2015年造价师案例分析精讲班讲义：建设项目财务分析评价
第三节 建设项目财务分析评价
一、 复杂问题简单化---------不科学的摆地摊理论(专业问题生活化)
1、 某人雇佣 摆地摊， 拿出1000元购买和加工小零件(原燃料动力费)，要给雇佣的2人发工资100元(人工费)，摆一天摊，全部卖出，营业收入1600元。毛利500元(利润总额)，
2、 假如以上要摆摊，城管要收100元的管理费(销售税金及附加费)，利润总额变成400元。
3、 假如以上要摆摊，需要买个三轮车，花了500元(固定资产投资)，总共用了5天，被城管没收，平均每天100元(固定资产折旧)。利润总额由400变成300元。
4、 假如以上摆地摊，还买了一个 位置，花了500元(无形资产)，总共用了5天，平均每天100元(无形资产摊销)。利润总额由300变成200元。
5、 工商税务要收50元的税(所得税)，剩下的利润为150元(税后利润，也叫净利润)。 5、利润计算过程：
(1)总成本=1000(拿出1000元购买和加工小零件(原燃料动力费))+100(雇佣的2人发工资100元)+100(三轮车平均每天100元：固定资产折旧)+100(广告位置平均每天100元：无形资产摊销) +0(利息支出，本例中暂时没有) =1300元 (2)利润的计算
二、融资前财务分析
融资前分析只进行营利能力分析，并以项目投资者折现现金流量分析为主，计算项目投资内部收益率和净现值指标，也可计算投资回收期指标(静态)。
(一)融资前项目投资现金流量分析
根据需要，可从所得税前和(或)所得税后两个角度进行考察，选择计算所得税前和(或)所得税后指标。
融资前财务分析的现金流量应与融资方案无关。为了体现与融资方案无关的要求，各项现金流量的估算中都需要剔除利息的影响。例如采用不含利息的经 营成本作为现今流出，而不是总成本费用;在流动资金估算、经营成本中的修理费和其他费用估算过程中应注意避免利息的影响等。 另外所得税也受到影响，称之为调整所得税。 (二) 项目投资现金流量表的编制