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浅谈房产税
作者：张佳琦
来源：《财会学习》2016年第24期
摘要：近年来，作为我国国民经济发展中的基础产业，房地产业发展迅猛，房价也不断上升。普通消费者无法支付极高的房价，购房需求不能被满足；而一些高收入人群趁机买房作为投资，以备日后升值。这导致了房地产市场的不合理发展。因此，国家开始对其进行调控，但效果并不理想。其中一项便是实行房产税制度，而现行的房产税制还存在一些问题，必须得到改革才能发挥更大的作用。关键词：房产税现状；改革一、房产税综述（一）房产税的概念房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。以积累建设资金，加强房产管理，提高房屋的使用率。（二）房产税的特点房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；征收范围限于城镇的经营性房屋；根据房屋的经营使用方式规定不同的征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。（三）房产税的作用第一，征收房产税有利于满足人民的住房需求。对于那些将房子作为升值产品的人来说，房产税的征收增加了他们买房的成本，这意味着投资风险进一步升高，从而使他们减少对房屋的购买。而对于持有多套房屋的人而言，征收房产税加重了他们的持有负担，促使他们卖出部分房屋，增加了房屋供给量。所以，房产税可以通过减少需求和增加供给使供需平衡，有利于房价的下降。2013年在博源基金会成立五周年学术论坛上，清华大学经济管理学院副院长白重恩表示，房产税的试点使得上海房价水平比没有房产税的时候少增加了15%，可见房产税对房价有重大影响。第二，征收房产税可以促使国民经济持续健康发展，并且可以优化产业结构。正如第一点所说，房产税对炒房者来说是一种威胁，征收房产税可以减少房产价格泡沫，使得市场有序健康发展。同时，会引导资金流向其他行业。例如流向医疗、教育、基础设施建设等等，提高公共服务水平，改善人民生活条件，增强人民的幸福感。并且可以调节收入分配，促进社会公平。第三，征收房产税有利于政府调整财政结构，甚至还能够完善我国财政税收体制，健全财税体系。根据目前试点情况，也许房产税对政府的影响较小，但我们仍不能忽视它起到的作用。二、房产税的历史背景和发展过程房产税是中外各国政府广为开征的一种古老的税种。历史上，很多国家都曾征收过房产税。有单独以房产为征税对象的英国、法国，也有将房产和土地合并来征税的加拿大、意大利等。欧洲中世纪时，征收房产税是封建君主收获钱财的一个重要途径，且房产税下还分很多小的种类，例如“窗户税”、“烟囱税” 等，多是将房屋外部的某个设施最为征税标准。而在中国，《周礼》上描述的“廛布”即为最初的房产税。唐代、清代以及中华民国时期，也都有房产税的存在。中华人民共和国成立后，1950年1月政务院公布《全国税政实施要则》，规定全国统一征收房产税。同年6月，将房产税和地产税合并为房地产税。1973年，为了简化税制，国家只对有房产的个人、外国华侨和房地产管理部门征收城市房地产税。1984年10月，恢复对企业征收城市房地产税。1986年9月15日，国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，决定从当年10月1日起施行。三、各国房产税的比较早在很多年前，多数实行市场经济的国家就开始征收房产税。因其对市场的调节作用，被很多
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人称为市场经济的“必需品”。事实上，一个健康的房地产市场，是应该有房产税的。下面举一些发达国家的例子。英国是限制房屋价值总量而非房屋个数，总价值超过200万英镑时，消费者就要缴纳高额的房产税。澳大利亚则是对房屋再出售作出限制，当人们出售作为投资的房屋时，交易对象只能是固定的人群，这样可以让人们在投资房屋时作出更加理性的选择。而美国和加拿大是限制维护，这种做法减少了人们购买房屋的数量。然而在中国，不管人们在房地产行业中扮演哪种角色，都还没有适应房产税的存在。所以我国房产税制还面临很多问题。四、中国房产税现状目前，我国还未大面积实施房产税制度，只是将上海、重庆作为两个试点地区。从重庆的房产税方案中可以看出我国需要解决征税范围的问题。在重庆，以下三种情形需要缴纳房产税：一是个人拥有的独栋别墅，二是个人新购的高档住房，三是在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套房子。其中存在的最大问题是如何界定高档房，高低档房的界限是需要国家相关部门仔细考虑的。而在上海，征收房产税只针对新增房产，也就是说，人们在不购入新房的条件下，过去拥有多少套房子都可以不必缴税，而那些之前没有房产、需要新购买一套新房的人则需要缴纳房产税。这就造成了不公平的现象，也容易激发社会矛盾，不利于社会和谐。同时，我们还需要考虑税率的问题。若税率过低，那么征收房产税对抑制房价增长并没有实际作用，炒房者也不会因此而收敛。若税率过高，则可能抑制房地产业的发展，从而不利于我国经济的持续健康发展。而且广大人民群众也不会认同这种做法。所以，如何将税率定在一个可以有效控制房价且大家都接受的水平上，是我国房产税制面临的另一大重要问题。另外，如何评估房产价值也是一大难题。众所周知，房地产的特点包含使用的长期性和影响因素的多样性。长期来看，房屋所处环境以及物业等不确定因素都会导致房产价值的变化。因此评估房屋价值将是一项巨大而又困难的工程。仔细地对每一套房子进行评估，会消耗大量的人力、物力，可能会得不偿失。但如果只是大体以小区为单位评估房产价值，则是不公平的，会引起人们的强烈反对。总之我国房产税制还未成熟，仍存在许多细节问题有待考究。五、中国房产税改进措施首先，要完善相关法律。法律是由国家强制力保证实施的，完善有关法律可以使得国家在制定、征收房产税的过程中减少差错、更加合理。第二，设置合理的减免制度。第三，健全产权登记制度。房地产产权登记制度是征税的基本依据。应在各个地区、各个层面统一房地产产权登记制度及登记政策和相关程序，并对房地产产权登记内容作出明确规定，这有利于评估房产价值。第四，要建立合适的税收征管体系，保证征税过程有序进行。另外，要注意房产税应有合理的用途，可以用来增强基础设施建设或投资教育及医疗等行业。六、促进房地产市场健康发展的其他措施第一，增加房地产供给量，而实现这一点最根本措施是降低房地产开发成本。虽然随着社会进步和经济发展，房屋原材料的价格会不断上升，劳动力价格也会提高，但我们可以通过改变土地出让金来降低成本。其次，改变批准房贷的标准。贷款买房的最初目的是为了减轻消费者的买房负担，但目前出现了被炒房者利用的现象。普通消费者的收入有限，贷款门槛的降低让一些本来没有购房能力或购房压力大的人轻松一些，但这些人的数量毕竟有限，最大的受益者还是炒房的人。所以应该调整房贷政策，使其最大限度的实现最初目标。总而言之，我国的房地产市场还未成熟，房产税制也正处于发展阶段。有问题是不可避免的，所以大规模推进房产税制还没到时间，我们要做的是尽快解决问题。充分利用国家的宏观调控职能，改革房产税，逐步实现“土地财政”到“税收财政”的过渡。房产税的完善既能促进税收公共化，又能促进公共财政体制建设，因此改革房产税是大势所趋。相信在国家的宏观调控与市场调节相结合的努力下，我国的房产市场会发展得越来越好。
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参考文献：[1]张德勇.社会主义资本原始积累[J].税务研究，2011，04：120-122.[2]徐宁，吴福象.我国房产税试点的绩效评价与政策优化研究[J].上海经济研究，2012，04：156-157.（作者单位：郑州市外国语学校）