房地产开发企业纳税评估案例
一﹑基本情况
某房地产开发有限公司成立于2004年7月，注册资金800万元，主要从事房地产开发、商品房销售、出租等业务，企业所得税为市国家税务局管理与征收。铜官山区第一分局评估人员通过对其2010年度财务指标数据、企业基本情况登记信息与实际纳税申报记录对比，发现其2010年度纳税申报情况存在疑点，随即对其2010年度纳税申报情况进行了纳税评估。 二﹑数据采集
㈠ 外部信息采集： 登录“铜陵市房地产官方网站”，查询其最近几年开发项目基本情况（土地使用权取得时间，土地面积，开发项目分布，开发商品房性质，开发栋数，开发总面积，预售许可时间，预售许可面积，预售许可商品房套数与性质，可售总面积，已售总面积，未售总面积，具体每一套商品房目前的实际状态等）。
查询结果：该公司于2006年以出让方式取得一块面积为18606㎡的土地，2006 年获得批准开发7栋商品住宅楼，网上销售总套数323套，网上销售总面积30780.7㎡。其中2栋于2007年1月取得预售许可证，2栋于2008年1 取得预售许可证，这4栋商品房已全部销售完毕；另有2栋于2010年4月取得预售可证并开始销售，最后1栋于2010年9月末取得预售许可证并于当年10月10日正式开盘销售；目前有
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少数房源处可售状态。2010年取得预售许可的3栋商品房中有15套商品房为拆迁安置房。
㈡ 内部信息采集：⑴登记“安徽地税征管信息系统”，查询该公司税款所属期为2009年、2010年各税种的纳税申报记录。于税务管理员处取得2009年、2010年度的资产负债表和利润表。⑵ 联系稽查局，查询最近3年内对该公司纳税情况检查的记录与结果。经查询，稽查局最近3年未对该公司纳税情况进行检查。
三﹑案头分析
经过对该公司2010年度的纳税数据和财务指标数据进行深入分析与推定，评估人员发现了以下纳税申报疑点项。
序号 疑点项 疑点内容描述 一是2010年初365万元，年末2121万元，增加近1756万元。
其他流动负债二是2010年按申报的销售不动产营业税1409673.13元倒算（申报的营业1 税计税总值差增加额1756万+2010年主营业务收入（1216万）合计2972异率） 万元 土地增值税与销售不动产营2 业税计税依据的差异 税依据为2819万元，“其他流动负债”2010年增加额1756万+2010年主营业务收入（1216万）合计为2972万元。 2010年只一次申报土地增值税119466.42元（按11946642*1%的预缴比率计算），而同期销售不动产营业税计出营业税计税依据为2819万元，小于“其他流动负债”2010年 2
连续三期零申3 报-土地增值税 土地使用税与税种鉴定有土地使用税税种，2010年无申报缴纳土地使用税4 应税土地数据的记录，但房地产官网显示信息2010年有应税土地存在。 差异 2010年10-12月申报土地增值税金额为0 四﹑举证约谈
针对以上疑点问题，评估人员向该公司下达了《评估约谈通知书》，就有关问题进行询问与核实。该公司财务负责人及其他部门相关负责人员进行了解释。
1.企业提供的“小企业财务报表模板”无“预收账款”科目。经询问，财务负责人表示企业日常财务核算有此科目，填列“小企业财务报表模板”时列入“其他流动负债”科目，且2010年度“预收账款”科目增加额为2973万元（包括2010年结转主营业务收入数）与“小企业财务报表模板“其他流动负债”2010年增加额1756万元+2010年主营业务收
入（1216万元）合计2972万元相等（由于分析计算时按万元计算形成结果误差）。
表明企业财务人员反映数据属实。
2.针对2010年“预帐账款”科目经询问核实后的数据，评估人员立即抛出两个纳税申报疑点：⑴营业税计税依据差异问题： 2010年按
申报缴纳的销售不动产营业税1409673.13元倒算出营业税计税依据为2819万元，小于“其他流动负债”2010年增加额1756万+2010年主营业务收入（1216万）合计2972万元”。⑵土地增值税预缴依据差异问题：“2010年只一次申
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