如何搞好房地产开发的投资控制和管理
一、加强管理，提高员工素质 领导者与员工的素质、技能是影响投资成本非常重要的因素。投资不只是领导者或投资成本控制部门的事情，更需要大家的共同参与，并在工作中时刻注意节约和深入挖掘降低投入的各种潜能。其中对企业投资影响最大的是企业职工是否有高度对企业负责的“主人翁”的责任感，以及降低项目投资成本的主动性。投资控制首先依赖企业科学管理、领导的重视、提倡以身作则和良好投资控制系统的环境与氛围。其次需要职工素质、业务水平的普遍提高，决策部门或决策者要明确投资项目是否合理以及工程项目选择是否科学，以提高投资效益；负责规划设计的部门要做到工程项目优化设计，尽量减少设计变更；工程部门要注意加强现场管理，合理安排工期；成本控制部门不要局限于预算审计以及和既定供应商的讨价还价，更要精通招标与合同管理、工程技术等知识。另外企业还需要强有力的制度约束和适当利益机制，充分调动员工的热情和积极性，约束机制和监督机制要相配
二、决策阶段的投资控制
决策阶段投资的成本虽然一般只占项目投资百分之几或千分之几，但其中工作性质优劣对项目投资总额影响程度则高达６０％以上。因此一个项目能否开发成功，首先要提高投资决策的质量。也就是关键在于前期市场预测的正确性，可行性研究的深度与精度及前期工作深度是否到位，项目定位是否准确。因此在这一阶段必须对开发项目进行供需分析，分析使用者的需要，确定项目的合理功能，这是项目投资的根本问题。如果这步工作出现失误，投资建成的项目不合使用的需要将是最大投资浪费。这一方面要深入分析使用者或购房者的自身情况，确定
其优势、劣势、潜力等，另一方面要调查预测环境的机遇和发展趋势。最后，根据这两方面的情况确定投资者有什么功能需求，才能发挥投资者的优势和利用环境、形势的机遇。所以，无论投资任何项目必须切实做好项目可行性研究报告，决策一定要精确。譬如，在房地产开发中，必须从某一待开发的地块或一笔拟投资地产的资金开始，进行投资机会研究。项目可行性研究、项目策划，这中间包括市场调研、项目主题定位、目标客户定位、规划设计建议、营销策划等，据此提出项目是否应该投资。科学进行工程项目的效益分析并编制投资估算，对房地产企业而言是整个项目控制的最关键一环。另外也要注意投资阶段的费用控制，对一个大中型项目来说，投资阶段的费用也是一个不小的数额。
三、规划设计阶段的投资控制
设计质量是规划设计阶段的首要控制要素，设计质量不仅是投资项目达到国家规定，功能达到某些要求，更重要的是项目建成交付使用后产生经济效益的多少。虽然设计费用占总投资的比例有限，但是对工程造价影响程度却很大。一般，工程设计占项目投资的３０％～４０％。 因此设计质量要抓的就是优化设计方案问题。通常项目投资，一般过程是规划概念设计、方案设计、扩初设计、技术设计、施工图设计，在各个设计阶段都需要编制相应的工程造价控制文件即投资估算、设计概算、修正概算、施工图预算，逐步由粗到细确定工程造价控制目标，并经过分阶段审批、切块分解，层层控制工程造价，实现对投资限额的控制和管理，从而使设计与经济相接，做到对工程项目的限额设计。目前，我国设计部门普遍存在重技术、轻经济的倾向，工程经济人员和设计人员工作不能紧密结合，缺乏相互协调，有关人员责、权、利不明确，酿成设计阶段造价管理的积极性不
高。达不到设计规范、设计标准、工程数量与概算指标等各方面的控制要求，给项目投资埋下隐患。 因此投资开发商本身要具备一定专业知识，同时和设计人员密切联系，对结构形式、建筑装饰、材料设备都应慎重考虑，把设计做细、做深，真正做到优化设计。另外，也不可忽视设计费用控制。根据笔者多年实践经验，设计费用低并不意味看项目投资额小，所以设计费用的控制目标不是费用最小而是合理费用的界线。设计费用要把设计质量、项目控制综合考虑，在设计阶段采用招标形式选择设计单位或实行设计费用限额和设计费用奖励结合方法，把设计费用的控制和质量结合起来，设计最优方案。
四、施工阶段的投资控制
工程项目施工阶段是工程投资的具体实施阶段，也是建筑物实体形成阶段和人力、物力、财力消耗的主要阶段，投资支出大部分都要在这一阶段落实。这一阶段的投资控制主要需要解决以下几个方面问题：一是选择什么样的施工单位承担施工任务；二是采用什么招标方式选择施工单位；三是投资者与施工单位签订什么类型的承包合同；四是在具体的施工过程中如何进行有效造价控制。一个好的施工单位，必然具备良好自身素质。在施工过程中，可以保质量、保工期、保安全、履行合同应有的责任和义务；在工程实施阶段还要严格执行工程招标，保障建设资金的节约和合理有效使用，合同订立要规范、严密，职责、义务要分清，对影响造价、延误工期等因素要约定好，并以法定形式确定下来，保障双方合法权益。虽然在项目施工过程中，节约投资的可能性已不大，但浪费投资可能性却不小，因而仍然要对投资控制给予足够的重视，特别强化执行和检查两个职能。投资控制部门要专人对项目工程造价实施跟踪管理，随时收集各种工程造价动态