我国资产评估方法现状
b.固定资产的评估
固定资产分为机器设备评估和房地产评估两类。企业机器设备的评估通常不采用收益现值法，通常采用重置成本法和市场比较法，机器设备的评估人员需要具有相关的机械知识以便能够准确地判断机器设备的生产能力、使用成新率、各种贬值的情况（实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值）等。在我国资产评估中，较多使用重置成本法，主要根据机器设备的重置价值和成新率来判断机器设备的评估值。但是在实际操作中，评估人员对成新率的判断在一定程度上依赖其职业判断，这点很容易成为评估人员操纵评估价值的一个方面。而实证数据也证实了固定资产中的评估增值在企业整体评估增值中所占的比重最大。8
房屋建筑物的评估通常分为两种情况，一种是在企业资产评估中，作为企业固定资产的组成部分进行评估，这种情况需要房地分离进行评估；另一种情况是建筑物本身作为产权交易或其他经济行为对象进行评估，这需要房地合一评估，通常采用收益现值法。建筑物的评估方法也有重置成本法、现行市价法和收益现值法三种，针对不同的评估目的，评估师采用不同的方法。采用不同的方法，对同一建筑物可能得出相差很大的结论，由于这一点，建筑物的评估值也存在着较大的不确定性，依赖于评估师的职业素质和职业道德，因此也是评估操纵价值的关键一环。
c.长期投资的评估
长期投资的评估对象包括上市交易的股票和债券或非上市交易的股权，通常对上市交易的股票和债券采用现行市价法，按评估基准日的收盘价确定评估值，非上市交易及不能采用现行市价法评估的股票和债券一般采用收益法，根据一定的因素选择合适的折现率确定评估值9。
长期投资在确定被投资企业的价值时需要使用一整套的评估
89
邓跃辉，2002年3月 《资产评估》，2002年全国注册资产评估师考试辅导教材
- 21 -
北京交通大学硕士学位论文
手段对被投资企业进行评估，评估工作量相对较大，因此，不少评估人员在评估时仅按账面价值评估，造成了与真实情况较大的差距。
d.无形资产及土地的评估方法
我国无形资产评估从发展和准则制定上处于国际资产评估上较先进的水平，2001年颁布的《无形资产评估准则》是我国第一个资产评估准则，而国际评估准则也刚刚在2000年修订版中新加入了无形资产准则的内容，各国的资产评估准则中也只有美国的《专业评估执业统一准则》（USPAP）规定了无形资产准则的内容。
我国《无形资产准则》规定的评估对象是不包括土地的无形资产，通常包括专利权、非专利技术、生产许可证、特许经营权、租赁权、土地使用权、矿产资源勘探全和采矿权、商标权、版权、计算机软件及商誉等。评估方法包括市场法、成本法和收益法10。
我国大部分的无形资产评估都采用收益现值法，采用该方法对评估人员的职业素质和职业道德要求较大，对参数的选择要求也较高。根据我国宪法的规定，城镇土地归国家所有，城镇土地的所有权不能转让，只有土地使用权才具有商品的特性，因此，我们所说的土地市场是指土地所有权的市场，资产评估评估的是土地的使用权。由于影响土地使用权价值的因素不同于其他的资产，所以土地使用权评估形成了独特的评估体系。
房地产评估的基本方法也是成本法、市场法和收益法。由这三种基本评估方法所派生的其他评估方法，如剩余法（又称假设开发法、倒算法或预期开发法）、路线价法、长期趋势法等都是目前在我国常用的一些方法。在评估时，通常以一种评估方法为主，以其他的一种或几种方法为辅，相互对照和检验。
评估人员在评估时有一些常用数据和参数可以参考，这些数据和资料由专门的机构发布，如科学技术文献出版社2002年6月
10
《资产评估准则——无形资产》，2001
- 22 -
我国资产评估方法现状
出版的《最新资产评估常用数据与参数手册》，各地的国土资源管理部门也会公布相应的该地区基准地价表，评估师根据这些基础数据加上自己的专业判断进行评估。但选用不同的评估方法仍然会给评估结果带来较大的差距。
在其他资产评估方式中，使用较多的是重置成本法，该方法相对比较保守地估计资产的价格，由于该方法容易被资产评估报告使用者所理解，在正常的操作程序下资产的增值有限。所以从监管的角度来看，可能更为“信赖”。但大多数情况下，资产评估机构会采用两种评估方法进行评估。《资产评估准则—基本准则》（征求意见稿）对这一点作了明确规定：“注册资产评估师执行资产评估业务，对宜采用两种以上资产评估方法的评估项目，应当使用两种以上资产评估方法，并经综合分析确定资产评估结果。”
4.3. 重组中的部分资产评估案例
上市公司进行重组重组、尤其是资产重组活动，常常伴随对相关资产的评估。从实务的角度，按评估对象的不同，这些评估通常可分为四类，即对不动产的评估、对动产的评估、对无形资产（如商标等）的评估以及对股权（企业价值）的评估。这四类评估也包含了对重置成本法、收益现值法等各种评估方法的运用。分别举例如下：
4.3.1. 动产、不动产评估案例
该案例是原ST成都百货（集团）股份有限公司资产重组项目，该公司2002年9月27日发布重大购买、出售资产暨债务重组报告书（草案），公布了该公司与成都市岷江房地产开发总公司实施资产购买、出售暨债务重组的资产重组方案。根据重组方案，本公司将其所拥有的部分资产出售给岷江公司，同时收购岷江公司拥有的新世纪广场部分房产。对本公司负债中的部分银行债务和非银行债务及部分对外提供的担保进行剥离，转由岷江公司承担，
- 23 -
北京交通大学硕士学位论文
岷江公司同时豁免本公司的还款义务。
在该资产重组案例中，涉及三份资产评估报告书，首先是ST成都百货占有资产的资产评估，其次是成都市岷江房地产开发总公司出售房产部分的资产评估报告，还有一份关于成都百货占有的四宗商业用地的土地评估报告。由于土地作为无形资产评估具有特殊性，因此作为一项单独的评估项目列出。对流动资产的评估的方法及应取得的资料，其中应收账款和其他应收款及预付帐款根据基准日账面价值进行核实、根据历史资料和调查取证情况，分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况，按可回收金额和可能收回的商品确定评估值；存货进行现场清点，采取市价法评估，正常经营的分公司的存货按正常采购价格确定评估值，非正常经营的分公司的存货按可能实现的销售价格扣除相关税费后的余值确定评估值；待摊费用按剩余受益期确定评估值。
长期投资则通过取得被投资单位基准日资产负债表，了解被投资单位经营财务状况、被投资单位的股票交易信息。采用权益法，根据长期投资在被投资单位所占股权比例乘以被投资单位的价值得出长期投资的价值。
固定资产中房屋采取建筑物与土地分离评估，重置成本法：评估价值＝重置完全价值×成新率，重置完全价值按照国家现行有关建设工程造价规定计算；成新率按照建设部规定的房屋耐用年限，以及实际使用情况，结合建设部《房屋完损等级评定标准》确定；
单位重置价值＝（单位面积建安工程费×（1＋按建安工程费计算的费率）＋按建筑面积计算的费用）×（1＋固定资产贷款年利息率×建设年期÷2） 式（3-4） 重置价值＝单位重置价值×建筑面积 式（3-5） 评估值＝重置价值×成新率 式（3-6） 成新率＝（年限法测成新率＋计分法成新率）÷2 式（3-7）
- 24 -
我国资产评估方法现状
其中：年限法成新率＝尚可使用年限÷（已使用年限＋尚可使用年限）×100％ 式（3-8） 计分法成新率＝（100－结构部分扣分－设施部分扣分）％式（3-9）
根据年限法成新率测算结果，与计分法成新率实测结果相对照，结果值相近的按上述公式计算作为适用成新率；差异较大的，经反复查证属实，即以接近资产实际状况的一种方法测算结果作为实用成新率。
设备采用重置成本法与现行市价法相结合的方法进行评估，计算公式：评估价值＝重置成本×成新率，重置价值＝购置价＋运杂费＋安装调试费＋其他必要费用；车辆以询价加上购置附加费作为重置价值。不计算资金成本。成新率采用年限法计算。
长期待摊费用先核实主要内容为装修费，原始额为453845.84，基准日账面余额为91236.14元，评估大厦时已考虑该因素，评估值为零。
房地产评估时，采用市场比较法和收益现值法评估，对两种方法的评估结果进行加权平均，市场比较法权重取0.6，收益现值法权重取0.4。采用房地合一的方法确定评估值。
在进行土地估价时，应该由具有土地估价资格的评估师进行评估，所遵循的法律法规依据包括：《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇土地出让和转让暂行条例》、《关于印发<股份有效公司土地使用权管理暂行规定>的通知》。土地估价相关技术规程通常有GB/T18508-2001《城镇土地估计规程》及《土地估价报告规范格式》、《成都市土地级别与基准地价》及基准地价体系。估计原则包括：1.替代原则，2.估价基准日原则，3.合法原则，4.资产衔接原则，5.供需原则，6.预期收益原则，7.贡献原则，8.综合分析原则和多种方法相比较原则。评估方法本例中采取预期收益进行剥离后采用收益还原法，设定估价对象为商用土地；宗地的性质（五
- 25 -