龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn
河南省公共租赁住房融资问题分析
作者：方永丽
来源：《时代经贸》2012年第01期
【摘 要】近两年来，河南省大力开展公共租赁住房建设，对完善本省住房保障体系，促进社会的和谐发展具有重要的意义。然而，大规模公共租赁住房建设的背后是大量的资金投入，公共租赁住房的保障的范围和保障水平，最终取决于住房保障资金的多少。由于目前我省公共租赁住房市场化的融资体系不健全，融资渠道单一，导致资金问题成为我省公共租赁住房建设的重要制约因素，这也必然要求政府在今后的工作中，既要加大财政投入，又要创新融资机制，为民间资金进入这一领域提供政策支持和税收优惠。 【关键词】公共租赁住房；融资机制；融资渠道
近些年来，我省住房保障体系的不断发展和完善，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。但是，随着工业化、城镇化进程快速推进，越来越多的外来务工人员和新就业大中专毕业生涌入城市工作、生活，但是由于暂时性住房支付能力不足，这些“夹心层”群体居住条件较差，亟需改善。
为加快发展公共租赁住房，解决“夹心层”住房困难群体的住房问题，2011年6月15日，河南省人民政府根据住房城乡建设部、国家发展改革委等七部委《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号）精神，结合本省实际,提出《河南省人民政府于加快发展公共租赁住房的意见》 (豫政〔2011〕52号)。《意见》中提出各部门要统一思想认识，加大投入，精心组织，大力推进公共租赁住房建设，力争在“十二五”期间,全省开工建设公共租赁住房57万套(其中2011年开工建设9万套)。
在国家各项扶持政策推动下，河南省公共租赁住房建设取得了积极成效。然而，大规模公共租赁住房建设的背后是大量的资金投入，公共租赁住房的保障的范围和保障水平，最终取决于住房保障资金的多少。在公共租赁住房资金筹措方面，财政部、住房城乡建设部印发的《关于多渠道筹措资金确保公共租赁住房项目资本金足额到位的通知》中明确提出，公共租赁住房项目的资本金的筹集，应按照项目投资主体，分别由企业和政府解决。企业投资建设或者在房地产开发项目中配建的公共租赁住房，其项目资本金由相关企业自行解决，政府给予其一定的投资补助、贷款贴息等优惠政策。政府直接投资建设的公共租赁住房，应当由政府注入项目资本金，其资金来源渠道主要有中央补助资金、省级补助资金、市县政府公共预算安排的资金、土地出让收益安排的资金、住房公积金增值收益安排的资金，以及地方政府债券资金。而且，为解决部分市、县建设保障性住房融资难问题，河南省提出五年融资计划，将河南省豫资城乡投资发展有限公司作为省级保障性住房投融资平台公司，采取统贷统还的方式，按照项目资本金和贷款资金不低于1:4的比例，分年度按需求向金融机构贷款，支持全省保障性住房建设。
龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn
尽管政府明确提出公共租赁住房的资金来源渠道，并且要求各部门创新融资机制，规范发展地方保障性安居工程投融资平台,为公共租赁住房等保障性安居工程建设提供融资支持。但是从总体上说，我省的公共租赁房资金来源还主要是各级政府财政投资，而且融资规模还不够大，由于以下四方面原因使得公共租赁房和其他的保障性住房一样面临资金不足的问题。 （1）公共租赁住房建设资金需求量庞大。公共租赁房的供应对象广泛，建设任务重，在公共租赁住房建设初期，需要由财政提供足够的启动与建设资金，但受到资金短缺、融资渠道不明确等问题制约，保障计划难以落实。而且在长期，政府对公共租赁房后续的管理、维护、更新改造以及服务等都需要投入大量的人力、物力和财力，资金需求量也比较大。 （2）地方政府财力不足。由于公共租赁住房属保障性住房范畴，具有准公共产品的特性，具有的正外部效应，这就决定了政府向低收入家庭提供公共租赁住房不能以盈利为目的，然而这种非营利性必然导致私人资本进入公共租赁住房建设的积极性不高，单独由市场机制参与公共租赁房建设的动力必然不足。因此，公共租赁住房建设必须要由政府部门主导提供资金和政策支持。改革开放三十年多年来，我省经济快速发展，国民收入总量和财政收入总量得到大幅提升，但由于我省人口数量庞大，人均收入较少，存在众多的低收入家庭，面对保障性住房建设庞大的资金需求，地方财政资金明显不足。
（3）公共租赁住房项目本身收益较少。公共租赁住房项目自身的收益主要有：出租公共租赁住房向租户收取的租金收入；出租公租房配套设施，如沿街店铺、商场、停车场等的回收的资金；以及随着市场房价的上涨，公共租赁住房本身的增值收益。但是在这些收益中，租金水平较低，一般只相当于市场商品房租金水平的30%至60%，因此其租金收入大约只能维持公共租赁住房日常的运营管理开支和维修费用。沿街店铺、商场、停车场等虽然可以按照市场价格对外出租，其收入可以弥补部分成本，但由于公共租赁房通常地理位置较偏，其配套设施的收益也是有限的，其本身的增值空间也相对较小。 （4）金融机构和私人主体的资金参与不足。
目前，我国公共租赁住房建设融资渠道主要是依赖财政拨款和各种专项资金，金融机构和其他私人主体的资金参与很少。尽管在某些地方政府出台的管理办法中列出众多的资金来源，但大都没有发挥太大作用。
针对以上问题，为有效解决公共租赁住房建设资金紧张、房源供给不足的问题，政府当前和今后一段时期的主要工作，首先必须加大各级政府财政支持和投入力度；其次，应创新融资机制和模式，拓宽公共租赁住房融资渠道，政府提供各种政策优惠，鼓励社会参与和企业参与，发挥财政资金“四两拨千斤”作用,引导社会资本进入公共租赁住房领域为公共租赁住房的建设提供强有力的资金支持。创新我省公共租赁住房融资机制、拓宽融资渠道可以从以下三方面入手：
龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn
第一，充分发挥省级公共租赁住房投融资平台公司（河南省豫资城乡投资发展有限公司）的作用，并逐步建立市级公共租赁住房投融资平台。专业性的公共租赁住房融资机构在为公共租赁住房提供专业性融资服务、技术支持、后续管理等方面还是在保障性住房项目金融长远发展需要上具有举足轻重的作用，有利于在提高资金运作效率，降低融资成本，形成资金链条的良性循环。通过建立专业的投融资平台，鼓励金融机构对公共租赁住房的建设提供中长期贷款，对资本金足额到位、租金水平合理、实行市场化运作的公共租赁住房项目，金融机构在风险可控的前提下要积极给予贷款支持。
第二，充分发挥民间机构融通资金的作用，建立市场化投融资机制。公共租赁住房的房租虽然低于市价但相对廉租房较高，且征收稳定。因此公共租赁住房的建设成本可以通过房租部分收回，如果政府再给予适当的补贴或政策优惠条件，投资者可以通过对其建成后的经营管理，收回成本并获得一定的利润。因此，对于公共租赁住房的提供，我们可以考虑采取BT(建设-移交)、BOT（建设-经营-移交）、TOT(转让-经营-移交)等融资模式吸引社会资本投入。支持符合条件的企业通过在资本市场上发行中长期债券等方式筹集资金，专项用于公共租赁住房建设和运营。在政策优惠方面，明确由财政部、税务总局制订对公共租赁住房的开发、建设和运营给予税收优惠和费用减免。
第三，要改进和完善公共租赁住房运营和管理机制、促进资本良性循环，通过高效的运营管理，提高公共租赁住房项目的收益水平、降低资金风险。这方面可以借鉴香港公屋制度的经验，为增加公共租赁住房的项目收益，要求政府主管机构对公共租赁住房的选址和小区附属的停车场、门面房、商场等能给其带来收益的、其他非居住性设施进行合理的规划、设计、招标营建和管理。
参考文献：
[1]中华人民共和国住房和城乡建设部.关于加快发展公共租赁住房的指导意见[Z].建保[2010]87号.www.mohurd.gov.cn.
[2]住房和城乡建设部政策研究中心课题组.发展公共租赁住房，实现住有所居[N].中国建设报,2009-8-25(5).
[3]黄奇帆.大力建设公共租赁住房[OL].人民网http://www.cnstock.com/index/gdbb/201009/884395.htm.
[4]赵鹏.我国公共租赁住房融资模式研究[D].安徽大学,2010.
[5]陈耿.公共租赁住房融资多元化：经验与启示[J].重庆大学经济与工商管理学院,2011(1). [6]侯莉.我国公共租赁住房社会资本融资模式研究[D].华中师范大学,2011.