编者按：
明年，中国房地产将走向何处? 【政策篇】
政策组合拳一波又一波 330新政、5次降准降息、二套房、公积金新政、新版930??2015年，从中央到地方，救
市政策一波一波，呈现出密集、立体化、全方位、组合使用的特点。----央行降息 市场，尤其是一线城市和重点二线城市的楼市，几乎是立竿见影，成交马上升温，并在
第二季度达到高峰。-----一二线城市销售高峰 房地产定调去库存 中央喊话开发商“降价” 12月中旬，中央经济工作会议将“化解房地产库存”列为2016年中国经济工作五大任务之一，并为此开出户籍制度改革、发展住房租赁市场等五味“药方”。--------促进房地产产业发展
但多位业内人士公开表示，地方土地财政“痼疾”下高企的地价、上升的人力成本等已将开发商利润摊薄，而降价可能带来的“房闹”、购房者观望加剧等负面作用，也会削弱开发
商降价积极性。----------地价、人力成本上升（威胁） 3月1日，宣布与上海中介行业排名第二的德祐正式宣布合并，成为中国最大的房产中
介企业;3月18日，链家又与中联地产通过“股权置换”正式合并，进入深圳市场?? 今年5月18日，链家宣布与新房代理机构高策合并，正式进入一手房代理服务领域。
--------房地产中介大亨链家进入深圳 【行业篇】 万科则选择和阿里巴巴合作，在双十二的时候进行了一场线上卖房活动。“双十二”当天，万科将把160多套房子交给淘宝以线上竞拍的方式成交，部分房源的起拍价是市场价的一半。杭州万科方面介绍，这次参加“双十二”拍卖的房源来自于旗下的20多个楼盘，市场价大多在100万至580万元之间，1/3的起拍价低至市场价五折，起拍价最低的一套房源为12万元。---------------房企与互联网公司跨界“联姻”（机会） 【行业篇】2015年的房地产行业，互联网+成为了一个绕不开的话题。 最早挑起这个话题的，仍然是带头大哥万科，此后，大凡在行业中排的上号的房地产企业，大多数都举起互联网大旗。从最初的互联网营销，到如今如火如荼的互联网社区o2o，房地产商即便还没能够找到盈利点，但不可否认的是，开发商对于现有社区资源的重视度已经提到前所未有的高
度。------------地产商拥抱互联网 社区020成新宠（机会） 2015年4月20日，万科将其v-link概念推向市场，其内涵包括wework(创业社区)、
wehealth(健康社区)、welearn(成长社区)、weshare(共享社区)等四 大方面的建设，是一种全新的由业主充分参与共建共享的社区服务平台。-------万科将
其v-link概念推向市场（优势） 【房企篇】 “宝万之争”无疑是2015年房地产行业最重头的大戏之一，这场争夺战的结果将对中国
的地产行业与资本市场的未来走向产生重要影响。 从7月开始，在不到半年的时间内，宝能系迅速在二级市场连续举牌万科，一跃成为万科的第一大股东。截至12月18日，也就是万科停牌前的最后一个交易日，宝能系在万科的
持股比例上升至24.26%。 万科创始人、董事会主席王石在12月17日公开宣布不欢迎宝能系，一场宝能系与万科管理层争夺万科控制权的争夺由此暴露在大众面前。-------“宝万”之争，险资凶猛 威
胁 【房企篇：谋变】2015年，恒大地产董事局主席许家印当之无愧地成为地产行业的并购
大王。他凭借几次在国内发行低息债券获得数百亿融资，然后启动了在地产、金融、互联网
等多个领域张狂地收购之路。 凭借在地产市场上的激进收购，恒大得以快速提升市场占有率，集团合同销售也快速增
长。截至年末，预计该集团全年合同签约额将一举突破2000亿，跻身全国前三强。 另有消息显示，恒大饮用水、粮油、奶制品等快消领域的产品也将在“最后一公里”的社区增值服务中颇为重要的角色出现。（张歆晨）--------------恒大激进扩张 多产业版图
凸显 威胁 【房企篇】 《第一财经日报》记者了解到，12月30日，招商蛇口即将在深交所挂牌上市。001979的股票代码别具意义，这既是招商局集团对1979年改革开放、以及此后一个时代的致敬，也
是对即将开拓新时代的期望。 重新上市之后，招商蛇口的市值将接近2000亿元，成为超越绿地、接近万科的“巨无霸”。
-----------招商系地产重组 行业诞生“巨无霸” 潜在威胁 1.人事变动
万科独董海闻辞职 劣势
2015年12月，万科一独立董事海闻在停牌期间宣布辞去独立董事 一职。[9] 淘宝万科推账单抵扣房款 优势 2014年8月25日，淘宝网与万科联合宣布，淘宝用户全年花了多少钱，就可在万科位于全国12个城市的23个楼盘直接冲抵购房款，最高可抵扣200万元。消费者只需要登录淘宝房产页面或在楼盘现场扫码，就可查看2013年8月1日至2014年7月31日之间的淘宝消费总额，并在线领取最高不超过200万元的同等额度购房款，在万科旗下12所城市的23个楼盘里获得最高200万的房款减免。值得注意的是，针对全年在淘宝消费不满5万元的用户，淘宝还会直接发放5万房款补贴。该页面在上线不到半天，已经有140余位网友享受到了总
计100万元的优惠。[11]
万科与万达建立战略合作联盟 优势 2015年5月14日，万科企业股份有限公司与万达宣布建立战略合作联盟，未来万科与万达的合作主要会通过联合拿地、合作开发的形式进行，即由万科开发项目中住宅部分，万达开发项目中商业部分，以实现优势互补。双方表示，会共同探讨基于现有项目进行合作开
发的可能性。[12] 优势：
一、全国住宅第一，号称宇宙第一大房企（目前已进入31个城市——珠三角、 长三角、环渤海、内地重点城市） 二、3月31日，万科发布了2014年业绩报告，营业收入为1463.88亿元，同比 增长8.1%；归属于上市公司股东的净利率为157.46亿，同比增长4.15%。 三、公司规模增大
四、拿地能力领先市场(北、上、广、深) 劣势： 一、 万科2014年毛利率、净利率双跌，存货连续两年超3000亿。（毛利率 20.76%，相较于2013较少了1.55个百分比；结算毛利率为11.41%，较去年下降0.6个
百分比。——2013年和2014年的存货分别为3311.33亿和3177.26亿） 二、 万科股权之争篇二：万科2011年审计报告 审计报告
kpmg-d (2012) ar no.0004
万科企业股份有限公司全体股东: 我们审计了后附的万科企业股份有限公司(以下简称“贵公司”)财务报表，包括 2011年12月31日的合并资产负债表和资产负债表，2011年度的合并利润表和利润表、合并现金
流量表和现金流量表、合并股东权益变动表和股东权益变动表以及财务报表附注。 一、管理层对财务报表的责任 编制和公允列报财务报表是贵公司管理层的责任，这种责任包括: (1) 按照中华人 民共
和国财政部颁布的企业会计准则的规定编制财务报表，并使其实现公允反映； (2) 设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在执行审计工作的基础 上对财务报表发表审计意见。我们按照中国 注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守 中国注册会计师职业道德守则，计划和执行审
计工作以对财务报表是否不存在重大错 报获取合理保证。 审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择 的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错 报风险的评估。在进行风险评估时，注册会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关 的内部控制，以设计恰当的审计程序。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰 当性和作出会计估计的合理性，
以及评价财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。 三、审计意见 我们认为，贵公司财务报表在所有重大方面按照中华人民共和国财政部颁布的企 业会计
准则的规定编制，公允反映了贵公司 2011年 12 月 31 日的合并财务状况和财务状况以及 2011年度的合并经营成果和经营
成果及合并现金流量和现金流量。 毕马威华振会计师事务所 中国注册会计师 李婉薇 中国 北京 中国注册会计师 温华新 2012 年 3 月 9 日
新时达：2011年度企业内部审计工作报告 董事会审计委员会各委员: 报告期内,审计部在董事会审计委员会的督促和指导下开展了相关内部控制和内部审计
工作,现将有关工作情况报告如下: 一、对公司定期财务报告的审核情况 报告期内,审计部在董事会审计委员会的指导下,每一季度均对公司定期财务报告 进行了审核。经审核,我们认为:上述定期财务报告已经按照企业会计准则的规定编制,在所有重大方面均能公允真实地反映了公司当期的财务状况以及
经营成果和现金流量。 二、对公司内控体系有效性的检查情况 报告期内,审计部在董事会审计委员会的指导下,对公司内部控制的有效性进行了检查。经检查,我们认为:公司已建立起较为完整、合理、有效的内控管理制度,相关内控手段已基本覆盖企业运营的各个环节,管理体系规范,能够预防、及时发现和纠正运营过程中可能出现的重要问题,切实保护公司资产的安全和完整,保证会计记录和会计信息的真实、准确和完整,公司内部控制的完整性、合理性和有效性不存在重大缺陷。
三、对公司及子公司的内部审计情况 (一)年度审计计划和审计实施方案制定情况