城中村改造工作的调研报告
一、全区城中村征迁改建进展情况 (一)市定征迁目标完成情况
20**年度市下达xx区旧城城中村和棚户区改建工作目标任务为：完成征迁面积230 万平方米，开工面积170万平方米，投资90亿元。截止目前，全区旧城城中村和棚户区共完成征迁面积141.01万平方米，开工面积107.44万平方米，投资78.476亿元。其中，城中村改造完成征迁126万平方米，开工面积56万平方米，完成投资42亿元。 (二)全区城中村改造进展情况
全区18个村庄改建立项工作已全部完成，开发商全部确定。
(1)兴隆寨村改建项目。涉及1684户，目前征收工作基本完成。安置房建设情况：兴隆寨村占地135.08亩，安置面积49万平方米，规划建设14栋高层，共分三个地块进行安置房建设。
(2)南村改建项目。涉及1018户，目前征收工作基本完成。安置房建设情况：南村安置房占地91亩，安置面积40.5万平方米，规划建设10栋高层，现已全部开工建设。
(3)浅井头改建项目。涉及1092户，目前已完成征收741户。安置房建设情况：浅井头村共需安置房45万平方米。规划浅井南路以西安置地块占地72亩，规划建8栋安置房。
(4)遇驾沟、小所村改建项目。立项、控规已完成，征收工作已开展，目前正在根据公示情况进行规划调整，同时对两村安置量审核，安置区场地完成三通一平，
已完成地质勘探文物勘探工作，近期安置房即将开工建设。
(5)七里河村铜锣湾广场改建项目。立项已批复，土地挂牌进入程序，胶鞋厂地块已拆迁完毕，文物勘探已完成，安置房即将开工建设。
(6)王府庄改建项目。涉及198户，目前王府庄村已签订协议124户。 (7)符家屯村改建项目。该村占地面积441亩，1300户，4000人，现有建筑面积约86万平方米。2xxx年12月6日，区政府与升龙公司签订开发改造意向协议。今年7月该区域的控规，经市规委会讨论通过。目前，该村与开发企业已完成洽谈，安置区域已确定，同时安置量审核正在进行。
(8)同乐寨村改建项目。该村占地面积349亩， 726户，2200人，现有建筑面积约42万平方米。今年7月该区域的控规经市规委会讨论通过，目前，工作重点为加快安置量审核、制定详细开发改造安置方案。
(9)唐村改建项目。该村占地面积451.77亩，1215户，4865人，需安置面积52万平方米。2xxx年11月编制完成的控规评审稿中，本区域内的公共设施及规划道路占用该村175.74亩土地，可用于开发和安置用地276.03 亩。按照控规中的容积率，可建设总建筑面积(含安置和开发)仅为101.65万平方米，安置开发比不足1:1。根据控规所设置的容积率必须有350亩土地才能满足唐村改建需要。
(10)西马沟、三岔口、大所三村改建项目(洛阳西部生态城)。对西马沟村的所有企业、民宅、无证户逐一进行排查并核实情况，开发成本估算工作已完成，已与规划设计院对接，正在对该项目内的基础设施成本费用进行估算。 (11)谷东、谷西、尤东、尤西、王湾五村改建项目(洛阳西部科技城)。五村总占地面积7263.2亩，5638户，16575人，现有建筑面积约236万平方米。2xxx
年4月16日，区政府与金运佳集团签订开发建设洛阳西部科技城项目合作协议。目前，五村地面附属物丈量已基本完成，人口、户籍、宅基地已完成锁定，土地测绘成果已出，正在与开发企业、规划设计院编制优化开发安置方案。谷东、谷西两村审核安置量的资料已准备完毕，待上报市旧改办进行审核。 二、城中村改造的主要做法
(一)坚持科学规划，高标准推进城市建设。一是实现控规编制全覆盖。区政府结合城中村、旧城改造，科学编制全区控制性详细规划，使城市建设在规划的指导下科学、有序、健康进行。二是坚持高标准规划建设。按照区委、区政府确定的龙形经济产业带规划，加强对重点区域和重点项目的规划引导，在龙头经济板块，规划建设一栋369米的超高层地标性建筑;在龙身经济板块，重点打造涧西工业历史文化街区;在龙尾经济板块，重点打造的洛阳大学科技城。三是城市建设和产业发展相统一。结合商业区域设置，在城市建设中科学规划商业和商务设施，通过城市更新实现城区产业优化升级，加快城区可持续发展。
(二)突出和谐征迁，多层面保障群众利益。一是注重政策宣传引导。科学制定征收补偿安置方案，耐心细致地做好群众的宣传发动工作，通过外出参观、环境对比等形式，使群众明白征迁改造带来的好处，积极支持、参与城市更新改造。二是积极发挥基层组织和专业队伍的作用。抽调近200名机关干部组成征迁工作队员，会同各村两委做好群众思想工作。为调动征迁干部的积极性，区委在去年提拔任用18名表现突出的征迁一线队员基础上，今年又拟拿出20个科级岗位，用于提拔在征迁改建过程中表现突出的工作队员。同时对各办事处、项目指挥部相关工作人员进行法律、法规、政策等业务培训，为完成两整三新四清查工作奠定了基础。三是依法阳光操作。按照征迁工作零违规、零强拆、零事故的原则和
依法、阳光、和谐、安全的八字方针，严把征收过程的各个环节，将征迁安置公开公示制度落到实处，实现征迁工作的公开、公平、阳光、和谐，维护了全区征迁工作的稳定。
(三)强化招商引资，确保群众妥善安置。一是招大引强。加大招商引资力度，在大招商、招大商、选大商上下真功夫，打破固有模式，采取规划、土地手续同时进行的推进模式，服务招商引资，提高改建工作的效率。目前，全区18个城中村、城郊村、城边村全部完成招商引资工作，并全部完成改建立项工作。二是优先安排安置房建设。将安置房建设作为城中村改建的重中之重，优先安置地块的征迁工作，优先上报安置区域规划，在资金、人员等方面大力支持。积极筹措资金，先后与农业开发银行、洛阳银行等金融机构对接，落实融资计划，优先安置地块的征迁。 三、存在的问题
(一)城郊(边)村改建安开比的确认问题。一是城郊村按照村民人口数确定安置量，如按 1:2.3安开比推算开发房数量，将使经济测算无法平衡，因此需确定城郊村的安开比认定办法。二是城郊(边)村货币补偿资金量大，主要是：农用地征收过程中缴纳的耕地占用税、土地报批等费用高;拆迁企业量大，补偿资金大;安置面积外，一、二层住宅需货币补偿的面积大;基础设施投入较多。三是城郊村开发的商品房房价要低于市区成熟地段商品房房价。
(二)安置地块土地摘牌问题。按照市政府要求，我区城中村改建正全面推进，在村民安置房摘地及申请办理建设手续中存在较多问题。根据城中村改建的目的，村民安置房办理为全产权房，因此安置地块需要挂牌或协议出让。按我市现有政策，若由村委会摘得土地，而村委会又没有资质的开发企业，不能为村民办理产
权手续;若由引入的开发企业摘得土地，政府须按政策将企业代缴的土地出让金返还给企业用于安置房建设，但返还的土地出让金将被认定为收入需缴纳营业税、所得税等，同时以开发企业名义办理产权证需缴纳相关税费。如我区符家屯村改建需安置面积 48.5万平方米，办证等相关税费约为1.2亿元。城中村改建村民安置实际为拆旧建新，不应交纳相关税费，亟待解决。 四、对下一步工作的建议
一要加快房屋征迁进展。对于目前正在积极推进的兴隆寨、浅井头、南村等村，加快剩余户的征迁，确保整体改造全面实施。同时，依托各城中村改造项目指挥部和村两委的力量，做好政策宣传和解释工作，使群众理解、支持并积极参与城中村改造，加快推进小所、遇驾沟、西马沟、符家屯、同乐寨等城中村改造征迁，并把以上项目的安置房建设区域作为征迁重点，确保这些村的改造正式启动。 二要全力推进安置房建设进度。确保今年新实施的旧城城中村棚户区改建项目，在时间节点上完成目标任务，确保小所、遇驾沟、西马沟、符家屯、同乐寨项目安置房开工建设。通过安置房的开工建设，打消群众疑虑，促进征迁工作。 三要多方联动，解决历史遗留问题。进一步梳理改建项目需要解决的问题，积极向市里反映，加强与市规划、土地、旧改、财政等部门沟通，逐步解决存在的困难和问题，促进城中村改造顺利实施。