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房地产估价案例与分析模拟题及答案解析
10
问答é¢?/p>
某公司一幢办公综合楼äº?/p>
2005
å¹?/p>
10
月建成,为钢筋混凝土结构,共
9
层,
裙楼
1
�/p>
2
层为自营商铺ï¼?/p>
3
层以上为公司办公使用,土地使用权取得方式为划
拨。该公司拟以该幢办公综合楼整体抵押贷款,需委托评估ã€?/p>
�/p>
1
题:
请写出应选用的估价方法及估价技术路线ã€?/p>
________
参考答案:
1
.选用成本法、收益法和比较法中任两种
2
.将两种估价方法的结果进
行综合分析后确定最终估价å€?/p>
3
.收益法、市场比较法中商业、办公用房应
分别评估
4
ï¼?/p>
(1)
选用成本法时ï¼?/p>
地价构成中不含土地使用权出让é‡?/p>
(2)
先评估完全产权条件的价值,
然后扣除需补交的土地使用权出让é‡?/p>
(3)
说明
划拨土地部分的房地产价值不应包含土地使用权出让金价å€?/p>
5
.收益法中土
地使用年限应采用该类出让土地法定最高年限,并从估价时点起计
详细解答ï¼?/p>
(1)
题目涉及办公综合楼的抵押贷款价值评估,一般可采取成本法、收益法
或市场法ã€?/p>
(2)
该办公综合楼的土地仍为划拨,计算地价或房地产价值时
应不包含或扣除土地使用权出让金ã€?/p>
(3)
办公综合楼分两部分应分别进行
评估ã€?/p>
�/p>
2
题:
问作为估价师如何确定两地块合并后地价增值及其转让准备手续费用在甲ã€?/p>
乙两
家间的分配额ã€?/p>
________
参考答案:
详细解答ï¼?/p>
(1)
此题为不同地块合并后的估价及其增值的分配问题ã€?/p>
(2)
相邻åœ?/p>
地合并后ï¼?/p>
往往会使总效用增大,
价值较合并前总合增高ã€?/p>
合并后增值额及转è®?/p>
准备手续费要准确合理地进行分配ã€?/p>
(3)
一般考虑按各自单价、各自面ç§?/p>
和各自的总价为基础来计算分配方案ã€?/p>
按三种方法计算后得到的结果再根据贡献
原则确定三种结果所占的权重?进行加权平均,
得到最后的分配方案ã€?/p>
本题中应
以各自的单价计算的分配方案占较大权重ã€?/p>
2006
年,某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行,租期
5
年,
剩余部分统一招商和经营管理,
对招商引进的商户收取较高的管理费ã€?/p>
现该百货
公司欲转让该商场而委托评估其转让价格ã€?/p>
请问ï¼?/p>
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3
题:
该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的实例ï¼?/p>
可否选取其作
为可比实例?为什么?
________
参考答案:
不能直接将其选作可比实例。因为:
(1)
虽然商场与临街商铺的大类ç”?/p>
途相同,但不一定其小类用途也相同ï¼?/p>
(2)
商场与临街商铺的规模不相当;