1
房地产业所得税汇算与土地增值税清算比较
【涉及文件?/p>
1
?/p>
《关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知?/p>
(国税发
[2009]31
号)
?/p>
2
?/p>
《关于印发土地增值税清算管理规程的通知?/p>
(国税发
[2009]91
号)
?/p>
【主要内容?/p>
分别明确了房地产业企业所得税汇算和土地增值税清算办法?/p>
【关键点?/p>
1
、汇(清)算时间不同
房地产企业的企业所得税征收?/p>
实行年中预缴?/p>
年终汇算清缴的方式,
即每年汇算一次,
不论开发产品是否完工,
每年均按开发产品销售收?/p>
(或完工前销售收入)
减扣除项目后?/p>
应纳税所得额征税?/p>
而土地增值税清算则采取项目清算,
只有项目到达清算条件才清算,
?/p>
收入减扣除项目后的增值额征税。一般是在开发项目完工且销售达到一定比例后进行清算?/p>
项目开发销售时间长,则清算时间跨度长。项目开发销售时间短,则清算时间跨度短?/p>
国税?/p>
[2009]91
号文件第九条规定?/p>
纳税人符合下列条件之一的,
应进行土地增值税?/p>
算:
?/p>
1
)房地产开发项目全部竣工、完成销售的?/p>
?/p>
2
)整体转让未竣工决算房地产开发项目的?/p>
?/p>
3
)直接转让土地使用权的?/p>
第十条又规定?/p>
对符合以下条件之一的,
主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税
清算?/p>
?/p>
1
)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑?/p>
积的比例?/p>
85%
以上,或该比例虽未超?/p>
85%
,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
?/p>
2
)取得销售(预售)许可证?/p>
3
年仍未销售完毕的?/p>
?/p>
3
)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;
?/p>
4
)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况?/p>
2
、成本项目计算不?/p>
在计算开发产品的单位成本时,
企业所得税汇算要求?/p>
6
项原则细分核算成本项目?/p>
?/p>
税发
[2009]31
号文件第二十六条规定?/p>
成本对象是指为归集和分配开发产品开发?/p>
建造过?/p>
中的各项耗费?/p>
而确定的费用承担项目?/p>
计税成本对象的确定原则包括可否销售原则?/p>
分类
归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则和权益区分原则?/p>
而土地增值税在清算时,只要求按普通标准住宅和非普通标准住宅两个项目分开清算?/p>
国税?/p>
[2006]187
号文件第一条规定,土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为
单位进行清算?/p>
对于分期开发的项目?/p>
以分期项目为单位清算?/p>
开发项目中同时包含普通住
宅和非普通住宅的,应分别计算增值额?/p>
3
、扣除项目存在差?/p>
房地产开发企业在计算其企业所得税应纳税所得额的扣除项目时?/p>
主要包括成本?/p>
费用?/p>
税金?/p>
损失和其他合理非支出等内容?/p>
而土地增值税扣除项目则包括支付土地价款?/p>
房地?/p>
开发成本、开发费用、税金和加计扣除等内容?/p>
在土地增值税扣除项目中,
与企业所得税不同的地方,
表现在房地产开发费?/p>
(管理费
用?/p>
销售费用?/p>
财务费用?/p>
上,
它不是按实际发生数额扣除?/p>
而是按一定比例计算扣?/p>
?/p>
10%
以内?/p>
。加计扣除部分,也不是按实际发生的成本费用,而是按土地成本和开发成本合计数
?/p>
20%
计算扣除。除此以外,房地产开发成本是以实际发生的成本费用扣除,要求取得合
法有效凭证?/p>