合计 36000 超市+百货 1．各大商场经营模式、功能分区的对比
从上表可见，常德市大型百货、超市较少，只有春天百货、沃尔福和家润多，家润多在常德经营较好，但从整体而言，常德市大型百货、超市在零售市场并不具备绝对竞争力，与国际、国内一线品牌仍有教大的差距，这为以后的超市、百货招商和定位留下了空间。
2．各商场铺位分割对比分析
商场 名称 春天百货 沃尔福 家润多 合计 位置 人民路步行街 人民路步行街 人民东路 经营模式 联营、自营、租赁 联营、自营、租赁 联营、自营、租赁 联营、自营、租赁 铺位面积分割（㎡） 6～70 5～40 3～20 3～70 主力面积（㎡） 30 20 12 12～30 商业展示 a专柜c店中店 a开放式自选 b柜台c店中店 a开放式自选 b柜台 开放式自选 、柜台、店中店 从上表可见，常德各超市、百货铺位面积分割跨度较大，从3～70㎡不等，主力面积集中在12～30㎡之间。
3．各大商场百货品牌经营成本分析
商场名称 位置 营业面积（㎡） 专柜租金价格 楼层 负1层 1层 春天 百货 人民路步行街 2层 3层 4层 5层 沃尔福 人民路步行街 1层 2-3层 4-5层 —— 600 120 80 40 20 300 —— —— 专柜租赁备注 超市 百货（店中店），部分租金以扣点及营业额折算 服装清仓（展示架） 百货（店中店、柜台） 超市 暂在调整期间，不对外（元/㎡/月） 最低价 最高价 —— 1200 320 180 150 40 1000 —— —— 均价 —— 900 270 130 95 30 750 —— —— 率 —— 90% 100% 90% 80% 70% 95% —— —— 招商 家润多 合计/平均 人民东路 36000 1层 2-3层 800 —— 217 1200 —— 343 1000 —— 280 100% —— 85% 百货（店中店、柜台） 超市 从上表可见，常德百货品牌商家所能接受的租金价格水平较高，平均值达280元/㎡/月。
根据上述分析，给本项目的启示是：
1．价格体系的制订，一定要考虑商家的经营成本，要用租金（或扣点）反推法作为价格体系制定的重要参照。
2．以经营成本为依据，制定投资分析方案，从而以价格策略争取包括品牌商、分销商、代理商、投资者在内的目标客户群体。
3．可以考虑租赁、扣点在内的品牌组织和商业经营模式的设计。
4．各大商场人流量及营业额对比分析
商场名称 位置 人民路步行街 营业面积（㎡） 18000 （万人/天） 人流量 日营业额 （万元） 12～17 备注 超市+柜台+店中店，主营服装、饰品,春天百货 1.26 以18-45岁中青年女性为主要目标客户。 超市+柜台+店中店+敞开式专柜，主沃尔福 人民路步行街 8000 1.33 13～19 营服装、珠宝，以家庭客户、中青年客户为主。 超市+柜台，是三大商场中经营品种家润多 人民东路 10000 36000 2.18 4.77 32～70 最为齐全、人流量最大的商业物业，以家庭客户、中青年客户为主。 合计 53～106 从上表可见，家润多是目前常德人气最旺、销售情况最好的商场，而春天百货地处于步行街，但经营情况较差，其中的主要原因：一是卖场定位、卖场交通的制约，二是步行街的消费人流结构的局限。
小结：
1．常德市大型百货、超市较少，只有春天百货、沃尔福和家润多，家润多在
常德经营较好，但从整体而言，常德市大型百货、超市在区域市场并不具备绝对竞争力，与国际、国内一线品牌仍有教大的差距，这为以后的超市、百货招商和定位留下了空间。
2．常德各超市、百货铺位面积分割跨度较大，从3～70㎡不等，主力面积集中在12～30㎡之间。
3．常德集中商业街区百货品牌商家所能接受的租金价格水平较高，平均值达280元/㎡/月。
4．而春天百货地处于步行街，但经营情况较差，其中的主要原因：一是卖场定位、卖场交通的制约，二是步行街的消费人流结构的局限。
综合以上结论，本项目要力保经营的畅旺，必须要有如下条件的支撑： 1．交通组织与停车设置。
2．针对常德市场中高消费群体档次定位。 3．专业的商业经营管理。 4．一流的购物环境和配套设计。
（三）常德现有临街商铺的调研分析
1．各主要街区临街铺位面积对比分析
路段 位置 经营模式 铺位形式 单层、两层套铺 单层、两层套铺 单层、两层套铺 单层 单层、两层套铺 单层铺位 单层铺位 单层铺位 单层为主，少量套铺 铺位面积分割（㎡） 20-220 8-120 20-50 20-60 20-90 20-40 36-180 16-120 20-100 主力面积（㎡） 50 40 40 40 30 25 36 25 25-50 人民路步行街西头 自营、租赁 人民路 金钻广场 建设路 武陵大道 郎州路 合计/平均 人民路步行街 步行街以北 郎州路以西 郎州路以东 自营、租赁 自营、租赁 自营、租赁 自营、租赁 人民路步行街东头 自营、租赁 人民路、育才路间 自营、租赁 步行街、育才路间 自营、租赁 常德临街铺位主要集中于人民路、建设路一带，铺位形式主要有单层、两层套铺，铺面面积从8-220㎡不等，主力面积集中在25-50㎡范围，街铺面积整体偏小。
2．各主要街区临街铺位租金对比分析
路段 位置 人民路步行街西头 人民路 人民路步行街 人民路步行街东头 金钻广场 建设路 武陵大道 步行街以北 租金（元/㎡/月） 最低价 50 150 54 21 最高价 100 476 70 250 117 133 138 93 253 均价 70 320 67 110 年租金总价 10-15万 15-40万 1.7-3.3万 1-12万 2.8-4万 2.8-4万 4-6万 1.5-5万 4.9-11万 租赁率 90% 100% 95% 25% 98% 88% 90% 96% 85% 郎州路以西 郎州路以东 人民路、育才路间 步行街、育才路间 50 70 92 42 66 75 78 106 65 111 郎州路 合计/平均 人民路临街铺位租金呈锥形分布，其中以新兴商业步行街租金为最高，最高达476元/㎡/月。而由于步行街北面属于新建物业，人气远低于南面老街，因而租金水平也相对较低。
金钻广场铺位租金以梯形分布，其中朗州路及步行街交叉处为最高，但广场内部因招商不利仅部分商家进入经营，租赁率极低，且因此导致租金落差极大。开发商为改变现状也加大招商力度，采取让利等措施吸引商家进入，预计将于元旦期间整体开业。
建设路临街铺位租金呈波浪型分布，其中以武陵大道路口、郎州路口为最高，其他均有回落，最高达133元/㎡/月。而郎州路以东虽属商业老街，但近两年人气有所下降，反而郎州路以西商业有逐步雀起的趋势。
武陵大道临街铺位租金呈阶梯型分布，人民路口紧邻步行街位置租金为最高，价格接近步行街租金，建设路以北租金价格则明显下降，其中，路东租金略高于路西租金水平。
郎州路临街铺位也呈现波浪型分布，其中以步行街口处价格为最高，其他均有不同程度回落，一般临近十字路口处价格略有上升，一中附近因临近学校关系价格明显偏高于同街区其他铺位租金。
从以上主要街铺租金分布情况可以看出：
1．集中商业街区租金水平远高于自然商业街区租金； 2．传统商业老街租金水平远高于新建商业街区租金；
3．商业业态、商业功能规划、商品品牌组织、招商现状以及商业经营管理直
接影响街铺的租金水平；
4．常德中区商圈的主要街铺整体租金水平较高； 5．除金钻广场外，常德沿街商铺整体租金水平较好。
3．各主要街区临街铺位营业额对比分析
路段 位置 人民路步行街西头 人民路 人民路步行街 人民路步行街东头 金钻广场 建设路 武陵大道 郎州路 合计/平均 步行街以北 营业额（元/月/铺） 最低额 1.5万 10万 1万 1.8万 1.5万 1.2万 3万 1万 2.6万 最高额 20万 70万 4万 30万 2.8万 3万 8万 7万 18万 平均 8万 30万 2.5万 8万 2万 1.8万 5.6万 4.3万 7.8万 年营业额 18-240万 120-840万 12-48万 21.6-360万 18-33.6万 14.4-36万 72-96万 12-84万 36-217万 租赁率 90% 100% 95% 25% 98% 88% 90% 96% 85% 郎州路以西 郎州路以东 建设路、人民路间 步行街、育才路间 常德主要商业街区总体经营水平较好，平均每铺月营业额达到7.8万。但个铺营业额差距较大，老街区优于新街区，专业商业街区优于自然商业街区。
总结：
1．常德百货业态商业分布集中，商圈渗透力、辐射力较强。
2．常德现有商业业态主要体现为传统临街铺位、超市、专业市场几种形式，真正意义上的百货商场只有春天百货一家。
3．就商品经营的档次而言，中低档经营品种趋于饱和，竞争较为激烈。缺少高档购物场所，使常德高档消费流失于长沙等其他较大城市。
4．从成本的角度考虑，经营户较容易接受租赁的模式。
5．常德百货品牌商家所能接受的租金价格水平较高，平均值达280元/㎡/月。 6．整个临街铺位中，集中商业街区租金水平远高于自然商业街区租金；传统商业老街租金水平远高于新建商业街区租金；商业业态、商业功能规划、商品品牌组织、招商现状以及商业经营管理直接影响街铺的租金水平；常德中区商圈的主要街铺整体租金水平较高；除金钻广场外，常德沿街商铺整体租金水平较好。