- 1 -
【案?/p>
3
?/p>
1
?/p>
?/p>
1
)某房地产公司(坐落在省城)
2008
年度开?/p>
A
项目,预售房?/p>
78000000
元,当年开?/p>
产品未完工。当年缴纳营业税金及附加
4329000
元,期间费用
6500000
元?/p>
2009
年度
A
项目全部完工?/p>
实现收入
120000000
元,开发成?/p>
60000000
元,该项?/p>
2009
年度缴纳营业税金及附?/p>
2331000
元?/p>
?/p>
2
?/p>
2009
年度又开发了
B
项目,截止到年底项目也完工,共实现收?/p>
45000000
元,开发成?/p>
27000000
元,
缴纳营业税金及附?/p>
2497500
元。该企业
2009
年度期间费用共发?/p>
8900000
元。计算该企业
2008
?/p>
2009
两年应缴纳企业所得税(假设不需进行其他纳税调整?/p>
?/p>
1
?/p>
2008
年:企业的利润总额?/p>
0
?/p>
6500000
=?/p>
6500000
?/p>
该企业产品未完工,应根据国税发?/p>
2009
?/p>
31
号文件第八条、第九条规定计算缴纳企业所得税?/p>
应纳税所得额?/p>
78000000×15%?329000?500000
?/p>
871000
?/p>
应纳企业所得税?/p>
871000×
25%
?/p>
217750
元?/p>
2
?/p>
2009
年:
企业利润总额
=120000000+45000000
?/p>
60000000
?/p>
27000000
?/p>
4329000
?/p>
2331000
?/p>
2497500
?/p>
8900000=59942500
?/p>
本期扣除的前期营业税金及附加
4329000
元应作纳税调增(调整的税金填?/p>
?/p>
纳税调整?/p>
?/p>
第六?/p>
?/p>
?/p>
?/p>
?/p>
栏内?/p>
;上期按预计毛利率计算的预计毛利
11700000
元应予以调减(调整的
?/p>
预计毛利?/p>
?/p>
填在
?/p>
纳税?/p>
整表
?/p>
第五?/p>
?/p>
房地产企业预售收入计算的预计利润
?/p>
栏内?/p>
应纳税所得额?/p>
59942500
?/p>
4329000?1700000
?/p>
52571500
元?/p>
应缴纳企业所得税?/p>
52571500×
25%
?/p>
13142875
?/p>
注意?/p>
A
项目此前销售收入的实际毛利额=
78000000×
60000000÷
120000000×
100%
?/p>
36000000
元;
A
项目
实际毛利额与预计毛利额的差额?/p>
36000000?1700000
?/p>
24300000
元?/p>
【案?/p>
3
?/p>
5
】某房地产开发公司,
2008
年在取得?/p>
8000
平方米的土地上进行房屋开发,规划建筑总面?/p>
48600
平方米。本期建?/p>
6
?/p>
1
型多层住?/p>
9600
平方米,占地面积(含小区内道路、绿地等公摊面积?/p>
2400
平方米;建?/p>
30
层型高层住宅
18000
平方米,占地面积
2200
平方米;余下土地
3200
平方米待下一期开发?/p>
为开发该片土地企业共发生不能划分成本对象?/p>
?/p>
共同费用
?/p>
?/p>
?/p>
开发间接费?/p>
?/p>
7800
万元?/p>
要求按照占地?/p>
积法、建筑面积法在以上成本对象之间进行分摊?/p>
1
、占地面积法?/p>
?/p>
1
)本期开发土地面积占总土地面积的比例=(
2400
?/p>
2200
?/p>
÷
8000×
100%
?/p>
57.5%
本期应负担的费用?/p>
7800×
57.5%
?/p>
4485
万元
?/p>
2
)本期开发多层住宅占地面积占实际开发土地面积的比例?/p>
2400÷
?/p>
2400
?/p>
2200
?/p>
×
100%
?/p>
52.17%
本期多层住宅应分摊的费用?/p>
4485×
52.17%
?/p>
2339.82
万元
本期高层住宅应分摊的费用?/p>
4485
?/p>
2239.82
?/p>
2145.18
万元
2
、建筑面积法?/p>
?/p>
1
)本期开发建筑面积占总规划建筑面积的比例=(
9600
?/p>
18000
?/p>
÷
48600×
100%
?/p>
56.79%
本期应负担的费用?/p>
7800×
56.79%
?/p>
4429.62
万元
?/p>
2
?/p>
本期开发多层住宅建筑面积占实际开发建筑面积的比例?/p>
9600÷
?/p>
9600
?/p>
18000
?/p>
×
100%
?/p>
34.78%
本期多层住宅应分摊的费用?/p>
4429.62×
34.78%
?/p>
1540.62
万元
本期高层住宅应分摊的费用?/p>
4429.62
?/p>
1540.62
?/p>
2889
万元
注意?/p>
采用不同的分配方法,不同的成本对象分担的成本费用不尽相同。本案按建筑面积法比较合?/p>
【案?/p>
3
?/p>
6
?/p>
A
公司与甲房地产公司签订协议,将其名下
150
亩土地(按评估价每亩
1000000
元,总价
150000000
元转让)用于与甲房地产公司合作开发,待项目开发完毕后,分得该项目
30000
平方米房屋,
房地产公司取得该项土地时支付各项税费
3750000
元,分配开发产品时,房屋的单位成本价为每平方米
30000
元,公允价值为每平方米
5500
元。计算该项土地的成本?/p>
该土地的成本?/p>
5500×
30000
?/p>
3750000
?/p>
168750000
?/p>
注意?/p>
?/p>
1
)不能按照转让价作为成本?/p>
?/p>
2
)不能按照开发产品的成本价作为成本?/p>
【案?/p>
3
?/p>
7
?/p>
A
公司与甲房地产公司签订协议,用其名下
50
亩土地(按评估价每亩
1000000
元,总价
50000000
元转让)换取甲房地产公司名下一处房产。交换业务发生时,被交换房产的市场公允价值为
58000000
元。在土地转让过程中,房屋开发公司支付相关税?/p>
125
万元?/p>
该土地的成本?/p>
58000000
?/p>
1250000
?/p>
59250000
元?/p>
注意?/p>
?/p>
1
)以上两种情况,都是以换出产品的公允价值加上取得土地时的相关税费为土地成本价;
?/p>
2
)不