四、地价影响因素分析
㈠一般因素 1、地理位置
黄岛区地处山东半岛西南隅，胶州湾畔。位于北纬35°35＇～36°08＇，东经119°30＇～120°11＇。南临黄海，北靠胶州市，西邻诸城市、五莲县和日照市。东北西南斜长79.25公里，东西宽62.36公里。陆域面积2096平方公里，海域面积约5000平方公里，区内海岸线282公里，滩涂83平方公里，岛屿42处，沿岸分布自然港湾23处。 2、自然环境条件 （1）地形地貌：属海低山丘陵区，地势西北高，东南低。全市海岸线长131公里，拥有港湾16处，岛屿10余处，海域面积近33.4万公顷，天然港口主要有积米崖、小口子、杨家洼、贡口、董家口等。沿岸境内山峦起伏，四大山系大珠山、小珠山、铁橛山和藏马山构成东北——西南向隆起带，支脉蔓延全境，大小山头500余座。
（2）水文气候： 黄岛区地处北温带季风区域内，暖温带半湿润大陆性气候，空气湿润，雨量充沛，温度适中，四季分明，有明显的海洋气候特点，具有春寒、夏凉、秋爽、冬暖的气候特征，是天然的避暑胜地。年平均气温12.5°C；夏季平均气温23°；最热的7月份平均气温25°C；最冷的1月份平均气温1.3°C；平均降雨量696.6mm；年无霜期平均为200天；风速平均5.4M/S，年平均瞬时风力大于8级天数为71天。
全市境内共有大小河流125条，其中有风河、吉利河、白马河、等较大河流10余条，均为季风区雨源型河流，属沿海诸小河水系，其特点是自成流域体系，源短流急，单独入海。
3、人口状况
2014年末，黄岛区常住人口为146.52万人，新增2.04万人，占青岛市新增人口的1/4,人口城镇化率达到68.41%。
4、行政区划
2012年12月1日按照国务院的批复，撤销青岛市黄岛区、县级
胶南市，设立新的青岛市黄岛区，以原青岛市黄岛区、县级胶南市的行政区域为新的黄岛区的行政区域。总面积约为2096平方千米，海域面积约5000平方公里。全区管理的镇级行政单位26个，其中镇10个、街道12个、镇级经济园区4个。全区共有城市社区67个、农村社区176个、行政村 980个。
全区行政区划一览表
类型 街道 镇 经济区 合计 黄岛区 隐珠、珠海、胶南、铁山、滨海 张家楼、琅琊、藏南、泊里、大场、海青、大村、六汪、宝山 胶河经济区、理务关经济区 16个 开发区 长江路、黄岛、薛家岛、辛安、柳花泊、红石崖、灵山卫 王台 积米崖港区、黄山经济区 10个 小计 12个 10个 4个 26个 2014年6月3日，国务院《关于同意设立青岛西海岸新区的批复》(国函〔2014〕71 号)，正式批复同意设立青岛西海岸新区，青岛西海岸新区成为中国第九个国家级新区。根据批复，青岛西海岸新区位于胶州湾西岸，包括青岛市黄岛区全部行政区域。
5、社会经济发展状况
2015年黄岛区完成地区生产总值2594.7亿元，增长12%，分别高于省、市4个和3.9个百分点；实现公共财政预算收入197.7亿元，增长12.8%；完成固定资产投资1714.7亿元，增长15.8%；230个市区重点产业项目全部开工，开竣工项目数和完成投资额均居全市首位；560个政府投资项目开竣工率达90%。
服务业增加值占比提高到49.5%，首次超过第二产业；海洋产业增加值增长21%，高新技术产业产值比重达到45.9%；万元GDP能耗下降3.8%，主要污染物减排目标完成率居 全市首位；惠及城乡居民的12件60项政府实事全部完成，新增城乡就业7.2万人，城镇登记失业率为2.6%；居民人均可支配收入达到 33487元，增长9.2%。
转型发展步伐加快，三次产业结构由“十一五”末的3∶63∶34
调整为2.4∶48.1∶49.5，正在进入以服务经济为主的发展阶段；蓝色经济蓬勃发展，高新技术产业和装备制造业持续壮大，海洋经济增加值占全市总量的38%，战略性新兴产业产值比重达到17%，千亿级产业链产值接近4500亿元。
改革开放成果丰硕，新区成为国务院批复设立的第9个国家级新区，承担实施了24项国家、省市改革试点任务，集中规划建设了十大功能区，世界500强企业投资项目达到67个，港口货物吞吐量、集装箱吞吐量分别位居全球第八和第七位，外贸进出口总额累计突破1000亿美元。
城乡面貌焕然一新，“主城区—城市组群—特色小镇”新型城镇化格局初步形成，城市建成区面积扩大到210平方公里，户籍人口城镇化率达到63%；胶州湾跨海大桥、海底隧道竣工通车，青连铁路、轨道交通等重大基础设施开工建设，城乡环卫一体化实现全覆盖，林木绿化率达到46.6%。
社会民生持续改善，居民人均可支配收入年均增长10.5%，城乡低保标准分别提高到每人每月620元、500元，基本公共服务均等化加快推进，文教卫体等社会事业繁荣进步，先后荣获全国双拥模范城、全国义务教育发展基本均衡区、全国社区治理和服务创新实验区等称号，人民群众分享到了更多改革发展成果。
6、城市规划与发展目标
2014年6月3日，国务院批复山东省政府，同意设立青岛西海岸新区。至此，青岛西海岸新区正式成为中国第九个国家级新区。
西海岸经济新区是国家海洋经济发展战略确定建设的新区。规划范围为原黄岛区、原胶南市全域，陆域面积2096平方公里，海域面积约5000平方公里。
发展愿景：青岛西海岸新区的发展愿景就是，实施海洋战略、率先蓝色跨越、建设美丽新区。“实施海洋战略”，在国务院批复中，海洋战略是我们的历史使命；“蓝色跨越”就是发展海洋经济，国务院批复明确强调要以海洋经济为主题，青岛市第十一次党代会提出