成本逼近法习题
***说明：解题的步骤和个别步骤答案在计算过程中有，请补全计算公式和带入的数据等。 (一)题一
1．估价对象概况
某地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用每亩为6万元，征地中发生的其他费用平均每亩为2万元，土地开发费平均每平方公里为2亿元，当地银行贷款年利率一般为12％，每亩征地完成后，土地开发周期平均为两年，且第一年开发投资额一般占全部开发费用的30％，开发商要求的投资回报率一般为15％，当地工业用出让增值收益率为10％。
2．采用成本逼近法估算上述土地价格 3．估价过程
(1) 计算土地取得费。
土地取得费包括征地、安置、拆迁、补偿费用和征地中发生的其他费用，因此： 土地取得费=？
(2) 计算土地开发费。 土地开发费=？
(3) 计息投资利息。
本实例中投资包括土地取得费和土地开发费，土地取得费利息的计息期为2年，土地开发费又分为两部分，其中30％为第一年投人，计息期为1.5年；另外70％在第二年投入，计息期为0.5年，因此投资利息为： (4) 计算开发利润。
全部投资按回报率15％计： 利润=？
(5) 计算土地价格。
因当地土地出让增值收益率为10％，则：
无限年期土地使用权价格=？
(二) 题二
某开发区土地总面积为5 km2，现已完成了“七通一平”开发建设，开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地1.5km2。该开发区现拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积10000m2。根据测算，该开发区每亩征地费平均为5万元，完成一平方公里的开发需投人2亿元。一般征地完成后，“七通一平”的开发周期为两年，且第一年的投资额占总开发投资的40％，全部土地投资回报率为20％，土地出让增值收益率为20％，当年银行年贷款利息率为10％，土地还原率确定为7％。试估算出让该宗土地的单位面积价格和总价格。
采用成本逼近法的估价步骤如下：
1．土地取得费
征地费5万元／亩，75元／m2
2．土地开发费
2亿元／kin2，200元／m2
3．利息 4．利润
5．计算土地增值收益 6.计算土地价格
５４
75+200+33.91+55+72.78=436.69／m
7．进行可出让土地比率修正
由于开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地是无法出让的，因此这些土地的地价要分摊到可出让土地的地价中，汁算方法为：
开发区可出让土地比率=(开发区总面积-不可出让的土地面积)／开发区土地总面积
=(5-1.5)／5×100％=70％
可出让土地的平均单价=436.69／70％=623.84元／m2
8．进行土地使用权年期修正
50年土地使用权价格=623.84×[1-1／(1+0.07)50]=602.66元／m2
9．计算土地总价格
土地总价格=602.66×10000=6026600元 (三) 题三
有一房地产，其中土地总面积1000m2，是10年前通过有偿出让方式取得，土地使用权出让年限为50年，地上容 积率为3，土地出让金每平方米400元/m2，现在该类土地出让金已上涨为600元/m2；地上建筑物为钢筋混凝土结构，于8年前建成交付使用，总耐用年限一般为60年，残值率为0，当时建筑造价为每平方米1000元，现时建造同类建筑物每建筑平方米需1500元。试用所给资料估计该房地产的现时总价和单价。 采用成本逼近法的估价步骤如下：
1.土地价格
600×1000=60(万元) 2.建筑物重置价格
1500×1000×3=450(万元) 3.建筑物已提折旧
450×(8÷48)=75(万元) 4.该房地产现时总价 60+450-75=435(万元) 5.该房地产现时单价 1450(元/平方米) (四) 题四
某开发区拟出让一宗土地，出让年限为50年。该宗土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用每亩为6万元，征地中发生的其他费用平均每亩为2万元，土地开发费平均每平方公里为2亿元，当地银行贷款年利率一般为10%，每亩征地完成后，土地开发周期平均为两年，且第一年开发投资额一般占全部开发费用的40%，总投资回报率一般为20%，当地土地增值收益率为20%，土地还原率为7%。试采用成本法估计该宗土地单位价格。
解：
1.计算土地取得费
土地取得费= (6+2)万元/亩=？ 2.计算土地开发费
土地开发费=2亿元/平方公里=？ 3.计算投资利息
土地取得费期初一次性投入，其计息期为2年，土地开发费分段均匀投入，第1年投入的计息期为1.5年，第2年投入的计息期为0.5年。
计息期计息期/2
投资利息=土地取得费×[(1+利率)-1]+土地开发费×[(1+利率)-1] =？
５５
2
4.计算投资利润 投资利润=？
5.计算土地增值收益 土地增值收益=？ 6.计算土地价格
土地价格=土地取得费用+土地开发费用+利息+正常利润+土地增值收益
=？=512.83 (元/M2)
7. 土地使用权价格
以上求得的是土地无限年期的价格，则50年期的土地使用权价格为： 土地使用权价格=？=495.42 (元/M2)
５６