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物业管理中业主搭建行为的研究与对策分析
作者：朱丽君
来源：《中小企业管理与科技·学术版 》2008年第10期
摘要：“起步晚、发展快”成为我国物业管理行业成长过程的主要特征。然而速度＋数量≠质量，物业管理在高速发展的今天中，也存在不少隐患。针对目前普遍存在的现象而言，业主的私搭乱建行为并不少见。有些的确影响到了其它业主的合法权益，对于物业管理而言面临着极大的困难。
关键词：物业管理 物权 合同 搭建行为 案例：
2003年5月，某市市民裴某向某公司购买房屋一套，双方在合同中约定：“不得擅自封闭阳台(除北阳台)”、“买受人在结清房款、签订物业管理合同、交纳相关费用后，方能领取房屋钥匙”。同年11月，裴某领取房屋钥匙时与某物业管理有限责任公司(以下简称物业公司)签订了《天安花园物业管理公约》及《补充协议》等。《补充协议》第六条约定：“本小区统一不得封闭阳台、改变立面”。裴某入住后，发现房屋挑檐过窄，雨天积水，同时，由于紧邻马路，噪声大、灰尘多，遂在南侧阳台上加装了无色、无边框、平推开合式的玻璃窗。物业公司向该市人民法院起诉，要求裴某将南侧阳台恢复原状、确认《补充协议》中不得封闭阳台的约定合法有效。
一审人民法院判决：一、物业公司与裴某签订的《补充协议》中不得封闭阳台的内容无效；二、驳回物业公司要求裴某将南侧阳台恢复原状的诉讼请求。物业公司不服上诉中院。该市中院判决：驳回上诉，维持原判。
目前，物业公司在与业主签订物业管理合同，装修协议时所采用合同文本大多都是物业公司单方制定的格式条款，或多或少会有一些不平等的条款或单方受益的条件存在，并且该条款未与业主进行商议，也没有通过业主委员会的形式通过。所以其效力具有根据合同法第三十九条第二款的规定，属于格式条款。业主裴某如果被物业公司强制通过签订协议，才能得到钥匙或才能开始进行装修时，此条款应属于霸王条款。《补充协议》以格式条款禁止封闭阳台，排除了对方的主要权利，根据合同法第四十条规定应属无效。从另一个角度分析，如果双方订立的合同协议，经过集体商榷并大会通过，此协议就具有共同遵守的约束力。且就目前的整体状况而言特别是在一些开发较早的小区，违章搭建不仅破坏了小区整体划一的规划，也影响了其他业主正常的采光、通风，甚至安全，基于公共利益和合同约定，此协议条款即为有效条款。
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针对目前普遍存在的现象而言，业主的私搭乱建行为并不少见。有些的确影响到了其它业主的合法权益，对于物业管理而言面临着极大的困难。一方面物业管理者的疏于管理，另一方面是业主的不作为，都导致了此种现象屡见不鲜。同时即使物业有意向管理起来，但是物业公司有缺乏某种意义上的执法能力，也很
难以将意愿转为行动，只能向相关部门反映或者诉至法院，但是又很难胜诉。因为，法院普遍认为物业公司的职责是为业主提供其所需要的服务，其并不是直接权利的受损者，所以应由有实际权利受到侵害的业主或业委会进行诉讼。
法院认为物业管理公司不是直接受害者，不是经济利益的直接受损者，因而没有诉讼主体资格。但是，判断物业管理公司是否有诉讼主体资格，需要看物业服务合同是否有约定，并且物业服务合同的约定是否符合《合同法》的相关规定。正如之前所表述的，如果业主与物业公司订立的物业管理合同是经过与业主协商或者通过业主委员会会议通过，又在平等的基础上签订，双方就认可合同的生效及其权利义务的规定，如果一方违反合同约定，则需要承担违约责任。所以物业管理公司是依据合同约定提起的合同纠纷诉讼，不是相邻侵害诉讼。其次，认为物业管理公司不是直接受损者也是有失公允的。如果违章搭建行为得不到制止，其他业主的利益得不到维护，或者利益受到侵害的业主担心邻里关系等因素受到影响而不愿意将此事诉至法院，接下来就会导致其他业主拒交物业管理费，物业管理公司也将难以维持。
裴某封闭阳台的行为是否违法，也要从两个方面分析。首先，物业公司称封闭阳台不属于裴某的专有支配权，且阳台从设计到交付符合国家相关规范要求，具有“安全、防尘、防噪音”的功能。而裴某封闭阳台的原因在于挑檐过窄，雨天积水，同时，由于紧邻马路，噪声大、灰尘多。二者的陈述截然相反。此时举证就是很重要的环节。如果裴某的行为完全出于居住安全、防尘、防噪音等因素将南侧阳台封闭，说明阳台的功能并不能满足使用人的要求，是存在缺陷的，并且，裴某采用无色、无边框、平推开合式的玻璃封闭阳台，已顾及物业外观的美观，封闭阳台也未对建筑物安全结构予以改变、破坏，未与小区业主的公共利益相冲突，其行为具有合理性和合法性。反之，如果裴某的行为属于私搭乱建，且可以证明阳台的功能具有安全、防尘、防噪音的功能，同时又给其他业主带来一定的不便，从《合同法》的后合同义务而言，业主依然要遵守与开发商订立合同时的合同规定和《业主临时公约》。法院应判决拆除其违法搭建。关于物业公司认为封闭阳台不属于业主专有支配权的正当行使，是不正确的。根据《物权法》规定的“一物一权”原则，业主购买了房屋的产权即对房屋具有专有支配权，具有直接支配和排他性等特征。且从未有明文规定阳台不属于房屋整体建筑的一部分，开发商在销售房屋时同样对于阳台进行了收益，这一部分也由业主在购买时支付了相应的费用，故物业公司侵犯了裴某的正当权利。法院对于物业公司一方面的诉求不予支持是合理的。
笔者认为，一部分业主违章搭建问题已经成为目前普遍存在的一大顽疾，物业管理公司处于不知如何应对的两难境地，在目前的行政管理体制和司法框架下，怎样解决这个问题，应引起社会各界及业内人士的重视和关注，达成业主权利与小区整体利益的和谐亦是达成社会和谐不可分割的一部分。
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参考文献：
1.物业经营管理.赵涛主编.北京工业大学出版社
2.物业管理法律与制度董藩,.秦凤伟,.刘毅.清华大学出版社 3.物业管理概论.周宇,董藩.清华大学出版社 4.物业管理案例分析.赵继新,刘晓春.清华大学出版社 5.现代物业管理技术实务.姚莉.清华大学出版社
6.实战型房地产emba课程精选——工程与营销.朱文俊 清华大学出版社 7.浅谈物业的人性化管理模式之构建.胡志鑫.集团经济研究