2010
年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》真题及答案
一、问答题
(共
3
题,每题
10
分。请将答案写在答题纸对应的题号下?/p>
(一?/p>
2010
?/p>
5
月,甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司,租赁期限为
20
年?/p>
租赁合同约定,租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后,将该房屋装修改造成酒楼?/p>
并加盖了厨房,现该区域被列入拆迁范围,某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价?/p>
请问?/p>
1
.拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同?
2
.拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积?
3
.拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿?/p>
(二)近期,某城市房地产市场发生较大变化,房地产成交量明显萎缩,住宅市场价格出现下跌趋势,某?/p>
地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务,
请问?/p>
结合该市房地产状况,
采用假设开?/p>
法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题?/p>
(三)某工厂坐落于城市中心区域,有厂房数幢,土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权,用途为?/p>
业用地?/p>
最新城市规划将该地块调整为商业用地?/p>
政府现对该地块进行收购储备,
委托某房地产估价机构进行?/p>
关估价?/p>
请问?/p>
1
.评估该宗房地产收购价格时,如何界定土地用途?适宜选用哪些估价方法?/p>
2
.政府收购该宗房地产后,将其变为出让熟地还需投入哪些费用?/p>
3
.评估该宗熟地出让价格时,如何界定土地用途?适宜选用哪些估价方法?/p>
二、单项选择?/p>
(共
3
大题?/p>
10
小题,每小题
2
分。每小题的备选答案中只有
1
个最符合题意,请将这个答?/p>
对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内)
(一)甲公司?/p>
2008
年以出让方式取得一宗商业用地使用权,开发建设商业楼。商业楼分为
A
座?/p>
B
座,
规划总建筑面积分别为
66000
㎡?/p>
69000
?/p>
.
总层数为地上
4
层,
地下
1
层,
2010
?/p>
6
月该商业楼通过竣工验收并备案?/p>
其中
A
座总建筑面积为
65000
㎡,地下
1
层出租给乙公司经营超市,租赁期限?/p>
15
年,租金?/p>
2.10
?/p>
/
(㎡
·
D
?/p>
;地
上一~四层出租给丙公司经营商场,租赁期限?/p>
10
年,租金?/p>
2.50
?/p>
/
(㎡
·
D
?/p>
?/p>
B
座总建筑面积为
67500
㎡,办理
了销售许可证?/p>
其中
8000
㎡已售出?/p>
该项目工程款总金额为
40500
万元?/p>
施工方按合同约定支付了工程款
5
%的?/p>
量保证金,截至目前已付工程款
93
%。现因融资需要,甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款?/p>
1
?/p>
A
座?/p>
B
座合计抵押建筑面积为?/p>
)㎡?/p>
A
?/p>
124500
B
?/p>
127000
C
?/p>
132500
D
?/p>
135000
2.
据调查,该商业楼
A
座地下一层的客观租金水平?/p>
2.0
形(?/p>
·
D
?/p>
,地上一~四层的客观租金水平?/p>
3.0
?/p>
/
(㎡
·
D
?/p>
,则用收益法测算该商业楼
A
座抵押价值时,关于租金取值的说法,正确的是(
?/p>
?/p>