利群购物中心 中高档 超市+百货 33000㎡
良好(晚上人较多) 银座购物中心 综合
综合超市 12000㎡
良好(人流较多) 【石臼商圈】
此商圈位于石臼城区,是目前日照市区仅次于核心商圈的又一处商业集中地,核心部分位于黄花海一路中段及幅射片区,以黄海一路为中心轴线发展的特征,目前已形成两个中心的发展模式,一以海纳商城和中韩名品商城为中心的西区,二是以友谊商店及在建项目兴业国际商城为中心的东区;未来将形成以商业,金融,娱乐饮食为主的城市又一商业中心区;目前在建在售商业项较多,片区商业发展态势超过核心商圈,未来有望成为城市的核心商圈,商圈将会向火车站方向偏移. 代表性商业有: 名称 定位 业态
经营面积 经营状况 友谊商店 中档
超市+百货 10000㎡
良好(老品牌) 海纳商城 中高档 超市+百货 12000㎡
良好(晚上人较多) 中韩名品城 中低档 超市+百货 5000㎡
较差(人流较少)
目前在建在售商业项目有:凯旋广场(30000多平米),兴业国际商城(39000平米),东方新站广场(20000多平米),金阶广场,海纳彩色生活广场等. 【新城未来商圈】
目前已有新玛特购物广场在经营,商圈主要形成区域为市政府广场(人民广场)东西两侧及市政广场(人民广场)前方区域;目前筹备中的商业主要有女人城,王府
第 46 页 共 55 页
大街两个大型商业中心.未来将行成以万平口为优势的服务于旅游的特色商业区及行政,商务中心生活社区商业中心. 代表性商业有: 名称 定位 业态
经营面积 备注
国际大厦 中高档 小MALL 45000㎡
新玛特,电子大世界,女人城 兴业世纪城 中高档 小MALL 30000㎡
银座商场,王府大街 舒斯贝尔新天地 中商档 小MALL 60000㎡ 未规划
2,日照市零售商业主要业态现状分析 (1)百货业发展现状
百货商场主要分布在城市的核心商圈,为城市核心商圈的重要组成部分;日照市百货业名企,老牌百货同样集中在商圈核心部位,可以将日照百货企分两类,一类是老牌百货主要有:日照百货大楼,友谊商店这两大百货已在日照扎根几十年的老百货企业,其均为中档百货加超市的业态组合模式.二类是省内知名度较高的名牌百货企业主要有:新玛特购物广场,利群购物广场这两大百货均为中高档百货加超市的业态组合模式.
市调期间为百货业的淡季,所以无法做最准确的经营情况判断,但从企业发展的侧面可以做以分析,利群是不入前进入日照市场的,新玛特也开业不久,而且在定位又高端了一步,经营面积又有了增加;新玛特为日照百货大楼的下属企,如果没有发展空间,是不会出现这样情况的.从这一点可以看出日照市场百货业还有一定的发展空间.
(2)主要大型综合超市现状
超市主要以经营食品和日常生活消耗品为主的商场,目前超市在商品结构上发生了变化,经营业种逐渐丰富,现在大型综合超市均有小型百货买场.超市一般位于城市商圈中心或边沿,还有位于社区中心的社区超市.日照市大型综合超市主要有:银座购物中心,利群也有大型综合超市,其它均为中小型综合超市或标准超市,均位于商圈核心部位.
第 47 页 共 55 页
目前国内知名连锁综超,家世界购物中心已进驻兴业国际商城;深圳新一佳也已进驻德福龙商业广场;知名连锁综超的进入同样是看准了日照的发展潜力和人民生活的需求.
(3)主要步行街现状
商业步行街是名品专店荟集的地方,最传统的商业步行街是由老商业街区改造过来的,它代表一个城市的商业文化底韵.
目前日照市场还没有较为成熟的商业步行街,主要有:利华商业街,目前只有部分在经营,还在销售招商中;王府大街是目前日照市场最长的商业步行,现在正在销售和招商中,商业街全长600米,2006年中开业;它的出现将会一改日照没有名品商业步行街的历史. (4)主要购物中心现状
购物中心在国外称之为SOPPINGMALL,目前国内业内人士也改用这种称谓.购物中心一般是集购物,休闲,娱乐,饮食等多功能为一体的商业物业,面积不得小于30000平方,一般是由几家大型百货,超市,专卖店,娱乐中心,饮食店等组成,它的出现标志着一个城市商业繁华.
日照目前已出现此类业态,主要有:凯旋广场,兴业世纪城,国际大厦,兴业国际商城,舒斯贝尔新天地五个物业,目前均在售在建中,其中国际大厦已有部分开业. (5)主要主题商城现状
主题商城是以其经营的商品特色来判定的,也是属于百货业态的大范畴,主题商城又叫主题百货.目前日照主题商城主要有:中韩名品城,女人城(在筹).中韩名品城是个有名无实的主题商城,其商品配置及商场档次,远远无法达到主题商城的要求,可以说目前日照市场还没有主题商城在经营. (6)主要专业市场现状
日照市场专业市场比较齐全,包括电器专业市场有:国美电器,永乐电器等;建材专业市场有:北京路建材市场,迎宾建材市场等;家居专业市场已有宜家进驻,现正筹建中,综合类批发市场主要有:太阳城批发市场,东兴商贸城,城西果品批发市场等;
相对而言日照市场专业市场还是比较齐全的,但是整体档次不高,还有待于进一步加快专业市场的发展.
3,日照市商业及商业物业发展前景预测分析
(1)日照市整体商业发展健康,正处快速发展中,还有较大的市场发展空间; 国内大型零售企业刚刚进入日照市场,较高档次的百货商场也出现不久,商业市场正处在快速发展的起步阶段,还需淘汰一部分较差的商业企业才能够进入商业的初步繁荣期,所以市场空间大.
(2)商业物业开发较乱,两老商圈中心区商业物业有待开发;
商圈中心区物业永远不会落后,目前日照市两城市商业中心区正待改造,对于地产开发商来说是一个极佳的进入市场的机会. (2)旅游,运动类商业有待开发;
结合日照的旅游和水上运动两大卖点,将其商业能量发挥到极至,旅游促商,商促旅游;
第六章,深度访谈 访谈一(综合整理):
访谈对象: 政府公务员,业内人士(销售代表),发展商现场管理人员
问:您认为日照在山东及青岛,烟台,威海等城市中,处于怎么样的发展前景
第 48 页 共 55 页
答:日照目前在山东处于新兴发展中城市,是一个具有很大潜力的沿海城市.日照相对于青岛,烟台,威海等沿海城市相比而言还有待积极提高城市的综合竞争力和推广力度的城市.在这几个城市中相比较而言发展还较滞后,但是日照近两年来的发展速度是有目共睹的.虽然起步晚,但正是这样所以日照在城市的规划上有相当的想向空间,可以快速的学习和借鉴优秀沿海城市的先进发展理念同时结合目前日照城市的发展阶段和状况,我们有理由有信心日照明天的发展前景会更好.
问:你认为日照商业发展现状及走势如何
答:你说的是商场还是超市还是零售业,商业发展只能说是这两年在稳步发展,还不能和山东比较大的城市相提并论,因为日照这个城市有这个城市的特点,我们原来这里还只是一个小县城,不出名,人口也少.目前日照一共城区也就30-50万人口,消费能力还是比较有限.所以你看百货大楼的人流很旺,利群和市政府旁的新玛特商场人就比较少,这从另外的角度说明这个城市的本地商业市场消费能力的不足.但是在大型节假日外向型商业消费还是较旺的,这主要体现在宾馆服务业,餐饮业,旅游相关配套上会一下在半个月内翻上好几翻.所以从这个方面说来日照的商业发展趋势还不能确定,是否取得突破还是在如何的持续的利用外向消费经济的导入,从而实现城市经济的联动.
问:日照城市近几年有无大的变化 体现在哪些方面
答:日照从一个县级无人知道的小城市,变到今天在山东甚至全国好多城市都知道山东有个日照,日照城市这几年变化真可用翻天覆地来形容,不光是城市面貌上.现在的日照主要以三大区域为城市的主要发展区域.一个是市政府所在城的新市区,一个是以港口贸易为依托的高新经济技术开发区,还有一个就是以山海天大学城为代表的生态居住,旅游,度假区.另外还有山海天以北,国家海滨森林公园以南大片的滨海区无人开发区.只要你到这四个区域走走看看,你就将知道日照明天还将发生的变化.
问:你认为日照商业对周边辐射力如何
答:除对下一级临近的县镇有一自然的商业影响力外,目前为至还谈不上对周边有什么多大的辐射力,
问:目前在日照的房地产销售有什么特点
答:目前日照房地产的销售主要有三种模式:1,本地盘本城区域销售;(如,水晶花园)2,本地外地相结合销售(如,国际现代城);3,纯外地销售项目;(如,新天地).各自按各自项目的优势和特点结合实际运用这三种销售模式.
问:听说2008年的奥运会的帆船部分赛程将在日照举办,是吗 另外日照近三到五年内有些什么国内,国际性的大活动
答:2008奥运会的帆船部分赛程是在青岛举办吧,我还不能确定.但是2005年欧洲级世界帆船锦标赛,2006年470级世界帆船赛,2007年首届全国水上运动会在日照举行.其实对这些国内,国际的活动我也不是很清楚,但是我知道就今年的的帆船赛也是在好多城市中争取回来的.所以我相信随着日照城市的规划我竞争力的加强,如果能好好开发利用好日照全国没有几个的海滨,海水,沙滩相信会有越来越多的国内国际性活动会主动选择日照的. 问:你认为日照人最值的骄傲的是什么
答:最值的骄傲的还是阳光,空气和海水,沙滩.还有是是山东人特有热情纯朴和好客.来了日照就不想家.这是我们的骄傲.
问:目前日照房地产以什么类型为主 客户人群是怎么样一种分布,有什么特点
第 49 页 共 55 页
答:目前日照房地产主要以两种类型为主.一,外销;二,内销;内销盘主要以本城人为主,多数是在老城区以中低价格打开市场,销售效果较好.外销盘客户人群主要以高价海景房及投资性海景概念房为主,去年下半年和今年随着国家宏观经济调控各种手段措施的出台,销售形式趋势有减缓迹象,特别是投资性物业.现在看还将有一段的持续时间.外地客户群目前主要来自山东临沂,枣庄省内,部分也有山西,河北,甘肃,新疆等外地.一般都以投资或者度假为目的购买者居多. 问:目前日照房地产主要的营销手段有哪些 媒介平台有哪些
答:日照本地没有什么报纸.电视作广告效果也不明显,一般的房地产开发企业和项目都选择户外大牌广告和宣传单张为主要营销推广手段,相比这种效果较好更直接.
问:你个人看来日照三至五年的房地产走势如何 国家宏观经济调控对于日照房地产市场的影响
答:我个人来看日照房地产市场在三至五年内还将是一个快速上升的时期.因为目前从日照的城市规划和城市格局,结合目前有数据统计的土地出让统计分析来看未来的三至五年正是日照万象待新的时期也是城市建设加大力度的重要时期.已经出让的土地发展商及事业单位,政府各方都会积极投入.最终成功和失败都将由市场来检验.国家宏观经济调控对于日照外销型项目有较大影响,特别是投资型物业冲击很大.但从近期的市场情况来看有投资客回流出现.相信这种影响会随着时间的推移而正在减弱. 访谈二
出租车司机崔师傅
问:你好崔师傅,如果让您选择投资的话,你会选住宅还是商铺啊 崔:商铺买不起啊,主要买房子自己住.
问:您做出租车这行还可以吧,每月收入应该很可观啊
崔:还行,旅游旺季收入多点,平均每月4000—5000元吧,但买车就20多万啊,每月要还贷款啊,哪还有闲钱投资啊 ! 问:那您买住宅在那里买啊 崔:当然在老城了. 问:为什么啊
崔:干我们这一行的,肯定要在人多的地方了,自己上下班也方便啊,而且老城的房子不贵,容易接受.
问:那你觉的老城和新市区的房子有什么不同啊,能简单介绍一下吗
崔:老城这边呢,人比较多,配套完善,生活方便.象百货大楼,银座周边的房子都要2000—2500元/平方左右,而且现在也没有新房子了,现在的房子都在老城边上,靠近郊区,偏是偏一点,但价格便宜啊,才1400元/平方.我就在山东路东辰金色家园买了一套,14万多点,按揭贷款,每个月还几百块钱,自己有车,远点也不怕,大多数人都图个便宜.新市区房子是漂亮,环境也还好,但就是太贵了,买不起啊!
问:那老城的房子本地人买的多,还是外地人买的多啊
崔:绝大部分都是本地人买的,便宜吗,外地人都去海边买度假房去了啊. 问:哦,是吗,谢谢啊崔师傅!
崔:不客气,欢迎来日照旅游啊!再见! 访谈三
日照市规划局 孙科长
第 50 页 共 55 页