第二章 常德办公物业市场
背景环境调研报告
第一部分 常德办公物业市场
背景环境调研分析
一．常德市宏观经济环境分析
（一）常德市国民经济现状
国民经济发展指数 工资 指数 金融 指数 社会消费品零售总额 职工工资总额 职工平均工资 金融机构城乡居民储蓄存款 批发、零售贸易业 餐饮业 其他 数额 286610万元 11236元/年 2036693万元 946357万元 165855万元 312680万元 同比增长幅度 18.5% 21.6% 22.9% 常德的总体居民收入水平虽然在整个湖南地区处于中等，但消费水平远超出其收入水平，是个仅次于长沙的典型消费城市，这说明常德城镇居民有较强的消费实力和投资实力。
（二）常德市办公物业市场的供求现状
1．常德办公物业供应现状
办公物业相关指数 2004年度投资总额 数额 5250万元 同比增长幅度 2004年度施工面积 2004年度竣工面积 2005年度施工面积 65640㎡ 52640㎡ 20000㎡ -62%
2．常德市办公物业市场的销售及需求现状
办公物业相关指数 2004年度施工面积 2004年度销售面积 中国联通、中信网络等大公司需求面积 其它小公司的需求面积 需求小计 数额 65640㎡ 47300㎡ 28000㎡ >15000㎡ >43000㎡ 同比增长幅度 -9.1%
总结：
常德的办公物业市场不稳定，市场处于起步阶段；2004年—2005年市场需求量远大于市场供应量，存在较大的发展空间。
二．常德市办公区域分布及特征调查分析
（一）常德市办公区域的划分
1．商务办公区域
1）概况
以武陵大道为轴、以建设西路东500米、西200米区域内为常德市商务办公中心，集中了常德最多的办公物业及最好的办公物业；该中心的周边配套齐全，交通方便，办公物业建筑有自己一定的特色， 再加上常德的城市中心往武陵大道转移，逐步形成常德的CBD（中央商务区）。
2）主要办公物业
办公物业 名称 首创大厦 位置 位于常德步行街与武陵大道交汇处东侧 办公环境 形象有些杂乱，档次低 没有办公物业管理和物业服务 迅华大厦 广宇大厦 华天酒店 平和商业项目办公物业 位于育才路与武陵大道交汇处北侧 建设西路与朗州路交汇处西北侧 武陵大道,农业银行对面 建设西路与武陵大道交汇处西南侧 有正门和大堂,形象稍好 办公物业管理和物业服务不到位 没有正门,形象一般,没有办公物业管理和物业服务 有正门和大堂,形象较好 办公物业提供酒店式管理和服务 区域评价： 该地段为常德酒店、商业、办公物业、中式饮食、西式咖啡厅休闲娱乐等多种行业汇聚的地方，且档次较高，消费力强，加之交通便利，是常德CBD的发展首选。
2、行政办公区域
1）概况
位于武陵大道，柳叶路，郎州路之间，是常德的行政办公中心，集中了常德十多家的办公、办公物业；该中心的周边配套不全，交通方便度一般，办公物业建筑有自己一定的特色；
2）主要办公物业
中国移动大厦、教育局办公楼、建设局办公大楼、国税局办公大楼 地税局办公大楼、消防指挥中心、交警指挥中心等 办公物业名称 中国移动大厦 教育局办公楼 建设局办公大楼 国税局办公大楼 地税局办公大楼 消防指挥中心 300M 位于洞庭大道与武陵大道交汇处西北侧200M 位于洞庭大道与武陵大道交汇处东北侧200M,教育局对面 武陵大道与柳叶路交汇处东北侧200M 武陵大道与柳叶路交汇处东南侧40M 武陵大道与柳叶路交汇处东南侧400M 位置 位于洞庭大道与武陵大道交汇处东北侧物业现状 已投入使用1年多 已封顶,计划2005年4月投入使用 已投入使用3年多 是老物业,开有八百里酒店 11月封顶,计划2005年6月投入使用 今年封顶 交警指挥中心 武陵大道与柳叶路交汇处东北侧40M 已装修到第4层,计划今年完工 区域评价: 该地段在常德市发展规划为行政办公区域,这2-3年,政府相关部门逐步向该区域迁移,但交通及办公配套有待于完善。
（二）近两年内常德办公物业的发展特点
1．办公楼档次不断提高，形象不断提升
常德的办公物业总体而言分三个层次：
办公物业档次/代表物业 第一代办公物业 常德宾馆办公区域 第二代办公物业 迅华大厦、首创大厦 第三代办公物业 常德平和项目办公物业 特点 只是提供一个办公空间，配备基本的卫生和打字功能 有100㎡的大堂，配备一定的监控系统 智能化、专业化的带园林绿化的真正的办公物业 档次低 办公物业管理和物业服务不到位 不足之处 形象杂乱，陈旧， 市场的发展，许多公司越来越注重形象，需要形象好，物业服务好的高档办公物业。
2．办公物业销售/租赁价格稳步上升
近两年，常德的办公物业租售两旺，市场活跃：
物业名称 首创大厦 销售情况 2003年5月-8月均价：1600元/㎡ 2004年10月尾盘均价：1720元/㎡ 销售率>95% 2003年年初均价：2200元/㎡ 迅华大厦 2004年10月尾盘均价：2300元/㎡ 销售率>88% 2003年均价：2100元/㎡ 广宇大厦 2004年10月尾盘均价：2350元/㎡ 销售率>98% 租赁情况 租金：18元/㎡ 物业管理费：0.8元/㎡ 出租率>70% 租金：15--20元/㎡ 物业管理费：1.2元/㎡ 出租率>86% 租金：16--20元/㎡ 物业管理费：1.5元/㎡ 出租率>70% 上表说明：2003年—2004年，办公物业价格平均上涨120元---250元，上涨幅度5%--12%。