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房地产开发企业与银行之间按揭合作协议中的风险及控?/p>
邬辉林律?/p>
【按?/p>
就这个行业内老生长谈的问题,
转引一篇房地产开发企业与银行之间按揭贷款
合作协议履行过程中的法律风险控制文章?/p>
实际上,
开发商在此阶段的主要风险体现在?/p>
行对购房者按揭放款后,小房产证办理及抵押登记之前这段时间,因为银行、购房者、开
发商及市场等原因,导致开发商先行承担保证责任,以及时候的追索权利保障程度?/p>
另外,此文主要还提出一些替代责任(包括预售房屋的抵押登记:尽管我认为这里还
存在很多法理基础及操作环节衔接的问题?/p>
的解决方案,
以及提示了现行司法体制下预查
封对开发商的影响?/p>
房地产开发企业的按揭合作协议的风险及预防
一、开发商按揭贷款主要操作流程
(一)首先确定合作的按揭银行。房地产项目在对外销售之前,一般由开发商跟银?/p>
签订按揭合作协议?/p>
约定某银行对开发商的房地产项目的购房人提供按揭贷款?/p>
其中包括
贷款的额度、最高年限和成数以及开发商的保证责任(一般保证或连带保证)等?/p>
(二?/p>
进行商品房销售活动?/p>
开发商在取得项目的预售许可证后或者取得大产权证对
社会公开销售,与购房人签订《商品房预售合同》或者《商品房买卖合同?/p>
,并约定采用
按揭的付款方式?/p>
(三)购房人办理按揭贷款手续。购房人按照申请的贷款成数支付首付款,剩余购?/p>
款由购房人向银行申请按揭贷款?/p>
同时由购房人以所购房屋向银行提供抵押担保?/p>
银行?/p>
审批购房人提供文件资料后放款?/p>
并直接将贷款汇入开发商账户?/p>
同时购房人还应办理所
购房屋在贷款期限内的财产保险以及公证、律师见证等手续?/p>
(四)开发商承担保证责任。在银行贷款到达开发商账户后,按揭的手续基本完成,
购房人的付款义务也履行完毕?/p>
但开发商除了履行
《商品房买卖合同?/p>
约定的交房义务外?/p>
还要在银行放贷至购房人所购房屋办理抵押登记期间,
为购房人承担一般的或连带保证担
保责任,
甚至有些银行还要求开发商在贷款期间提供全程的连带保证责任?/p>
银行为规避贷
款风险,每笔贷款发放时,都会扣除一定比例(一般为贷款额的
10%
)资金存入开发商?/p>
银行开立的保证金账户?/p>