平和商业广场市场背景环境
调研报告
平和商业广场市场背景环境调研报告
第一章 常德商业市场背景环境调研报告 第一部分 常德商业业态的调研分析
一．常德市宏观经济环境分析
（一）常德市国民经济现状
国民经济发展指数 工资 指数 金融 指数 社会消费品零售总额 职工工资总额 职工平均工资 金融机构城乡居民储蓄存款 批发、零售贸易业 餐饮业 其他 数额 286610万元 11236元/年 2036693万元 946357万元 165855万元 312680万元 同比增长幅度 18.5% 21.6% 22.9% 常德的总体居民收入水平虽然在整个湖南地区处于中等，但消费水平远超出其收入水平，是个仅次于长沙的典型消费城市，这说明常德城镇居民有较强的消费实力和投资实力。
（二）常德市商业物业市场的供求现状
商业物业相关指数 2003年度投资总额 供给 2003年度施工面积 2003年度竣工面积 需求 2003年实际销售额 2003年实际销售面积 数额 104700万元 1065600㎡ 425000㎡ 45289万元 145315㎡ 同比增长幅度 -43.54% -58.5% -14.48% +11.25% +9.53% 可以看到，2003年度商业物业的供应量出现大幅下降，主要是因为2002年商业物业投资体量过大，市场一时无法消化。03年市场需求状况良好，价格有小幅度上升。
（三）常德市中期发展规划及目标
常德1988年撤区建市，建市以来，常德把发展方向定位于湘西北交通、能源、
流通、文化中心，经济发展日新月异，各项社会事业全面进步，初步形成了交通便捷、通讯发达、能源充足、环境优美的经济社会可持续发展格局。
伴随着常德市的投资环境将向着“交通通讯超前、科技教育发达、城市功能完备、市场发育健全、社会秩序稳定”的方向不断发展，常德市也将由此成为湘西北经济、贸易、信息中心及交通枢纽，城市也在飞速发展。
随着常德经济总量的不断攀升，常德市作为湘西北重镇的地位已经确定。 据常德市区2003-2020年规划可见，中区商业规划以步行街为中心、以武陵大道为轴，正在形成并逐步扩大城市核心商圈。本项目处于这一核心商圈内，存在良好的市场机会。
总结：
1．常德总体经济水平呈现良好的发展势头，湘西南区域中心城市的地位不断凸显，2004年被评为中国的魅力城市，城市竞争力不断加强；
2．常德市社会零售水平高企，达到142万元，高居湖南地级城市之首，是一个仅次于长沙的典型消费城市；
3．常德市03年商业物业供给量有所回落，但需求状况良好，销售价格有小幅度上升；
4．常德市的中期规划，给本项目带来了充分的市场发展空间。
二．常德市商业业态调研分析
（一）常德市区商圈的划分
常德市商业业态的表现形式，相对湖南省地级市而言表现得非常丰富。从专卖店到专业市场，从批发市场到大超市、大量贩，自由业态和统一经营管理业态比比皆是，但在整个常德的商业业态中，缺少能够引导市场、引导潮流、引导目的性购物的亮点商业。也就是说，缺少一个有品牌、有信誉、有统一管理、具备良好购物环境的大型百货商场。从全局来看，常德市各种商业业态的形成和自然组合，形成了目前的三个商圈，即：
1．以步行街为龙头的中区商圈。
2．以专业批发市场为主体的火车站商圈。
3．以批发市场为主体的桥南商圈。
1．中区商圈
1）概况
目前中区商圈是常德市最繁华、最具活力和时代特征的商业中心区。由于外来商业企业给中区商圈注入了新的商业观念和规划理念，使他成为市民关注的焦点。以商业步行街为主轴线，中区商圈门店林立、品种繁多，环境优美。是目前常德市商业的核心区域。
中区商圈由步行街、朗州路、沿江路、建设西路组成。
2）主要商业物业
大型商场：春天百货、沃尔福、家润多
新兴商业形态：人民路商业步行街、金钻广场步行商业城 沿街门店：以人民路、建设路为主
2．火车站商圈
1）概况
火车站商圈由几个规模较大的专业市场：家私产业城、副食城、五金交电市场组成。以武陵路和207国道为纽带，背靠地区汽车站、火车站、汽车总站。火车站的各种专业市场大多是市场行为开发建设，分隔为独立沿街铺位，并以出让产权、铺位租赁为主要方式。总体而言，这些市场的经营管理、服务传统，缺乏整体形象，发展状况不容乐观。
2）主要商业物业 大型商场：无
专业市场：常德家具城、六合电器城、副食城、五金交电市场 沿街门店：以武陵大道、南坪路为主
3．桥南商圈
1）概况
常德市桥南商圈是集各种日常用品、服装、鞋帽等百货于一体的低档商品交易市场。由桥南大市场等十余家市场与七条街道的一些沿街门面和超市（如华联超市）组成。经营范围包括了服装、鞋帽、日用品、电器、体育用品、图书等生活所需的大多数商品，另外还包括五金、摩配、轻工用品等专业商品。
2）主要商业物业 大型商场：无
中型超市：华联、平安
专业市场：桥南市场、摩配城、家电城、桥南轻工市场、干鲜食品城、日用小商品城、五金城、金麟市场、飞翔通讯
沿街门店：以常沅路、桥南大道为主
小结：
常德现有商业分布较为集中，经营方式基本以街边店、专卖店为主，少量商场、超市为辅，经营档次为中档乃至中低档。基于常德商业现状及项目周边中低档商业已经超饱和的现状，建议本项目定位为中高档百货，与常德现有商业形成鲜明对比，树立项目中高档综合百货的良好形象。
（二）常德现有大型商场调研分析
商场名称 位置 营业面积（㎡） 功能分区 负1层：超市；一层：春天百货 人民路步行街 18000 店中店+专柜，饰品+皮具；二、三层：店中主营电器；五层：清仓（服装） 沃尔福 人民路步行街 人民东路 8000 一层：店中店+柜台，珠宝饰品、皮具、小家电。；二-三层：超市四层：店中店+柜台 10000 一至三层均为超市，另一层有部分柜台。 一层：租赁 二-三层：超市； 四-五层：暂不租赁，重新调整 一至三层：超市 一层：局部柜台 进场费3万，扣点店，服装四层：店中店，13-28点。 经营模式 总体评价 商业规划不合理，导致整个商场后半部人流量差。开业初期定位为中高档，现品牌基本为中档。但整体经营状况不佳，80%商家承认销售额不足当初预计的一半。 超市货品档次不高，人流引导、商业布局不合理，导致整体经营状况较差。 经营品种最为齐全，零售价格偏高，服务相对较为完善，就购物环境而言相对较好。 家润多