主力店和普通经营户存在什么样的关系?
主力店与经营散户之间的关系,
既是一种头羊与羊群的关系,
也是一种锚与船的关系?/p>
主力
店既能有效地带动散户的商业经营,
也能对散户的商业经营起到稳定和促进的作用?/p>
然而在
一个大的购物中心内,存在众多的?/p>
各种类型的商家。在这些商家当中,有些是经营面积?/p>
万平方米的大型卖场,
也有的是经营面积只有数百平方米的中型卖场?/p>
有的是经营面积几?/p>
方米至几十平方米的中小型店铺?/p>
那么?/p>
在这些商家当中,
什么样的商家才称得上是主力?/p>
呢?
如果以面积来划分,以经营面积达到一定的额度来作为划分主力店与经营散户之间的标准?/p>
这样的划分标准有可能失之偏颇?/p>
因为在很多情况下?/p>
大面积的店铺如家居商场对吸引人流
和促进招商的作用并不大,
虽然这种家居商场所占的面积往往达到数千平方米甚至上万平?/p>
米之多?/p>
相反?/p>
一些面积不大的中型店铺对人流的吸引和招商的促进作用还更大一些,
如麦
当劳和肯德基?/p>
一个店铺经营面积往往只有数百平方米,
但每日能吸引充足的人流,
增强?/p>
户的经营信心。由此可以看出,经营面积不能作为划分主力店与经营散户之间的唯一标准?/p>
主力店既能有效地带动散户的商业经营,
也能对散户的商业经营起到稳定和促进的作用?/p>
?/p>
而在一个大的购物中心内,存在众多的?/p>
各种类型的商家。在这些商家当中,有些是经营?/p>
积过万平方米的大型卖场,
也有的是经营面积只有数百平方米的中型卖场?/p>
有的是经营面?/p>
几平方米至几十平方米的中小型店铺?/p>
在一个大型购物中心内?/p>
如何合理地处理主力店与经
营散户之间的关系,是一门艺术?/p>
1
、合理设定主力店的经营面?/p>
首先是经营面积的分配?/p>
在大型购物中心的招商过程中,
往往存在这样一个现实:
即主力店
招商是亏损的?/p>
主力店凭借品牌优势,
往往将低成本运营作为一个首要的先决条件?/p>
给付?/p>
金不高,甚至于还要附加一些苛刻的条件,购物中心在这种前提下获利的可能性不大?/p>
引入主力店的目的是为了促进散户的经营,因此,招商过程中对主力店的牺牲是有目的的?/p>
但主力店的面积应该有多大?/p>
主力店与经营散户各占可经营商业面积的比例是多少;
则考验
着商业地产发展商的智慧?/p>
主力店面积越大,所占比例越高,则商业经营的结构越稳定,
但租金收入却较少?/p>
主力店面
积越小,
所占比例越少,
则商业经营的可变性越大,
预期来自经营散户的租金收入相对较高?/p>
因此?/p>
如何合理地处理主力店与经营散户的面积比例关系?/p>
就需要一个科学的测评?/p>
主力?/p>
经营面积与经营散户经营面积,
租金收入与经营结构稳定,
是一个天平的两端?/p>
是一个此?/p>
彼低?/p>
此消彼长的过程?/p>
一个现代购物中心的商业结构中,
需要一个平衡的主力店与经营?/p>
户的结构?/p>
这样?/p>
才能使整体商业既拥有一个稳定的经营结构?/p>
同时又能创造尽可能理想?/p>
投资回报?/p>
而国外众多成功购物中心的商业结构研究表明?/p>
在一个合理的购物中心当中?/p>
主力店所占的
比例应为总体商业可经营面积的
30~50%
,低?/p>
30%
则将使主力店份额太少,经营散户份?/p>
过多而造成整体商业经营结构不稳定,高于
50%
则将使主力店份额太少,经营散户份额过
少而造成投资回报不理想。这个范围之内的数值还有一定的变动范围,如下限
30%
至上?/p>
50%
之间,是一个浮动的变量?/p>