2008上海房地产市场年终回顾与2009年预测 中国指数研究院 中国房地产指数系统 搜房网 概要:
以2007年年底央行出台二套房首付提高为引子,上海住宅市场进入了观望和紧缩期,自身的周期性调整遭遇2008年蔓延全球金融危机对国内外经济的影响,致使居民消费和置业信心及预期大幅回落,购房意愿走低进入历史低谷,全年住宅交易显著回落,与上年同期相比减少四成多,为近年来最低点,且各季度呈加速下滑的恶趋势,价格虽整体保持相对稳定,但各种明折暗扣现象也渐趋普遍.住宅用地市场也在政府政策和市场双重影响下,供应量持续减少,且2008年土地价格一改2007年面粉比面包贵的现象,流标比例将近四成,底价成交比例高达60%;与此同时,二手房市场和租金市场也受到明显冲击.2008年四季度出台的各种救市政策对市场信心的稳定有积极作用,但2009年预计市场仍将保持较长时间的低迷,不排除价格体系的深度调整,保障性住房的大量入市将有助于二元住房体系的形成,且为下一轮楼市的发展奠定长期基本面. 房地产市场发展
中国经济潜存的结构问题与席卷全球的金融危机先后爆发，使得2008年国内经济出现了近年稍有的下行趋势，前三季度GDP增长掉入到一位数区间。上海作为外向型和投资拉动型经济明显的地区，在此轮危机中受创明显，经济增长明显减速，2008年上半年一度出现GDP增长16年来首次低于全国平均水平的情况。
30
2516% 12% 20 15 10
510%8%6%4%2%
200320042005200620072008前三
全国GDP（万亿元）上海GDP(万亿元)全国增长率0%上海增长率 图：历年全国与上海GDP增长情况
经济的下滑,进一步影响到了居民的购房者信心.自2007年四季度央行出台二套房新政以来,上海楼市的成交情况已经出现了逆转现象,而2008年该逆转进一步加剧. 2008年前11月，上海全市住宅交易量仅为1413万平方米，比去年同期减少超过4成。这一数字甚至低于近五年上海楼市最低谷的2005年，当年住宅交易量尚且达到1794万平方米。
3500 3000
2500 2000 1500 1000 500
2004年2005年2006年2007年2008年前11月
图：2004－2008年上海住宅交易面积（单位：万平方米）
分析各月的走势可以看到,2008年上海住宅市场呈现加速下滑的现象，第1季度上海住宅交易量比07年减少14％，第2季度扩大到36％，第3季度更是达到了惊人的63％,表明楼市不仅受到自身周期调整的影响,更因为全球金融危机的蔓延而影响到居民对未来经济和收入的信心,从而大幅度减少和推迟大宗消费,致使楼市交易出现冻结现象.