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1 

房地产业所得税汇算与土地增值税清算比较

 

【涉及文件?/p>

 

 

 

1

?/p>

《关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知?/p>

(国税发

[2009]31

号)

?/p>

 

 

 

2

?/p>

《关于印发土地增值税清算管理规程的通知?/p>

(国税发

[2009]91

号)

?/p>

 

 

 

【主要内容?/p>

 

 

 

分别明确了房地产业企业所得税汇算和土地增值税清算办法?/p>

 

 

 

【关键点?/p>

 

 

 

1

、汇(清)算时间不同

 

 

 

房地产企业的企业所得税征收?/p>

实行年中预缴?/p>

年终汇算清缴的方式,

即每年汇算一次,

不论开发产品是否完工,

每年均按开发产品销售收?/p>

(或完工前销售收入)

减扣除项目后?/p>

应纳税所得额征税?/p>

而土地增值税清算则采取项目清算,

只有项目到达清算条件才清算,

?/p>

收入减扣除项目后的增值额征税。一般是在开发项目完工且销售达到一定比例后进行清算?/p>

项目开发销售时间长,则清算时间跨度长。项目开发销售时间短,则清算时间跨度短?/p>

 

 

 

国税?/p>

[2009]91

号文件第九条规定?/p>

纳税人符合下列条件之一的,

应进行土地增值税?/p>

算:

 

 

 

?/p>

1

)房地产开发项目全部竣工、完成销售的?/p>

 

 

 

?/p>

2

)整体转让未竣工决算房地产开发项目的?/p>

 

 

 

?/p>

3

)直接转让土地使用权的?/p>

 

 

 

第十条又规定?/p>

对符合以下条件之一的,

主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税

清算?/p>

 

 

 

?/p>

1

)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑?/p>

积的比例?/p>

85%

以上,或该比例虽未超?/p>

85%

,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

 

 

 

?/p>

2

)取得销售(预售)许可证?/p>

3

年仍未销售完毕的?/p>

 

 

 

?/p>

3

)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

 

 

 

?/p>

4

)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况?/p>

 

 

 

2

、成本项目计算不?/p>

 

 

 

在计算开发产品的单位成本时,

企业所得税汇算要求?/p>

6

项原则细分核算成本项目?/p>

?/p>

税发

[2009]31

号文件第二十六条规定?/p>

成本对象是指为归集和分配开发产品开发?/p>

建造过?/p>

中的各项耗费?/p>

而确定的费用承担项目?/p>

计税成本对象的确定原则包括可否销售原则?/p>

分类

归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则和权益区分原则?/p>

 

 

 

而土地增值税在清算时,只要求按普通标准住宅和非普通标准住宅两个项目分开清算?/p>

国税?/p>

[2006]187

号文件第一条规定,土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为

单位进行清算?/p>

对于分期开发的项目?/p>

以分期项目为单位清算?/p>

开发项目中同时包含普通住

宅和非普通住宅的,应分别计算增值额?/p>

 

 

 

 

3

、扣除项目存在差?/p>

 

 

 

房地产开发企业在计算其企业所得税应纳税所得额的扣除项目时?/p>

主要包括成本?/p>

费用?/p>

税金?/p>

损失和其他合理非支出等内容?/p>

而土地增值税扣除项目则包括支付土地价款?/p>

房地?/p>

开发成本、开发费用、税金和加计扣除等内容?/p>

 

 

 

在土地增值税扣除项目中,

与企业所得税不同的地方,

表现在房地产开发费?/p>

(管理费

用?/p>

销售费用?/p>

财务费用?/p>

上,

它不是按实际发生数额扣除?/p>

而是按一定比例计算扣?/p>

?/p>

10%

以内?/p>

。加计扣除部分,也不是按实际发生的成本费用,而是按土地成本和开发成本合计数

?/p>

20%

计算扣除。除此以外,房地产开发成本是以实际发生的成本费用扣除,要求取得合

法有效凭证?/p>

 

 

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房地产业所得税汇算与土地增值税清算比较

 

【涉及文件?/p>

 

 

 

1

?/p>

《关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知?/p>

(国税发

[2009]31

号)

?/p>

 

 

 

2

?/p>

《关于印发土地增值税清算管理规程的通知?/p>

(国税发

[2009]91

号)

?/p>

 

 

 

【主要内容?/p>

 

 

 

分别明确了房地产业企业所得税汇算和土地增值税清算办法?/p>

 

 

 

【关键点?/p>

 

 

 

1

、汇(清)算时间不同

 

 

 

房地产企业的企业所得税征收?/p>

实行年中预缴?/p>

年终汇算清缴的方式,

即每年汇算一次,

不论开发产品是否完工,

每年均按开发产品销售收?/p>

(或完工前销售收入)

减扣除项目后?/p>

应纳税所得额征税?/p>

而土地增值税清算则采取项目清算,

只有项目到达清算条件才清算,

?/p>

收入减扣除项目后的增值额征税。一般是在开发项目完工且销售达到一定比例后进行清算?/p>

项目开发销售时间长,则清算时间跨度长。项目开发销售时间短,则清算时间跨度短?/p>

 

 

 

国税?/p>

[2009]91

号文件第九条规定?/p>

纳税人符合下列条件之一的,

应进行土地增值税?/p>

算:

 

 

 

?/p>

1

)房地产开发项目全部竣工、完成销售的?/p>

 

 

 

?/p>

2

)整体转让未竣工决算房地产开发项目的?/p>

 

 

 

?/p>

3

)直接转让土地使用权的?/p>

 

 

 

第十条又规定?/p>

对符合以下条件之一的,

主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税

清算?/p>

 

 

 

?/p>

1

)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑?/p>

积的比例?/p>

85%

以上,或该比例虽未超?/p>

85%

,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

 

 

 

?/p>

2

)取得销售(预售)许可证?/p>

3

年仍未销售完毕的?/p>

 

 

 

?/p>

3

)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

 

 

 

?/p>

4

)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况?/p>

 

 

 

2

、成本项目计算不?/p>

 

 

 

在计算开发产品的单位成本时,

企业所得税汇算要求?/p>

6

项原则细分核算成本项目?/p>

?/p>

税发

[2009]31

号文件第二十六条规定?/p>

成本对象是指为归集和分配开发产品开发?/p>

建造过?/p>

中的各项耗费?/p>

而确定的费用承担项目?/p>

计税成本对象的确定原则包括可否销售原则?/p>

分类

归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则和权益区分原则?/p>

 

 

 

而土地增值税在清算时,只要求按普通标准住宅和非普通标准住宅两个项目分开清算?/p>

国税?/p>

[2006]187

号文件第一条规定,土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为

单位进行清算?/p>

对于分期开发的项目?/p>

以分期项目为单位清算?/p>

开发项目中同时包含普通住

宅和非普通住宅的,应分别计算增值额?/p>

 

 

 

 

3

、扣除项目存在差?/p>

 

 

 

房地产开发企业在计算其企业所得税应纳税所得额的扣除项目时?/p>

主要包括成本?/p>

费用?/p>

税金?/p>

损失和其他合理非支出等内容?/p>

而土地增值税扣除项目则包括支付土地价款?/p>

房地?/p>

开发成本、开发费用、税金和加计扣除等内容?/p>

 

 

 

在土地增值税扣除项目中,

与企业所得税不同的地方,

表现在房地产开发费?/p>

(管理费

用?/p>

销售费用?/p>

财务费用?/p>

上,

它不是按实际发生数额扣除?/p>

而是按一定比例计算扣?/p>

?/p>

10%

以内?/p>

。加计扣除部分,也不是按实际发生的成本费用,而是按土地成本和开发成本合计数

?/p>

20%

计算扣除。除此以外,房地产开发成本是以实际发生的成本费用扣除,要求取得合

法有效凭证?/p>

 

 

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房地产业所得税汇算与土地增值税清算比较

 

【涉及文件?/p>

 

 

 

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?/p>

《关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知?/p>

(国税发

[2009]31

号)

?/p>

 

 

 

2

?/p>

《关于印发土地增值税清算管理规程的通知?/p>

(国税发

[2009]91

号)

?/p>

 

 

 

【主要内容?/p>

 

 

 

分别明确了房地产业企业所得税汇算和土地增值税清算办法?/p>

 

 

 

【关键点?/p>

 

 

 

1

、汇(清)算时间不同

 

 

 

房地产企业的企业所得税征收?/p>

实行年中预缴?/p>

年终汇算清缴的方式,

即每年汇算一次,

不论开发产品是否完工,

每年均按开发产品销售收?/p>

(或完工前销售收入)

减扣除项目后?/p>

应纳税所得额征税?/p>

而土地增值税清算则采取项目清算,

只有项目到达清算条件才清算,

?/p>

收入减扣除项目后的增值额征税。一般是在开发项目完工且销售达到一定比例后进行清算?/p>

项目开发销售时间长,则清算时间跨度长。项目开发销售时间短,则清算时间跨度短?/p>

 

 

 

国税?/p>

[2009]91

号文件第九条规定?/p>

纳税人符合下列条件之一的,

应进行土地增值税?/p>

算:

 

 

 

?/p>

1

)房地产开发项目全部竣工、完成销售的?/p>

 

 

 

?/p>

2

)整体转让未竣工决算房地产开发项目的?/p>

 

 

 

?/p>

3

)直接转让土地使用权的?/p>

 

 

 

第十条又规定?/p>

对符合以下条件之一的,

主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税

清算?/p>

 

 

 

?/p>

1

)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑?/p>

积的比例?/p>

85%

以上,或该比例虽未超?/p>

85%

,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

 

 

 

?/p>

2

)取得销售(预售)许可证?/p>

3

年仍未销售完毕的?/p>

 

 

 

?/p>

3

)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

 

 

 

?/p>

4

)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况?/p>

 

 

 

2

、成本项目计算不?/p>

 

 

 

在计算开发产品的单位成本时,

企业所得税汇算要求?/p>

6

项原则细分核算成本项目?/p>

?/p>

税发

[2009]31

号文件第二十六条规定?/p>

成本对象是指为归集和分配开发产品开发?/p>

建造过?/p>

中的各项耗费?/p>

而确定的费用承担项目?/p>

计税成本对象的确定原则包括可否销售原则?/p>

分类

归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则和权益区分原则?/p>

 

 

 

而土地增值税在清算时,只要求按普通标准住宅和非普通标准住宅两个项目分开清算?/p>

国税?/p>

[2006]187

号文件第一条规定,土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为

单位进行清算?/p>

对于分期开发的项目?/p>

以分期项目为单位清算?/p>

开发项目中同时包含普通住

宅和非普通住宅的,应分别计算增值额?/p>

 

 

 

 

3

、扣除项目存在差?/p>

 

 

 

房地产开发企业在计算其企业所得税应纳税所得额的扣除项目时?/p>

主要包括成本?/p>

费用?/p>

税金?/p>

损失和其他合理非支出等内容?/p>

而土地增值税扣除项目则包括支付土地价款?/p>

房地?/p>

开发成本、开发费用、税金和加计扣除等内容?/p>

 

 

 

在土地增值税扣除项目中,

与企业所得税不同的地方,

表现在房地产开发费?/p>

(管理费

用?/p>

销售费用?/p>

财务费用?/p>

上,

它不是按实际发生数额扣除?/p>

而是按一定比例计算扣?/p>

?/p>

10%

以内?/p>

。加计扣除部分,也不是按实际发生的成本费用,而是按土地成本和开发成本合计数

?/p>

20%

计算扣除。除此以外,房地产开发成本是以实际发生的成本费用扣除,要求取得合

法有效凭证?/p>

 

 

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房地产业所得税汇算与土地增值税清算比较

 

【涉及文件?/p>

 

 

 

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《关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知?/p>

(国税发

[2009]31

号)

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?/p>

《关于印发土地增值税清算管理规程的通知?/p>

(国税发

[2009]91

号)

?/p>

 

 

 

【主要内容?/p>

 

 

 

分别明确了房地产业企业所得税汇算和土地增值税清算办法?/p>

 

 

 

【关键点?/p>

 

 

 

1

、汇(清)算时间不同

 

 

 

房地产企业的企业所得税征收?/p>

实行年中预缴?/p>

年终汇算清缴的方式,

即每年汇算一次,

不论开发产品是否完工,

每年均按开发产品销售收?/p>

(或完工前销售收入)

减扣除项目后?/p>

应纳税所得额征税?/p>

而土地增值税清算则采取项目清算,

只有项目到达清算条件才清算,

?/p>

收入减扣除项目后的增值额征税。一般是在开发项目完工且销售达到一定比例后进行清算?/p>

项目开发销售时间长,则清算时间跨度长。项目开发销售时间短,则清算时间跨度短?/p>

 

 

 

国税?/p>

[2009]91

号文件第九条规定?/p>

纳税人符合下列条件之一的,

应进行土地增值税?/p>

算:

 

 

 

?/p>

1

)房地产开发项目全部竣工、完成销售的?/p>

 

 

 

?/p>

2

)整体转让未竣工决算房地产开发项目的?/p>

 

 

 

?/p>

3

)直接转让土地使用权的?/p>

 

 

 

第十条又规定?/p>

对符合以下条件之一的,

主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税

清算?/p>

 

 

 

?/p>

1

)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑?/p>

积的比例?/p>

85%

以上,或该比例虽未超?/p>

85%

,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

 

 

 

?/p>

2

)取得销售(预售)许可证?/p>

3

年仍未销售完毕的?/p>

 

 

 

?/p>

3

)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

 

 

 

?/p>

4

)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况?/p>

 

 

 

2

、成本项目计算不?/p>

 

 

 

在计算开发产品的单位成本时,

企业所得税汇算要求?/p>

6

项原则细分核算成本项目?/p>

?/p>

税发

[2009]31

号文件第二十六条规定?/p>

成本对象是指为归集和分配开发产品开发?/p>

建造过?/p>

中的各项耗费?/p>

而确定的费用承担项目?/p>

计税成本对象的确定原则包括可否销售原则?/p>

分类

归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则和权益区分原则?/p>

 

 

 

而土地增值税在清算时,只要求按普通标准住宅和非普通标准住宅两个项目分开清算?/p>

国税?/p>

[2006]187

号文件第一条规定,土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为

单位进行清算?/p>

对于分期开发的项目?/p>

以分期项目为单位清算?/p>

开发项目中同时包含普通住

宅和非普通住宅的,应分别计算增值额?/p>

 

 

 

 

3

、扣除项目存在差?/p>

 

 

 

房地产开发企业在计算其企业所得税应纳税所得额的扣除项目时?/p>

主要包括成本?/p>

费用?/p>

税金?/p>

损失和其他合理非支出等内容?/p>

而土地增值税扣除项目则包括支付土地价款?/p>

房地?/p>

开发成本、开发费用、税金和加计扣除等内容?/p>

 

 

 

在土地增值税扣除项目中,

与企业所得税不同的地方,

表现在房地产开发费?/p>

(管理费

用?/p>

销售费用?/p>

财务费用?/p>

上,

它不是按实际发生数额扣除?/p>

而是按一定比例计算扣?/p>

?/p>

10%

以内?/p>

。加计扣除部分,也不是按实际发生的成本费用,而是按土地成本和开发成本合计数

?/p>

20%

计算扣除。除此以外,房地产开发成本是以实际发生的成本费用扣除,要求取得合

法有效凭证?/p>

 

 



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