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房地产估价报告的组成与内容
●一份完整的房地产估价报告由以下组成： ★房地产估价报告书（共8项内容） 一. 封面 二. 目录
三. 致委托方函 四. 估价师声明
五. 估价假设和限制条件:注意估价报告应用的有效期在这里 六. 估价结果报告
1、委托人； 2、估价机构； 3、估价目的； 4、估价对象； 5、价值时点； 6、价值定义； 7、估价原则； 8、估价依据； 9、估价方法； 10、估价结果； 11、注册估价师； 12、估价人员； 13、实地查勘期 14、估价作业时期； 15、抵押估价要有变现能力分析和风险提示 七. 估价技术报告
1、估价对象描述与分析：实物状况分析、区位状况分析、权益状况分析 2、市场背景描述与分析； 3、最高最佳使用分析； 4、估价方法适用性分析； 5、估价测算过程； 6、估价结果确定。
八. 附件（重要部份小心遗留） 附件包括： ① 房地产估价委托书 ② 估价对象的位置图； ③ 估价对象外观和内部照片
④ 估价对象周围环境和景观照片 ⑤ 估价对象权属证书复印件； ⑥ 估价机构营业执照的复印件 ⑦ 估价机构资质证书复印件
⑧ 注册房地产估价师注册证书复印件
抵押估价报告要有法定优先受偿权利等情况的书面查询资料或调查记录
第一部分 报告书的组成与内容 一、 封面(一般不会考)
1、这里所讲的封面特指估价报告的首页，而不是各估价机构对估价报告进行包装设计的封面。
2、估价报告的封面内容一般包括如下： ①标题：（房地产估价报告名称） ②估价项目名称：（说明本估价项目的全称） ③委托方：（说明本估价项目的委托单位的全称，个人委托的为个人的姓名） ④估价方：（说明本估价项目的估价机构的全称）
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⑤注册估价师：（说明负责和参加本估价项目的注册师的姓名及其注册号） ⑥估价作业日期：（正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日） ⑦估价报告编号：（说明本估价报告在本估价讥构内的编号，要与估价结果报告中的编号一致）
二、 目录(一般不会考)
要注意与后面的报告内容相匹配，特别是估价报告的页码要求准确无误。
三、 致委托人函(会考★★★)
1、致委托人函是估价机构正式将估价报告呈送给委托人的信件。 2、致委托人函一般包括以下内容 （标题：）致委托人函
①致委托方函致函对象（为委托方的全称）
②致函正文（说明估价目的、估价对象（名称坐落范围规模用途权属）、价值时点、价值类
型、估价结果、估价报告应用的有效期）
③致函落款（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人（执行合伙人）签名或盖章）
④致函日期（为致函的年月日，即估价报告的出具日期）
四、估价师声明(可能会考★)
1、所有参加本次估价的注册房地产估价师签名、盖章。 2、实地查勘的注册房地产估价师签名、盖章。
五、估价的假设和限制条件(一般不会考)
1、一般假设：对权属面积等资料进行了审慎检查，无理由怀疑其合法性、真实性且未核实的情况下，对其合法、准确、真实的合理假设；对房屋安全、环境污染的安全假设。 2、未定事项假设：对尚未明确或不够明确的土地用途和容积率所做的合理假设
3、背离事实假设：因估价目的的特殊需要，所做的与实际情况不一致的合理假设，如征收不考虑抵押、查封、租赁。 4、不相一致假设
5、依据不中假设：缺少权属证明或无法查勘估价对象内部状况所做的合理假设
6、估价报告使用限制：估价报告的使用者、用途、使用期限及使用中就注意的事项，使用期限原则上不超过一年，表述为自 年 月 日至 年 月 日等 。 六、估价结果报告（必考★★★★★）——注意漏项
依据《规范》附录第A.0.6，估价结果报告应记载下列事项：
标题：房地产估价结果报告
1、委托方（委托人）：
①如果是单位（法人）委托评估，要写明委托单位的全称、委托单位的法定代表人和住所；②如果是个人委托评估，要写明委托人的姓名，住所和身份证号。
2、估价方（估价机构）：
必须列明：估价机构的全称、法定代表人、估价机构的住所以及估价机构的资格等级及资质证书编号。注意：房地产评估资质等级分为一、二、三级、临时资质，而不是A、B、C级。
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3、估价目的——估价结果的期望用途。说明本次估价的目的和应用方向。
A抵押估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而后评估房地产抵押价值。 B房屋征收：为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值
C房地产转让：为委托人转让估价对象提供市场价值参考
D企业入股合并：为企业入股合并等发生房地产权属转移的作价提供价值依据 E投资决策咨询：为房地产投资提供价值参考依据。
4、 估价对象（必考★★★★）-----能否使估价报告的使用者通过该部分内容描述，比较清楚地了解该估价对象（在实物、权益、区位三者）当前的实际状况。该部分内容应与《案例》中“各种类型的房地产估价”中的实物、区位描述一并学习。
①估价对象的描述应从实物、权益、区位3方面状况说明。其中：
? 对土地的描述应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完
备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状或开发程度，使用期限等权属状况；
? 对建筑物的描述应包括：名称，坐落，面积或规模，层数和高度，用途、建筑结构，装
饰装修及外观，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，使用期限等权属状况。 ? 对房地产的描述应视为上述两者描述的相结合。
? 另外注意估价对象的范围是否有构筑物、树木，其他动产、债权、债务、特许经营权等。
②估价对象描述不清及估价对象描述不全。应注意以下几个方面：
? 土地实物描述：没说明坐落、地形、地势、四至环境、土地开发利用状况； ? 建筑物实物描述：没说明分栋建筑面积、规划条件等；
? 房地产权益状况：没说明土地使用权性质、土地管制情况、土地取得时间、已使用年限，
剩余年限。房屋所有权情况等；共有情况、他项权利设立情况
? 区位状况描述：如，位于一栋建筑物中的某一套待估房地产区位状况中未说明楼层和朝
向； ? 租赁情况交待：如，收益性房地产没说明租金标准、租赁期限）
5、估价时点——估价结果对应的日期。所评估的估价项目客观合理价值对应的年月日。要说明所评估的估价对象价值对应的年月日及其确定的简单理由。
【常见错误】
①估价时点设定不正确。如：拆迁评估应当设定在拆迁公告之日，而不是实地查勘之日。对原估价结论有异议的评估，时点应为原报告书时点。拆迁估价产权调换中评估期房价值的时点也是拆迁公告之日。
②估价时点是具体的某一日，而不是某一段时间，
6、价值类型——说明本次估价采用的价值标准或价值内涵，是采用公开市场价值标准，还是抵押价值、保险价值、清算价值、投资价值等。
A抵押估价的价值类型：估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值扣除法定优先受偿款后的余额。
B征收补偿估价的价值类型：被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金
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