一、第三十三条九项(二)款的原?/p>
(二)扣除项目不能够直接认定的,审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致,是否按照下列顺序
合理分摊?/p>
1.
?/p>
?/p>
取得土地使用权所支付的金额?/p>
土地征用及拆迁补偿费
?/p>
按照实际占用土地面积占土地总面积的?/p>
例,在可售与不可售的房地产之间进行分配?/p>
2.
?/p>
?/p>
前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、房地产开发费用?/p>
与转让房地产有关的税金、国家规定的其他扣除项目
?/p>
,按照建筑面积占总建筑面积的比例,在可售与不?/p>
售的房地产之间进行分配?/p>
3.
属于全体业主共有或者无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施
费,一般按照可售面积分摊各期、各项目应负担的成本?/p>
二、土地成本分摊,分配方法
(一)交易情?/p>
某房地产开发公司在一?/p>
10000
平方米的土地进行房地产开发,其取得土地使用权所支付的出让金?/p>
1000
万元?/p>
该房地产公司在这块土地上建了两幢楼,
一幢为写字楼,
占地面积
(包括周围的道路及绿地等?/p>
4000
平方米,建筑面积
15000
平方米;一幢为公寓,占地面积(包括周围的道路及绿地等)
6000
平方米,
建筑面积
16000
平方米?/p>
公寓的公共配套设施当中有游泳池占地面?/p>
100
平方米?/p>
建筑面积?/p>
500
平方米,
开发商改变为对外开放的经营性质的设施。公寓已出售
90%
,写字楼尚未转让?/p>
(二)按占地面积分摊土地出让?/p>
1.
公寓应分摊的土地出让金为?/p>
按转让土地使用权的面积分摊,公寓应分摊的土地出让金的计算方法如下?/p>
公寓应分摊的土地出让?/p>
600
万元=公寓占地面?/p>
6000
平方?/p>
×
(项目支付土地出让金总额
1000
万元
÷
项目总占地面?/p>
10000
平方米)?/p>
2.
按可售与不可售面积确认应分摊的土地出让金?/p>
?/p>
1
)公寓不可售占地面积应负担的出让金。公寓总占地面?/p>
6000
平方米,其中不可售面积的游泳?/p>
占地
100
平方米,应负担土地出让金计算方法如下?/p>
不可售面积应负担的土地出让金
1O
万元=不可售占地面积
100
平方?/p>
×
(项目支付土地出让金总额
1000
万元
÷
项目总占地面?/p>
10000
平方米)?/p>
?/p>
2
)公寓可售面积应分摊的土地出让金?/p>
公寓可售面积应分摊的土地出让?/p>
590
万元=公寓应分摊的土地出让金
600
万元-不可售面积应负?/p>
的土地出让金
10
万元?/p>