全程策划销售操作流程
全程策划销售工作内容分以下四个方面： 一、项目发展策划
项目物业定性分析（物业形态的研究） 项目投资成本分析 项目创新体系及核心价值的建立 项目产品细化 项目发展策略的制定与实施 （一）项目发展策划
目标：
1、充分了解项目所在地的市场状况、人文状况并作出分析。 2、挖掘项目潜在价值，确定核心价值，引出主题定位、形象定位。 3、锁定目标客户群。
4、建立利润保障发展模式，使核心价值最大化地体现在利润上，使利润最大化。 工作方式：
l、成立项目专案小组，调配整合人才资源。 2、全程与各方面专家、专业人士沟通交流。 3、全程与开发商有关人士紧密沟通。
4、按规定提交书面报告与电子文件，组织专案组精英参与辩论，及时解决不可预见问题。 基本流程
l、接触项目所在地市场，整合本公司所拥有的该地的市场初步情况，并对当地市场进行地毯式的调研。在掌握初步情况后，再重点确定可类比区域及可类比竞争项目并进行重点的调查。
2、在第1点的基础上，考察项目地块，并对项目进行SWOT分析(优劣势分析：优势、劣势、机会、危机)，得出相对应的项目策划总体思路初步方案。
3、根据SWOT分析，结合宏观市场与微观市场及开发商所要求达到的目标，挖掘项目的可利用价值，整合专案组的分析与各方面专家的意见，建立项目的核心价值体系。然后通过创新体系的运用，确立项目的开发主题及项目的形象定位(确定开发什么物业、如何营造物业内在与外在形象和硬件，以呼应主题)，完善总体策划思路。
4、在确定核心价值体系的同时，进行客户群的锁定。根据整体市场情况分析及SWOT分析，结合项目核心价值体系内容，确定客户群的划分，然后根据其需求(显性需求和隐性需求)，确立项目的开发主题。
5、整合市场定位内容和专家及专业人士的意见，对项目的总体规划、建筑风格、园林景观规划等作出专业的建议。 市场调查 项目综合评估
（二）项目发展策划纲要 l、区域市场现状及研究
? 宏观环境研究 ? 经济环境 ? 政策环境 ? 行业环境
? 房地产市场发展趋势 ? 本地区房地产市场概况
? 本地区房地产市场政府相关的政策法规
开发主题形象定位 目标客户群分析 确定核心价值体系 可类比项目调查 SWOT分析 项目潜在价值分析 ? 本地区房地产市场总体供求现状 ? 本地区商品住宅区域性市场及其法规 ? 本地区商品住宅平均走势及市场价值 ? 本项目未来商品住宅价格预测 2、项目市场调研
? 项目区域市场分析 ? 区位价值 ? 建设动态
? 市政规划、市政设施、开发成本、交通配套等 ? 区域土地供应分析
? 区域各类物业的供应吸纳及经营特点 ? 区域各类物业的潜在顾客及需求特征 ? 竞争项目分析，包括对手动态跟踪 ? 类比项目市场调研 ? 本地成功项目类比分析 ? 本地失败项目考察分析 3、项目开发条件分析
? 地形、地质、基础设施、地下管线等情况对项目的发展有否重大影响；重要市
政工程对本项目发展的影响及相应策略； ? 项目交通的现状与今后发展措施； ? 项目后续开发需要完善的工作； 4、项目SWOT分析
? 项目地块的优势