(2020)平和商业广场市场背景环境调研报告

平和商业广场市场背景环境

调研报告

平和商业广场市场背景环境调研报告

第一章 常德商业市场背景环境调研报告 第一部分 常德商业业态的调研分析

一.常德市宏观经济环境分析

(一)常德市国民经济现状

国民经济发展指数 工资 指数 金融 指数 社会消费品零售总额 职工工资总额 职工平均工资 金融机构城乡居民储蓄存款 批发、零售贸易业 餐饮业 其他 数额 286610万元 11236元/年 2036693万元 946357万元 165855万元 312680万元 同比增长幅度 18.5% 21.6% 22.9% 常德的总体居民收入水平虽然在整个湖南地区处于中等,但消费水平远超出其收入水平,是个仅次于长沙的典型消费城市,这说明常德城镇居民有较强的消费实力和投资实力。

(二)常德市商业物业市场的供求现状

商业物业相关指数 2003年度投资总额 供给 2003年度施工面积 2003年度竣工面积 需求 2003年实际销售额 2003年实际销售面积 数额 104700万元 1065600㎡ 425000㎡ 45289万元 145315㎡ 同比增长幅度 -43.54% -58.5% -14.48% +11.25% +9.53% 可以看到,2003年度商业物业的供应量出现大幅下降,主要是因为2002年商业物业投资体量过大,市场一时无法消化。03年市场需求状况良好,价格有小幅度上升。

(三)常德市中期发展规划及目标

常德1988年撤区建市,建市以来,常德把发展方向定位于湘西北交通、能源、

流通、文化中心,经济发展日新月异,各项社会事业全面进步,初步形成了交通便捷、通讯发达、能源充足、环境优美的经济社会可持续发展格局。

伴随着常德市的投资环境将向着“交通通讯超前、科技教育发达、城市功能完备、市场发育健全、社会秩序稳定”的方向不断发展,常德市也将由此成为湘西北经济、贸易、信息中心及交通枢纽,城市也在飞速发展。

随着常德经济总量的不断攀升,常德市作为湘西北重镇的地位已经确定。 据常德市区2003-2020年规划可见,中区商业规划以步行街为中心、以武陵大道为轴,正在形成并逐步扩大城市核心商圈。本项目处于这一核心商圈内,存在良好的市场机会。

总结:

1.常德总体经济水平呈现良好的发展势头,湘西南区域中心城市的地位不断凸显,2004年被评为中国的魅力城市,城市竞争力不断加强;

2.常德市社会零售水平高企,达到142万元,高居湖南地级城市之首,是一个仅次于长沙的典型消费城市;

3.常德市03年商业物业供给量有所回落,但需求状况良好,销售价格有小幅度上升;

4.常德市的中期规划,给本项目带来了充分的市场发展空间。

二.常德市商业业态调研分析

(一)常德市区商圈的划分

常德市商业业态的表现形式,相对湖南省地级市而言表现得非常丰富。从专卖店到专业市场,从批发市场到大超市、大量贩,自由业态和统一经营管理业态比比皆是,但在整个常德的商业业态中,缺少能够引导市场、引导潮流、引导目的性购物的亮点商业。也就是说,缺少一个有品牌、有信誉、有统一管理、具备良好购物环境的大型百货商场。从全局来看,常德市各种商业业态的形成和自然组合,形成了目前的三个商圈,即:

1.以步行街为龙头的中区商圈。

2.以专业批发市场为主体的火车站商圈。

3.以批发市场为主体的桥南商圈。

1.中区商圈

1)概况

目前中区商圈是常德市最繁华、最具活力和时代特征的商业中心区。由于外来商业企业给中区商圈注入了新的商业观念和规划理念,使他成为市民关注的焦点。以商业步行街为主轴线,中区商圈门店林立、品种繁多,环境优美。是目前常德市商业的核心区域。

中区商圈由步行街、朗州路、沿江路、建设西路组成。

2)主要商业物业

大型商场:春天百货、沃尔福、家润多

新兴商业形态:人民路商业步行街、金钻广场步行商业城 沿街门店:以人民路、建设路为主

2.火车站商圈

1)概况

火车站商圈由几个规模较大的专业市场:家私产业城、副食城、五金交电市场组成。以武陵路和207国道为纽带,背靠地区汽车站、火车站、汽车总站。火车站的各种专业市场大多是市场行为开发建设,分隔为独立沿街铺位,并以出让产权、铺位租赁为主要方式。总体而言,这些市场的经营管理、服务传统,缺乏整体形象,发展状况不容乐观。

2)主要商业物业 大型商场:无

专业市场:常德家具城、六合电器城、副食城、五金交电市场 沿街门店:以武陵大道、南坪路为主

3.桥南商圈

1)概况

常德市桥南商圈是集各种日常用品、服装、鞋帽等百货于一体的低档商品交易市场。由桥南大市场等十余家市场与七条街道的一些沿街门面和超市(如华联超市)组成。经营范围包括了服装、鞋帽、日用品、电器、体育用品、图书等生活所需的大多数商品,另外还包括五金、摩配、轻工用品等专业商品。

2)主要商业物业 大型商场:无

中型超市:华联、平安

专业市场:桥南市场、摩配城、家电城、桥南轻工市场、干鲜食品城、日用小商品城、五金城、金麟市场、飞翔通讯

沿街门店:以常沅路、桥南大道为主

小结:

常德现有商业分布较为集中,经营方式基本以街边店、专卖店为主,少量商场、超市为辅,经营档次为中档乃至中低档。基于常德商业现状及项目周边中低档商业已经超饱和的现状,建议本项目定位为中高档百货,与常德现有商业形成鲜明对比,树立项目中高档综合百货的良好形象。

(二)常德现有大型商场调研分析

商场名称 位置 营业面积(㎡) 功能分区 负1层:超市;一层:春天百货 人民路步行街 18000 店中店+专柜,饰品+皮具;二、三层:店中主营电器;五层:清仓(服装) 沃尔福 人民路步行街 人民东路 8000 一层:店中店+柜台,珠宝饰品、皮具、小家电。;二-三层:超市四层:店中店+柜台 10000 一至三层均为超市,另一层有部分柜台。 一层:租赁 二-三层:超市; 四-五层:暂不租赁,重新调整 一至三层:超市 一层:局部柜台 进场费3万,扣点店,服装四层:店中店,13-28点。 经营模式 总体评价 商业规划不合理,导致整个商场后半部人流量差。开业初期定位为中高档,现品牌基本为中档。但整体经营状况不佳,80%商家承认销售额不足当初预计的一半。 超市货品档次不高,人流引导、商业布局不合理,导致整体经营状况较差。 经营品种最为齐全,零售价格偏高,服务相对较为完善,就购物环境而言相对较好。 家润多

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