盐城酒店式公寓调研报告
一、市场分析
目前盐城市区在售和已售的公寓项目7个，2011年下半年推出的公寓项目3个。 二、盐城今年推出主要酒店式公寓分析
项目 产权 名称 性质 凤凰汇 40年 产权 LOFT复式公寓 4米9层高 四种户型60.21/54.16 62.85/45.42㎡ 功能定位 户型特点 得房 总套数 率 平层 78% 480套 上市时间 销售均价 销售率 2011/5/28 （240套） 8780元/㎡ 50%左右 推广 策略 ①生活不再一层不变 ②商业性质产权不限购限贷特点 ③公寓样板房的推出 紫薇 银座 70年/50年产权 办公/学区房投资 5—17层，层高3.3米 68/76/79/90/ 116/143㎡ 75% 229套 2011年6月 70年产权6000—6500元/㎡ 50年产权5500元/㎡起 未上市 ①投资CBD商圈 ②6部电梯,水电民用收费 ③70年产权学区房 未上市 ①铜马商圈第一高楼 ②宜居宜办公,投资不限贷 飞驰 国际 40年产权 宜居宜办公 30层在建第一高楼 58/116㎡ 精装 75% 450套 2011年6月 7500-8000元/㎡ 五洲国际广场 钱江 方洲 宝龙城市广场 40年产权 40年产权 40年产权 公寓 3.1米层高 商业性质 70% 494套 预计2011年10月 预计9000元/㎡ 均价6500元/㎡左右 价格区间7100-7700元/㎡,预计7500元/㎡左右 未上市 城市中央国际商业大都会 50% 房展会外显见推广 未上市 ①地段商业价值 ②商业公寓不限贷限购 未上市 5米2挑高预约 商业公寓 商业公寓 主力店上面20-24层和另一幢楼6-8层 50/120㎡ 45㎡精装 商用水电 一层6梯 5米2层高 43/62/86㎡ 75% 75% 40套 320套 2011/5/3 2011/7 中南世纪城 40年产权 2幢11层酒店式公寓 200多套 2011/8 预元/㎡ 计6000-6500
三、调研结论
1、户型面积特点
盐城近期上市小户型面积在45～60平米左右最多，部分公寓有80平米以上大户型，以一居室为主，小部分为两居室。得房率普遍在70%—78%左右。从今年小户型上市项目特点来看，地段位置较好的项目户型几乎无亮点，例如宝龙城市广场、飞驰国际等项目户型设计比较陈旧，朝向空间不突出，此类大多采用精装修模式，以消化产品弱点。而部分城南新推出的项目采用挑高为主打，有利于提升居住空间，化解小户型公寓空间和采光等存在的局限，起到了一定的作用，代表楼盘如凤凰汇、中南世纪城等。
①宝龙城市广场二期45平米公寓户型
分析：此户型虽有6部电梯，但标准层内拥有40套房源，私密性不高，同时有一半户型20套朝北，光线很难通透，必将影响到朝北户型的整体销售。 ②飞驰国际户型图
分析：58平米、116平米两种户型进深大，面窄，狭长状不利采光，居住空间无变化，比较死板。 ③凤凰汇
④中南世纪城
分析：一层变两层的诱惑不可谓不大，挑高确实作为最大亮点可让消费者忽视原本十分在意的产权性质、采光、空间狭小等主要硬伤。 2、区位分布特点
从此次调研来看，盐城酒店式公寓项目大部分拥有地段或学区等特殊优势，配合面积控制而实现低总价，从而提升项目单价，提高项目收益率。比如主城中心地段的飞驰国际、五洲国际酒店式公寓和聚龙湖版块凤凰汇、紫薇银座等酒店式公寓产品。 3、产权性质特点
从目前在售盐城酒店式公寓产权性质来看，绝大部分推出酒店式公寓的产品均为商业土地性质，40年产权。目前唯有紫薇银座项目具有50年、70年两种产权性质公寓。因紫薇项目拿地较早，也可看出近年来政府对产权性质把控较为严格。
4、建筑品质特点
盐城小户型公寓的户型特点来看，08年前设计推出的户型大都设计为酒店式通道结构，以及一梯多户甚至十几户。存在朝北户型数量多，私密性差等问题，市场销售反应较差，比如中远世纪城、站前不夜城等小户型公寓大都存在着类似问题。09年开始，新上市小户型公寓大都采取南北通透户型设计，产品全部设计为朝阳，部分如凤凰汇、中南世纪城、恒荣世家等项目均推出了4米9、5米4和5米2层高公寓。 5、销售表现特点
从小户型公寓定价及市场反映来看，盐城小户型、酒店式公寓普遍定价要高于同楼盘内住宅产品或同区位其他楼盘住宅产品，单价高于住宅约20%—40%左右，由于大多酒店式公寓属于商业性质项目，价格不受政府限制，凤凰汇、五洲国际等项目公寓产品单价已在8000—9000元/平米左右。由于目前大多数楼盘小户型尚未销售，目前从凤凰汇的销售形势来看，由于今年受房地产调控形势影响，虽然商业项目不限购限贷，但依然受到了强烈的冲击。凤凰汇的产品及推广是比较专业的，从美誉度和影响力来看都是十分成功的，但开盘后不到50%的销售率说明，调控带来的观望情绪以及略高的价格同样影响了其销售表现。 6、客户构成特点
由于盐城小户型公寓目前大都地段优势明显，总价不高，主要吸引了众多投资客户。主要客户构成有单身青年、政府企事业单位投资客户、老人及准备过渡用的家庭、部分私营企业主租赁办公等，总的来看购买者投资客户占据相当大的比例。 7、开发周期特点
从目前在售楼盘及众多未售项目调研来看，绝大部分项目将酒店式公寓项目位置放在沿主要干道旁，同时公寓大都为项目后期阶段进行开发。究其原因，可总结为占据沿主干道优势可满足商务办公和居住两项功能，同时由于户型面积不大，方便提高价格，因此放在末期开发，单位价格自然上升，成为项目获取高附加值的重要手段。