【案例3—1】（1）某房地产公司（坐落在省城）2008年度开发A项目，预售房款78000000元，当年开发产品未完工。当年缴纳营业税金及附加4329000元，期间费用6500000元。2009年度 A项目全部完工，实现收入120000000元，开发成本60000000元，该项目2009年度缴纳营业税金及附加2331000元。（2）2009年度又开发了B项目，截止到年底项目也完工，共实现收入45000000元，开发成本27000000元，缴纳营业税金及附加2497500元。该企业2009年度期间费用共发生8900000元。计算该企业2008、2009两年应缴纳企业所得税（假设不需进行其他纳税调整）。 1、2008年：企业的利润总额＝0—6500000＝—6500000元
该企业产品未完工，应根据国税发【2009】31号文件第八条、第九条规定计算缴纳企业所得税。 应纳税所得额＝78000000×15%―4329000―6500000＝871000元 应纳企业所得税＝871000×25%＝217750元。 2、2009年：
企业利润总额=120000000+45000000—60000000—27000000—4329000—2331000—2497500
—8900000=59942500元
本期扣除的前期营业税金及附加4329000元应作纳税调增（调整的税金填在“纳税调整表”第六项“其他”栏内）；上期按预计毛利率计算的预计毛利11700000元应予以调减（调整的“预计毛利额”填在“纳税调整表”第五项“房地产企业预售收入计算的预计利润”栏内。
应纳税所得额＝59942500＋4329000―11700000＝52571500元。 应缴纳企业所得税＝52571500×25%＝13142875元 注意：A项目此前销售收入的实际毛利额＝78000000×60000000÷120000000×100%＝36000000元；A项目实际毛利额与预计毛利额的差额＝36000000―11700000＝24300000元】
【案例3—5】某房地产开发公司，2008年在取得的8000平方米的土地上进行房屋开发，规划建筑总面积48600平方米。本期建造6＋1型多层住宅9600平方米，占地面积（含小区内道路、绿地等公摊面积）2400平方米；建造30层型高层住宅18000平方米，占地面积2200平方米；余下土地3200平方米待下一期开发。为开发该片土地企业共发生不能划分成本对象的“共同费用”、“开发间接费用”7800万元。要求按照占地面积法、建筑面积法在以上成本对象之间进行分摊。
1、占地面积法：
（1）本期开发土地面积占总土地面积的比例＝（2400＋2200）÷8000×100%＝57.5% 本期应负担的费用＝7800×57.5%＝4485万元
（2）本期开发多层住宅占地面积占实际开发土地面积的比例＝2400÷（2400＋2200）×100%＝52.17% 本期多层住宅应分摊的费用＝4485×52.17%＝2339.82万元 本期高层住宅应分摊的费用＝4485—2239.82＝2145.18万元 2、建筑面积法：
（1）本期开发建筑面积占总规划建筑面积的比例＝（9600＋18000）÷48600×100%＝56.79% 本期应负担的费用＝7800×56.79%＝4429.62万元 （2）本期开发多层住宅建筑面积占实际开发建筑面积的比例＝9600÷（9600＋18000）×100%＝34.78% 本期多层住宅应分摊的费用＝4429.62×34.78%＝1540.62万元 本期高层住宅应分摊的费用＝4429.62—1540.62＝2889万元
注意：采用不同的分配方法，不同的成本对象分担的成本费用不尽相同。本案按建筑面积法比较合理
【案例3—6】A公司与甲房地产公司签订协议，将其名下150亩土地（按评估价每亩1000000元，总价150000000元转让）用于与甲房地产公司合作开发，待项目开发完毕后，分得该项目30000平方米房屋，房地产公司取得该项土地时支付各项税费3750000元，分配开发产品时，房屋的单位成本价为每平方米30000元，公允价值为每平方米5500元。计算该项土地的成本。
该土地的成本＝5500×30000＋3750000＝168750000元 注意：（1）不能按照转让价作为成本；（2）不能按照开发产品的成本价作为成本。
【案例3—7】A公司与甲房地产公司签订协议，用其名下50亩土地（按评估价每亩1000000元，总价50000000元转让）换取甲房地产公司名下一处房产。交换业务发生时，被交换房产的市场公允价值为58000000元。在土地转让过程中，房屋开发公司支付相关税费125万元。
该土地的成本＝58000000＋1250000＝59250000元。 注意：（1）以上两种情况，都是以换出产品的公允价值加上取得土地时的相关税费为土地成本价；（2）不
- 1 -
同的是，成本确认时间不同，前者是在分配产品环节，后者是在接受土地环节。
【案例3—10】某房地产公司2007年7月1日将一处房产租给一家商业企业，约定租期为三年，2010年6月30日到期，每年租金60万元。租金于2010年6月25日至31日之间一次付清。2007年企业已经结转租金收入30万元，问2008年应结转收入多少元？
按照《企业所得税法实施条例》第十九条：租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。依以上规定：房地产公司应于2009年6月确认收入180万元，因此，2008年不应确认收入。由于2007年已经确认收入30万元， 2010年6月实际应确认收入150万元。
【案例3—11】某房地产公司2007年7月1日将一处房产租给一家商业企业，约定租期为三年，2010年6月30日到期，每年租金60万元。约定租金于合同签订日一次付清。但是由于经济纠纷，商场2007年只付给租金30万元，其余租金一直在协商中。问2008年应结转收入多少元？
按照《企业所得税法实施条例》第十九条：租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。截止到2008年底，已经超过合同规定的应付款日期，因此应视为已到应付款日期，2008年应确认租金收入150万元。
【案例3—12】某房地产公司2007年实际发生广告费700万元，当年实际扣除200万元。2008年实现销售收入30000000元，本年发生广告费，280万元，问该房地产公司2008年应扣除广告费多少元？
1、《企业所得税法实施条例》第四十四条规定，企业当年发生的广告费费，不超过当年收入15%的部分允许扣除。
2、 国税函〔2009〕98号规定：企业在2008年以前按照原政策规定已发生但尚未扣除的广告费，2008年实行新税法后，其尚未扣除的余额，加上当年度新发生的广告费和业务宣传费后，按照新税法规定的比例计算扣除。
根据以上规定，该房地产公司2008年可以扣除广告费如下： （1）2008年广告费扣除标准＝30000000×15%＝4500000元
（2）扣除本年发生广告费后还剩余＝4500000－2800000＝1700000元 （3）还可以扣除2007年广告费1700000元 （4）共计应扣除广告费450万元
（5）2007年度的广告费剩余的3300000（700―200―170）元，还可以在2009年以后的年度扣除。
【例】某企业09年末会计税前利润85万元，当年发放工资50万元，发生福利费支出8万元、拨缴工会经费1.6万元、发生职工教育经费支出1.65万元。 福利费扣除限额=50×14%=7 拨缴工会经费扣除限额= 50×2%=1 职工教育经费扣除限额= 50×2.5%=1.25
应纳税所得额=85+（8-7）+（1.6-1）+（1.65-1.25）=87
? 某企业09年末会计税前利润160万元，当年发生招待费支出70万元，当年实现销售收入6000万元。 销售收入×5‰=6000×5‰=30 发生额的×60％ =70×60%=42 招待费扣除限额30万元
应纳税所得额=160+（70-30）=200
? 某企业08年末会计税前利润160万元，当年会计帐面主营业务收入和其他业务收入共计6000万元， 当年修建厂大门领用企业产品成本80万元（市场价100万元）；发生广告费920万元、业务宣传费支出80万元。
广告费、业务宣传费扣除限额=6000×15%=900 应纳税所得额=160+（920+80-900）=260
? 上述企业09年末会计税前利润140万元，当年会计帐面主营业务收入和其他业务收入共计7000万元； 发生广告费880万元、业务宣传费支出90万元。 广告费、业务宣传费扣除限额=7000×15%=1050＞880+90=970 可以补扣1050-970=80＜100
- 2 -
应纳税所得额=140-80=60
【例】在某公司任职的中国公民李某，于2009年1月在该公司取得工资、薪金收入4000元，奖金收入1000元。计算李某1月份应纳的个人所得税。 （1）应纳税所得额＝(4000+1 000)－2000＝3000(元) （2）应纳税额＝3000×15%－125＝325(元)
? 假如李某是来华工作的外籍公民，则1月份应纳税额计算如下： （1）应纳税所得额＝(4 000+1 000)－4 800＝200（元） （2）应纳税额＝200×5%＝10(元)
【例】某歌手在一次演出中取得收入10000元，计算其应纳所得税。 应纳税额=10000 ×（1-20%） ×20%=1600（元）
【例】刘歌星在一次演出中取得出场费500000元，将其中的140000元捐出建一希望小学，计算其应纳所得税。
（1）捐赠前应纳税所得额=500000 ×（1-20%）=400000（元） （2）捐赠限额=40000 ×30%=120000（元） （3）应纳税额=（400000-120000 ）×40%-7000=105000（元）
【例】某作家于2009年2月出版一部长篇小说，取得稿酬40000元，当年4月份又加印取得稿酬6000元；当年6月到10月期间，该长篇小说在某报纸上连载刊登，共取得稿酬18000元。计算该作家应纳的个人所得税。
（1）加印作品稿酬应与出版时稿酬合并为一次征税。 应纳税额＝（40000+6000）×（1－20%）×20%×（1－30%）＝5152（元） （2）出版后连载应视同再版稿酬分次征税。 应纳税额＝18000×（1－20%）×20%×（1－30%）＝2016（元）
【例】某个体户从事餐饮业务，2008年第一季度取得经营业务收入100000元，购进菜、肉、蛋、面粉、大米等原材料支付费用55000元，缴纳水费、电费、房租、煤气费等15000元，缴纳其他税费合计为7650元。1至2月份已预缴所得税4500元。计算该个体户3月份应预缴的所得税额。 （1）第一季度应纳税所得额＝100000－55000－15000－7650＝22350（元） （2）全年应纳税所得额＝22350×（12／3）＝89400(元) （3）全年应纳所得税额＝89400×35%－6750＝24540(元) （4）第一季度累计应纳所得税税额＝24540×（3／12）＝6135（元） （5）3月份应预缴所得税额＝6135－4500＝1635(元)
【例】2008年9月某建筑公司发生如下业务：
（1）中标一项建筑承包工程，工程总承包额为6000万元，该建筑公司将工程中的装饰工程分包给某装饰公司，分包价款为1700万元；
（2）该公司附设营业性饭店（与建筑工程收入分别核算）当月取得住宿费收入 60万元，餐厅收入 45万元，卡拉OK歌舞厅收入30万元；
（3）出租商品房一套，本月取得租金2万元；
（4）购置税控收款机3台，取得的普通发票上注明的价款为1.17万元。
（建筑业营业税税率为3%，服务业营业税税率为5%,，当地娱乐业营业税税率为20%）。 请回答下列问题：（1）工程承包应缴纳营业税是多少？（2）分包工程应代扣代缴营业税是多少？（3）饭
- 3 -
店收入应纳营业税是多少？（4）出租应纳营业税是多少？（5）税控收款机可以抵免营业税额是多少？（6）企业本月应纳营业税（不含代扣代缴）共是多少？ （1）工程承包应缴纳营业税=(6000-1700) ×3%=129（万元） （2）分包工程应代扣代缴营业税=1700×3%=51（万元） （3）饭店收入应纳营业税=(60+45) ×5%+30×20%=11.25（万元） （4）出租应纳营业税=2×5%=0.1（万元） （5）税控收款机可以抵免营业税额1.17÷(1+17%)×17%=0.17（万元） （6）企业本月应纳营业税合计=129+11.25+0.1-0.17=140.18（万元）
【例】某房地产开发公司建造一栋普通标准住宅出售，取得销售收入1000万元（假设城市维护建设税税率为7%，教育费附加征收率为3%）。该公司为建造普通标准住宅而支付的地价款为100万元，建造此楼投入了300万元的房地产开发成本（其中：土地征用及拆迁补偿费40万元，前期工程费40万元，建筑安装工程费100万元，基础设施费80万元，开发间接费用40万元），由于该房地产开发公司同时建造别墅等住宅，对该普通标准住宅所用的银行贷款利息支出无法分摊，该地规定房地产开发费用的计提比例为10%。要求：计算应纳的土地增值税税额 。 （1）转让房地产收入=1000万元 （2）转让房地产的扣除项目金额
①取得土地使用权所支付的地价款=100万元 ②房地产开发成本=300万元
③房地产开发费用=（100+300）×10%=40（万元） ④与转让房地产有关的税金 营业税=1000 ×5%=50（万元） 城建税=50 ×7%=3.5（万元） 教育费附加=50 ×3%=1.5（万元）
⑤从事房地产开发的加计扣除金额=（100+300）×20%=80（万元）
⑥转让房地产的扣除项目金额=100+300+40+50+3.5+1.5+80=575（万元） （3）转让房地产的增值额=1000－575=425（万元） （4）增值额与扣除项目金额的比率=425÷575=73.91% （5）应纳土地增值税税额=425×40%－575×5%=141.25（万元）
【例】某事业单位（非房地产开发单位）建造并出售了一栋写字楼，取得销售收入2000万元（营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%。印花税税率0.5‰，教育费附加征收率为3%）。该单位为建造此楼支付的地价款为300万元；房地产开发成本为400万元；房地产开发费同中的利息支出为200万元（能够转让房地产项目计算分摊并提供工商银行证明），但其中有30万元的加罚利息。按规定其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%。要求：计算应纳的土地增值税税额 。 （1）转让房地产收入=2000万元 （2）转让房地产的扣除项目金额
①取得土地使用权所支付的金额=300万元 ②房地产开发成本=400万元
③房地产开发费用=（300+400）×5%+（200－30）=205（万元） ④与转让房地产有关的税金=2000 ×5%×（1+7%+3%）=110（万元） ⑤转让房地产的扣除项目金额=300+400+205+110=1015（万元） （3）转让房地产的增值额=2000－1015=985（万元） （4）增值额与扣除项目金额的比率=985÷1015≈97.04% （5）应纳土地增值税税额=985×40%－1015×5%=343.25（万元）
- 4 -