协议确定具体收费标准，未经确认的，不得突破一级收费标准。
第十一条 按照第十条规定开发建设单位向价格主管部门申报物业服务收费时，应于实施招标或与物业服务企业协议确定具体收费标准30日前向价格主管部门提交如下资料： （一）工商行政管理机关核发的《企业法人营业执照》； （二）物业服务收费申请报告；
（三）住宅小区物业管理的具体实施方案（小区建筑面积和配套设施概况、服务内容和服务等级标准等）；
（四）物业服务成本测算资料；
（五）价格主管部门认为需要提交的其他资料。
第十二条 规划分期开发的普通住宅小区，同时满足以下条件的，后期项目的前期物业服务收费标准经当地价格主管部门和物业管理主管部门确认后可作适当调整： （一）小区实行分期开发，可实行独立管理；
（二）后期项目与首期项目预售（销售）时间间隔超过三年； （三）未与物业买受人约定收费标准。
第十三条 经济适用住房、廉租住房、政府投资建设运营的公共租赁住房等保障性住房的前期物业服务收费，按照有关政策规定执行。
第十四条 实行市场调节价的物业服务收费，业主委员会成立前，由开发建设单位或物业服务企业与物业买受人在前期物业服务合同中约定执行；业主委员会成立后，由业主委员会经业主大会同意后与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。
各级价格、物业管理主管部门应加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的引导与规范。 第十五条 业主委员会（或开发建设单位）与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指业主向物业服务企业预交物业服务费用，物业服务企业在预收的物业服务资金中按约定的比例或者约定数额提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十六条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
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