优质参考文?/p>
优质参考文?/p>
上海高院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解?
(一?/p>
(二?/p>
(三?/p>
上海高院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解?/p>
(一?/p>
(二?/p>
(三?/p>
(一)一、租赁合同的效力
1
、出租人就同
一租赁物同时与两个或两个以上的人订立租赁合同的,这?/p>
租赁合同的效力如何认?/p>
?
出租人就同一租赁物同时与不同
承租人签订租赁合同的,租赁合同均为有效,承租人均可以
依据租赁合同向出租人主张合同权利。合同签订时间在前的
承租人主张后租赁合同无效的,不予支持。租赁合同之一?/p>
实际履行,其他租赁合同的承租人主张履行合同的,因履行
不能而不予支持。法院在审理过程中,可以向当事人予以?/p>
明,允许其变更诉讼请求,向出租人主张除合同实际履行之
外的违约责任?/p>
2
、租赁合同未经登记,是否影响租赁合同
效力
?
租赁合同登记与否?/p>
不影响租赁合同效力?/p>
但未经登?/p>
的租赁合同,不得对抗第三人。最高人民法院《关于适用?/p>
中华人民共和国合同法>若干问题的解释
(
一
)
》第九条就合
同登记与效力之间的关系有明确的规定。因此,
《中华人?/p>
共和国城市房地产管理法》第五十三条虽然规定了房屋租?/p>
合同应当向房产管理部门登记备案,但该条款并没有不办理
登记租赁合同即为无效的规定,故该条规定不能影响租赁合
同的效力。但是,考虑到租赁合同具有承租人在租赁物出卖
时享有的优先购买权以及买卖不破租赁等较强效力,如果租
赁合同未经登记就具有这么强的效力,对于不知情的第三人
会造成很大的损害,
对交易安全造成严重的不利影响?/p>
因此?/p>
从平衡交易各方利益的角度看,我们倾向于未经登记的租赁
合同不具有对抗善意第三人的效力?/p>
3
、未经合法批准建?/p>
的房屋作为租赁标的物的,
租赁合同是否有效
?
未经合法批准
建造的房屋?/p>
因其标的物具有违法性,
该租赁合同应为无效?/p>
如被行政部门确定为违章建筑的或所建造的房屋没有合法
审批手续的等。二、转租合?/p>
4
、未经出租人同意的房屋转
租合同是否有?/p>
?
在没有其他无效原因存在的情况下,
未经?/p>
租人同意的房屋转租合同有效。租赁合同属于确立债权、?/p>
务关系的合同,而不是以产生物权变动效果为目的的合同?