武汉市BT项目融资建设模式简介
前言：武汉地产集团作为武汉市首批采用BT融资建设模式参与基础设施建设的投融资平台，已顺利走过两年的建设期，在建的四个BT项目已全部通车，项目即将 进入回购期。目前，姑嫂树和东湖通道BT建设项目也进入紧张的前期筹备阶段，预计明年将正式开工。以往成就，一笑而过；求索之路，任重道远。现以地产BT 模式建设经验为参照，简要总结武汉市BT项目融资建设模式，抛砖引玉，不足之处，望指正批评。 一、采用BT模式建设的优势
BT建设模式（Build-Transfer）,是指政府授权机构（项目业主）与投融资人签订特许合同（融资、建设的特权），将公共基础设施交由投融资人 成立的BT项目公司筹资、建设。BT项目竣工后，投融资人将BT项目移交给项目业主，并按照特许协议的约定收回投资及回报。 BT模式相比传统的投资建设模式，具有以下显著优势：
1、BT模式有助于市政府在现有财力状况不变的情况下早上项目，多上项目。BT项目融资由BT投融资人负责，在建设期不需要动用市政府的城建资金，只在BT项目建成移交后才需要付款，有助于政府扩大当年投资能力，提高资金的使用效率。
2、BT模式有利于转移项目业主建设期的资金风险。由于BT项目全过程的建设风险由BT投融资人承担，项目业主只需监督BT投融资人在规定的时间内建成并移交BT项目，并在BT项目竣工验收合格后才开始进行资金支付，有效地转移了项目业主的建设期的资金风险。
3、BT模式有利于项目业主控制建设项目的总投资。项目业主通过公开招标的方式确定BT投融资人，并与之签署BT项目投资建设合同，项目业主按协议价格回购BT项目，从而有效锁定了建设项目的总造价。
二、武汉市BT项目模式的法律依据
目前，国家尚未出台统一指导BT项目建设的法律法规，武汉市借鉴其他城市的BT项目建设经验，并在实践中修改完善，制定适合本地BT项目建设的法规性文 件。主要有《市发展改革委、市建委、市财政局、市法制办关于做好政府投资项目BT融资建设管理的通知》（武发改城建【2008】627号）、《市人民政府 办公厅关于进一步加强我市政府投资BT项目融资建设管理工作的通知》（武政办【2011】124号）。
三、武汉市BT项目建设模式的流程 （一）基本流程
1、市政府通过不同形式授权确定BT项目的项目业主，如在年度城建项目资金计划、项目建
议书批复中明确，全面负责BT项目的融资、建设、回购。
2、项目业主负责BT项目的前期工作，包括但不限于项目建议书批复、工程可行性研究批复、环评批复、初设批复、施工图审查。
3、项目立项和可行性研究获准批复后，项目业主开始寻找、接洽潜在投融资人，开展竞争性的商务谈判，选定不少于3家融资能力强的潜在投融资人。
4、编制项目融资实施方案，报市政府审批，审批后的实施方案将作为BT项目的纲领性文件，全面指导BT项目后期招标、建设、移交、回购等工作。
5、初步设计及和概算批复，施工图审查完成后，通过公开招标方式选择BT工程项目投融资人，签订BT项目投融资合同，由投融资人组建BT项目公司负责建设。工程施工由投融资人采用总承包的方式承担。
6、项目业主对投融资人BT项目建设实施过程进行监督和管理。
7、BT工程建成验收合格后，投融资人将BT项目移交给项目业主或项目业主指定的管理维护单位，项目正式进入回购期。项目业主按合同约定向投融资人支付回购款，完成项目的回购。 （二）实施流程及关键环节
按BT项目实施过程的时间段考虑，将BT项目的运作分三个阶段进行。即：项目前期准备阶段、项目建设阶段及项目回购阶段。
1、项目前期准备阶段。主要工作如图1所示。
该阶段需把握的关键环节是确定合适的投融资人和落实回购资金来源。
项目业主通过前期商务谈判并在招标文件中明确BT投融资人的准入条件、拟采用BT方式融资的工作内容、回购价款的计算方式、项目回购期、质保期、融资担保等重要条款，择优选择最佳的投融资人。
投融资人必须具备市政公用总承包一级以上资质和相应的投融资能力及相关业绩基础，必须有能力在中标后按照合同约定组建BT项目公司，按照《中华人民共和国公司法》的规定建立BT项目公司的法人治理结构，投入注册资本金和比例和到位时间应满足招标文件要求。
BT项目合同价款组成比较复杂，一般包括建安工程费用、工程建设其他费用、管线迁改费用、征地拆迁费用和财务费用，每一类费用的计价方式可能不一样，如建 安工程费用、征地拆迁费用可采用固定总价包干形式，工程建设其他费用、管线迁改费用可确定计价原则，按实结算，财务费用则包括融资利息和投资回报，以上述 其他各类费用为计息基数，按合同约定的利率和投资回报率，建设期和回购期分开计算。项目业主可根据项目的资金安排情况，决定是采用全口径BT（项目建设所 有