房地产估价理论与方法-43
(总分：100.00，做题时间：90分钟)
一、选择(总题数：20，分数：60.00)
1.成本法中的“成本”并不是通常意义上的成本，而是______。 （分数：3.00） A.费用 B.价格 √ C.支出 D.代价 解析：
2.成本法的本质是以房地产的______为导向来求取房地产的价值或价格。 （分数：3.00） A.重置成本 B.重建成本 C.重新购建成本 D.重新开发成本 √ 解析：
3.______也称为正常成本，是假设重新开发时大多数单位和个人的一般花费。 （分数：3.00） A.实际成本 B.个人成本 C.个别成本 D.客观成本 √
解析：[解析] 实际成本也称为个别成本，是某个单位和个人的实际花费。客观成本也称为正常成本，是假设重新开发时大多数单位和个人的一般花费。 4.下列选项中，______不是取得土地的途径。 （分数：3.00） A.市场购买 B.征用集体用地 √ C.征收集体用地 D.征收国有土地上房屋 解析：
5.在计算投资利息时，______项目不计算利息。 （分数：3.00） A.土地取得成本 B.建设成本 C.销售税费 √ D.销售费用 解析：
6.利润率由大到小的顺序是______。 （分数：3.00）
A.投资利润率、直接成本利润率、销售利润率、成本利润率 B.投资利润率、直接成本利润率、成本利润率、销售利润率 C.直接成本利润率、投资利润率、销售利润率、成本利润率 D.直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率 √
解析：[解析] ① ② ③ ④ 因此利润率由大到小依次为直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率。 7.新开发的房地产不包括______。 （分数：3.00） A.新开发的土地 B.新开发的建筑物 C.新开发的构筑物 √ D.新开发的房地 解析：
8.在求取建筑安装工程费时，______主要是用来求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格。 （分数：3.00） A.分部分项法 B.工料测量法 √ C.单位比较法 D.指数调整法
解析：[解析] 求取建筑安装工程费的方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。工料测量法的优点是详细、准确，缺点是比较费时、费力，并且需要其他专家帮助，它主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格。
9.根据引起建筑物折旧的原因，建筑物折旧不包括______。 （分数：3.00） A.物质折旧 B.功能折旧 C.外部折旧 D.内部折旧 √ 解析：
10.______是指因建筑物中某些部件、设施设备、功能等超过市场要求的标准而对房地产价值的贡献小于其成本造成的建筑物价值减损。 （分数：3.00） A.功能缺乏折旧 B.功能落后折旧 C.功能过剩折旧 √ D.功能不足折旧 解析：
11.某宗熟地的原生地取得费为540元/m ，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/m 和60元/m ，贷款年利率为8%，这块地的面积是10000m 。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为______元/m 。 （分数：3.00） A.89.53 B.103.22 √ C.124.33 D.188.96
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解析：[解析] 土地取得费用=36×10000/666.67=540元/m ，土地开发费用=150元/m ，该土地的投资利息=540×[(1+8%) -1]+150×{60%×[(1+8%) -1]+40%×[(1+8%) -1])=103.22元/m 。 12.某房地产的土地面积为500m ，土地价格为2000元/m ，建筑面积为1000m 。采用成本法估算的建筑物重置价格为1800元/m ；市场上同类房地产的正常房地产价格为2500元/m ，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低______元/m 。 （分数：3.00） A.150 B.180 C.300 √ D.360
解析：[解析] 该类房地产的重置价格=1800×1000=180万元，该类房地产建筑物的实际价值=2500×1000-2000×500=150万元，该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低(180-150)×10000/1000=300元/m 。
13.某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统功率大，较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为______万元。 （分数：3.00） A.1844.55 √ B.1976.83 C.2217.25 D.2394.66
解析：[解析] 2000-150-0.8/12%×[1-1/(1+12%) ]=1844.55万元。 14.成本法适用的估价对象包括______。 （分数：3.00）
A.正在开发的房地产 √ B.新近开发完成的房地产 √ C.年代较久的房地产
D.可独立开发的整体房地产 √ E.计划开发的房地产 √
解析：[解析] 新近开发完成的房地产(简称新开发的房地产)、可以假设重新开发的现有房地产(简称旧的房地产)、正在开发的房地产(即在建工程)、计划开发的房地产(如期房)，都可以采用成本法估价。成本法估价比较费时费力，测算估价对象的重新购建价格和折旧都有较大的难度，尤其不适用于那些建筑物过于老旧的房地产。在这种情况下，对于建筑物，一般是根据拆除后的残余价值来估价；对于整个房地产，一般是采用假设开发法，根据其未来开发完成后的价值减去开发的必要支出及应得利润来估价。因此，成本法主要适用于评估建筑物是新的或比较新的房地产的价值。 15.下列关于成本法估价的说法，正确的是______。 （分数：3.00）
A.成本法应采用客观成本而不是实际成本 √ B.成本法应采用实际成本而不是客观成本
C.当房地产市场供大于求时，应在客观成本的基础上调高评估价值 D.当房地产市场供小于求时，应在客观成本的基础上调高评估价值 √ E.应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整 √
解析：[解析] 成本法估价需要具备的条件①应采用客观成本而不是实际成本。可将成本区分为实际成本和客观成本。②应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整。现实中有一些选址不当或规划设计不合理等造成不符合市场需求的房地产，极端的例子是在人流量很小的地方建造的商场。在这种情况下虽然无论谁来建造该商场都需要花那么多费用，但该商场也不会有那么高的价值。③应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整，当房地产市场供大于求时，应在客观成本的基础上调低评估价值。当房地产市场供小于求时，应在客观成本的基础上调高评估价值。
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16.开发成本包括______。 （分数：3.00） A.土地取得成本 √ B.开发利润 C.销售利润 D.投资利息 √ E.建设成本 √
解析：[解析] 将房地产价格构成分为土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润7大项。土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息和销售税费之和，称为开发成本。
17.征收集体土地补偿费用由______费用组成。 （分数：3.00） A.搬迁费 B.土地补偿费 √ C.安置补助费 √
D.地上附着物和青苗的补偿费 √ E.安排被征地农民的社会保障费用 √
解析：[解析] 土地征收补偿费用一般由下列4项费用组成：土地补偿费；安置补助费；地上附着物和青苗的补偿费；安排被征地农民的社会保障费用。
18.下列选项中，______属于建设成本中的其他工程费。 （分数：3.00） A.开发期间税费
B.非营业性设施的建设费用 C.工程监理费 √ D.基础设施建设费 E.竣工验收费 √
解析：[解析] 建设成本主要包括下列几项；①勘察设计和前期工程费，如市场调研、可行性研究、项目策划、工程勘察、环境影响评价、交通影响评价、规划及建筑设计、建设工程招标，以及施工通水、通电、通路、场地平整和临时用房等房地产开发项目前期工作的必要支出。②建筑安装工程费，包括建造商品房及附属工程所发生的土建工程费、安装工程费、装饰装修工程费等费用。③基础设施建设费，包括城市规划要求配套的道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热等设施的建设费用。④公共配套设施建设费。⑤其他工程费，包括工程监理费、竣工验收费等。⑥开发期间税费。 19.成本法中投资利润率的计算基数有______。 （分数：3.00） A.土地取得成本 √ B.建设成本 √ C.管理费用 √ D.销售费用 √ E.投资利息 解析：[解析] （分数：3.00）
A.自然经过的老化 √ B.正常使用的磨损 √ C.意外破坏的损毁 √ D.功能过剩折旧 E.功能缺乏折旧
，其中分母即为投资利润率的计算基数。
20.物质折旧也称为物质损耗、有形损耗，可以分为______。
解析：[解析] 物质折旧也称为物质损耗、有形损耗，是指因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损。根据引起物质折旧的原因，物质折旧分为下列4种：自然经过的老化；正常使用的磨损；意外破坏的损毁；延迟维修的损坏残存。
二、判断(总题数：6，分数：18.00)
21.现实中的房地产价格特别是具体一宗房地产的价格，直接取决于其花费的成本而非效用。
（分数：3.00） A.正确 B.错误 √
解析：[解析] 现实中的房地产价格特别是具体一宗房地产的价格，直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增加有所作用才能构成价格。换一个角度讲，房地产成本的增加并不一定能增加其价值，花费的成本不多也不一定说明其价值不高。
22.利润率是通过大量调查同一市场上相似的房地产开发项目的利润率得到的。
（分数：3.00） A.正确 √ B.错误 解析：
23.重新购建价格是客观的重新购建价格。
（分数：3.00） A.正确 √ B.错误
解析：[解析] 具体地说，重新购置的必要支出或重新开发的必要支出及应得利润，不是个别单位或个人的实际支出和实际利润，而是必须付出的成本、费用、税金和应当获得的利润，并且为相似的房地产开发活动的平均水平，即为客观成本而非实际成本。
24.估价对象中的土地是10年前取得的商业用途法定最高年限40年的建设用地使用权，求取其重新购建价格，即求取目前40年建设用地使用权的价格。
（分数：3.00） A.正确 B.错误 √
解析：[解析] 土地的重新购建价格是价值时点状况的土地的重新购建价格，即土地的减价和增价因素一般已考虑在土地的重新购建价格中。例如，估价对象中的土地是10年前取得的商业用途法定最高年限40年的建设用地使用权，求取其重新购建价格，不是求取目前40年建设用地使用权的价格，而是求取目前剩余30年建设用地使用权的价格。
25.在建筑物重新购建价格的求取当中，重建价格和重置价格通常是相同的。
（分数：3.00） A.正确 B.错误 √
解析：[解析] 建筑物重新购建价格分为重置价格和重建价格。这两种重新购建价格也可以说是两种重新购建价格基准。重建价格与重置价格通常不同。一般的建筑物适用重置价格，有保护价值的建筑物适用重建价格。因年代久远、已缺少与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备，或因建筑技术、工艺改变等，使得“复制”有困难的建筑物，一般只好使用重置价格，或者尽量做到“形似”。 26.估价上的折旧注重的是资产原始价值的分摊、补偿或回收。
（分数：3.00） A.正确